Cos’è il diritto di edificare sull’ultimo piano o sul lastrico solare di proprietà esclusiva? Come si calcola l’indennità spettante agli altri condòmini?

In condominio ciascuno può fruire dei beni e dei servizi comuni, come ad esempio del cortile, dell’androne, del parcheggio o dell’ascensore. Ciò non significa, però, che tutti debbano goderne allo stesso modo: è infatti possibile che alcuni proprietari traggano un maggior beneficio rispetto agli altri. Si pensi ad esempio al condomino che sfrutta il tetto installandovi l’antenna per la tv, rispetto al condomino che, invece, utilizza la parabolica sul proprio balcone.

Questo principio è alla base del diritto di sopraelevazione, cioè della facoltà, concessa dalla legge [1] al proprietario dell’ultimo piano, di costruire sopra la sommità dell’edificio, estendendo così la proprietà privata. Si pensi al titolare esclusivo del lastrico solare che decida di realizzare un nuovo locale sopra di esso.

È in questo preciso contesto che si pone la seguente domanda: i condòmini possono opporsi alla sopraelevazione? La legge prevede alcuni casi in cui i proprietari dei piani inferiori possono impedire che si edifichi sull’ultimo piano, ma solo al ricorrere di precise condizioni. Vediamo quali.

Che cos’è la sopraelevazione?

La sopraelevazione è la realizzazione di nuove costruzioni nell’area sovrastante il fabbricato.

Secondo la giurisprudenza [2], la nozione di sopraelevazione comprende non solo il caso dell’edificazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche quello della trasformazione dei locali preesistenti mediante l’incremento delle superfici e delle volumetrie, seppur indipendentemente dall’aumento dell’altezza del fabbricato.

Pertanto, si ha sopraelevazione anche se il condomino dell’ultimo piano decide di estendere la sua proprietà in “orizzontale” anziché in “verticale”.

Quando non c’è sopraelevazione?

Non c’è sopraelevazione, al contrario, nell’ipotesi di modificazione solo interna ad un sottotetto, contenuta negli originari limiti strutturali, delle parti dell’edificio sottostanti alla sua copertura.

La sopraelevazione non si configura nemmeno nei casi in cui il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio condominiale intervenga con opere di trasformazione delle parti comuni che, per le loro caratteristiche strutturali, siano idonee a sottrarre il bene alla sua destinazione in favore degli altri proprietari ed attrarlo nell’uso esclusivo del singolo condomino attraverso la creazione di un accesso diretto.

Costituisce pertanto sopraelevazione soltanto l’intervento edificatorio che comporti l’occupazione della colonna d’aria soprastante il fabbricato condominiale.

Cos’è l’indennità di sopraelevazione?

Come detto in apertura, quello alla sopraelevazione è un vero e proprio diritto per il condomino proprietario dell’ultimo piano dell’edificio o del lastrico solare.

A fronte dell’esercizio di tale facoltà, a tutti gli altri condòmini spetta un’indennità.

Secondo la giurisprudenza [3], si tratta di un ristoro economico di cui hanno diritto i proprietari degli immobili sottostanti a quello interessato dalla sopraelevazione, a fronte «della maggior utilizzazione di detta area, implicante che, rimanendo sempre lo stesso il valore del suolo (dividendo), con l’aumento del numero dei piani (divisore) necessariamente diminuisce il valore di ogni quota piano (quoziente), onde l’indennità dovuta da colui che sopraeleva agli altri condomini ha propriamente lo scopo di ristabilire la situazione economica precedente, mediante la prestazione dell’equivalente pecuniario della frazione di valore perduta, per effetto della sopraelevazione, da ogni singola quota-piano».

Per calcolare l’indennità di sopraelevazione si divide il valore attuale del suolo sul quale poggia l’edificio, o la parte di esso che viene sopraelevata (l’intervento può infatti interessare una parte del perimetro del fabbricato), per il numero dei piani, compreso quello di nuova costruzione, e si detrae la quota che spetterebbe a chi beneficia della sopraelevazione.

Il “valore attuale” è quello che il suolo ha nel momento in cui la sopraelevazione viene realizzata. L’importo così ottenuto va ripartito in proporzione ai millesimi di proprietà.

Ai fini del calcolo dell’indennità di sopraelevazione non si deve tener conto delle cantine e delle soffitte, perché pertinenza dell’intero fabbricato (se comuni) o dell’ultimo piano (se appartengono al proprietario esclusivo di questo). Si considerano invece i piani interrati.

Sopraelevazione: i condòmini possono opporsi?

Secondo la legge, i condòmini dei piani inferiori possono opporsi all’esercizio del diritto di sopraelevazione del proprietario dell’ultimo piano (o del lastrico) nelle seguenti ipotesi, e cioè se:

• le condizioni statiche dell’edificio non la consentono. Si pensi all’edificazione di un nuovo appartamento che comprometta la stabilità dell’intero fabbricato. In questa ipotesi, per ovvie ragioni di sicurezza i condòmini possono opporsi;
• pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio. È il caso dell’edificazione di un locale moderno sull’ultimo piano di un condominio ottocentesco;
• diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.

In tutte queste ipotesi, anche un solo condomino può manifestare la propria opposizione, non essendo necessaria una delibera assembleare.

Di conseguenza, se anche un solo proprietario ritiene che la sopraelevazione leda il decoro architettonico o la stabilità dell’edificio, ovvero patisce un pregiudizio in termini di riduzione di aria o di luce, può legittimamente fare ricorso al tribunale per chiedere che l’opera non venga realizzata oppure, se l’edificazione si è già compiuta, il ripristino dello stato dei luoghi e il risarcimento dei danni.

Sopraelevazione: entro quanto tempo è possibile opporsi?

Il diritto di opporsi alla sopraelevazione si prescrive dopo venti anni, con la conseguenza che, se durante questo periodo di tempo nessuno ha promosso un giudizio civile, la nuova edificazione deve ritenersi “salva” in quanto il condomino ha definitivamente acquisito per usucapione il diritto al mantenimento della nuova opera.

È invece imprescrittibile l’opposizione alla sopraelevazione che si basa sul pericolo per le condizioni statiche dell’edificio: in tale ipotesi non c’è un limite al diritto di sopraelevare, mancando il presupposto stesso della sua esistenza. Per questa ragione, la relativa azione di accertamento dell’illegittimità della sopraelevazione è imprescrittibile [4].