Quali permessi servono, cosa si può e non si può fare, quando avvisare l’amministratore, chi può lamentarsi o opporsi, come scaricare le spese dalle tasse.

Ristrutturare casa è impegnativo. Farlo in condominio diventa ancor più complicato, perché bisogna tenere conto di alcuni vincoli: occorre rispettare i rapporti di vicinato e talvolta bisogna coinvolgere l’amministratore e l’assemblea. Ma ne vale la pena: gli sforzi fatti verranno ricompensati, innanzitutto con la migliore vivibilità dell’abitazione ed anche grazie alle agevolazioni fiscali che consentono di recuperare una parte della spesa. Però ci sono degli accorgimenti da seguire per evitare problemi. Ti spieghiamo tutto in questa guida alle ristrutturazioni in casa in condominio.

Permessi del Comune: quando sono necessari?

La maggior parte delle ristrutturazioni di casa rientrano nella cosiddetta “edilizia libera“, che non è soggetta a permessi ed autorizzazioni da parte del Comune. Ad esempio, se decidi di tinteggiare le pareti interne e le ringhiere dei balconi, rifare i pavimenti, modificare l’impianto elettrico interno, non dovrai chiedere nessun permesso al Comune (nei confronti del condominio, invece, c’è qualche adempimento in più, come vedremo fra poco).

Solo se realizzi una nuova costruzione (anche con un abbaino o un soppalco) o comunque ottieni un ampliamento di superficie e di volumetria abitabile (ad esempio, sopraelevando l’ultimo piano, o chiudendo un balcone) devi munirti dell’autorizzazione necessaria, richiedendo il permesso di costruire o presentando la Scia (segnalazione certificata di inizio attività) firmata da un professionista abilitato (ingegnere, architetto o geometra) e pagando gli oneri previsti dal regolamento comunale.

Altri interventi, come quelli di manutenzione straordinaria, richiedono la Cila (comunicazione inizio lavori asseverata). Non è un’autorizzazione, bensì una semplice comunicazione, ma serve il progetto elaborato da un professionista, che dovrà essere allegato. Si tratta, ad esempio, della modifica dei muri interni (abbattere un tramezzo, spostarlo o realizzarne uno nuovo), o del rifacimento dei bagni e dei relativi tubi di allaccio e di scarico all’impianto condominiale.

Un buon tecnico saprà consigliarti, caso per caso, sul tipo di pratica da presentare al Comune. Per approfondire leggi “Edilizia libera e altre autorizzazioni semplificate“.

Se ristrutturo il mio appartamento chi devo avvisare?

Se ristrutturi il tuo appartamento situato in un condominio, devi fare una comunicazione preventiva all’amministratore, indicandogli la data di inizio dei lavori e la presumibile durata. L’amministratore potrebbe chiederti anche la documentazione tecnica degli interventi, per assicurarsi che non tocchino e danneggino le parti comuni.

L’assemblea, invece – che viene notiziata dei lavori dall’amministratore già avvisato – non deve autorizzare nulla; può intervenire solo in via successiva ed eventuale, se ravvisa violazioni, specialmente sull’uso delle parti comuni o contro le previsioni del regolamento condominiale. Prosegui la lettura per sapere quali sono gli intoppi più frequenti.

Ristrutturazione casa in condominio: quali adempimenti?

Se decidi di ristrutturare la tua casa in condominio, ricorda che:

• gli altri condomini non possono vietarti di fare lavori nella tua proprietà esclusiva e non hai bisogno del loro permesso;
• devi comunque presentare le pratiche edilizie al Comune, nei casi che abbiamo visto nei paragrafi precedenti;
• bisogna comunicare giorni e orari di interruzione di funzionamento degli impianti comuni, come quello idrico o di riscaldamento, anche se è solo per poche ore;
• sei sempre tenuto a rispettare le previsioni di legge e del regolamento condominiale, con particolare riferimento agli orari dei lavori ed al rumore provocato;
• non devi occupare gli spazi comuni (ad esempio, il cortile accatastando mattoni e materiali di risulta, o l’ascensore) oltre lo stretto necessario;
• in ogni caso, non devi arrecare disturbo ai vicini oltre la normale tollerabilità (quindi niente trapani, martelli o mazzette da muratore di notte e la domenica; e non lasciare calcinacci in giro);
• mentre all’interno puoi fare quasi tutto ciò che vuoi, non puoi modificare l’aspetto della facciata esterna e il decoro architettonico dell’edificio, per evitare mutamenti non ammessi all’estetica del fabbricato (su questi aspetti torneremo più avanti).

Quali norme di legge per ristrutturare casa in condominio?

La norma cardine per i lavori eseguiti negli appartamenti ubicati in un condominio è l’articolo 1122 del Codice civile, che stabilisce: «Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio».

La norma prosegue dicendo che: «In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea»: come abbiamo detto prima, si tratta di una semplice comunicazione, non di un’autorizzazione. Ma va fatta per prevenire ogni possibile problema e contestazione.

I vicini possono lamentarsi dei lavori?

Un’altra norma importante che ha un grande rilievo pratico nei lavori in casa in condominio è l’articolo 844 del Codice civile, secondo cui «il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi».

In pratica il vicino, ad esempio chi occupa l’appartamento a fianco o di sotto, deve tollerare i lavori in corso: potrà lamentarsi solo se i rumori (come quelli di un martello pneumatico) sono eccessivi e le altre esalazioni, come la polvere e i calcinacci, invadono la sua proprietà. In tal caso si potrebbe ravvisare il reato contravvenzionale di “getto pericoloso di cose” e le autorità potrebbero intervenire su segnalazione o denuncia della parte lesa.

Quali lavori di ristrutturazione sono vietati in condominio?

Nella tua casa in condominio non puoi fare lavori ed opere che danneggino le parti comuni dell’edificio condominiale (muri, tetti, impianti, cortili, androne, scale, pianerottoli, ecc: l’elenco completo è riportato nell’articolo 1117 del Codice civile): ad esempio, non puoi tagliare una tubatura che porta l’acqua ai piani sovrastanti o interrompere la colonna di scarico della fognatura.

In ogni caso non sono consentiti interventi edilizi che compromettono la sicurezza o la stabilità del fabbricato: perciò non puoi abbattere un pilastro, una trave o un muro portante dell’edificio.

Posso chiudere un balcone?

La chiusura di un balcone, oltre a integrare un abuso edilizio (in quanto amplia la volumetria dell’immobile), potrebbe alterare il decoro architettonico dell’edificio, e questo in condominio non è consentito. Se però l’aspetto della facciata è già degradato o comunque è compromesso – ad esempio quando la maggior parte dei balconi è già stata chiusa dai rispettivi proprietari – allora il condominio non può agire soltanto nei tuoi confronti, fermo restando che se l’opera è abusiva c’è il rischio di demolizione per tutti, se e quando il Comune o l’Autorità giudiziaria decidono di intervenire.

Di regola nei palazzi di pregio o ubicati nei centri storici non si possono chiudere i balconi liberamente. Comunque chi abita all’ultimo piano può chiudere una parte di terrazzo, rispettando la normativa edilizia e dunque munendosi delle autorizzazioni necessarie, o anche farlo liberamente se si tratta di un’opera leggera, come una pergotenda.

Posso mettere una vetrata panoramica scorrevole?

Dal 2022 le Vepa (vetrate panoramiche amovibili) sono state liberalizzate: per installarle non serve più il permesso di costruire o altri tipi di autorizzazione. Tutto ciò vale a condizione che rimangano davvero amovibili e non si trasformino, invece, in verande chiuse. Insomma, le ante devono essere scorrevoli in modo da potersi aprire in qualsiasi momento. Quindi un buon progetto è importante. Per saperne di più leggi quando è possibile installare le vetrate panoramiche senza permessi.

Posso aprire una nuova finestra?

L’apertura di una nuova finestra potrebbe non soltanto ledere il decoro architettonico, rompendo l’armonia e la simmetria della facciata, ma anche violare le distanze legali rispetto agli edifici limitrofi (pensa a chi si affaccia con il suo bagno sul salotto del dirimpettaio o viceversa): in questo caso gli interessati potrebbero ricorrere in tribunale e chiedere la rimozione dell’opera, vale a dire che se la loro domanda verrà accolta la finestra dovrà essere chiusa.

Fai attenzione anche alla normativa edilizia locale e al regolamento condominiale, che potrebbero vietare questo tipo di interventi. Per maggiori informazioni leggi “Quando si può aprire una finestra in condominio?“.

Posso cambiare gli infissi?

Puoi sostituire finestre, infissi, serrande e persiane della tua casa in condominio se rispetti il colore ed i materiali delle altre unità abitative che insistono sulla medesima facciata dell’edificio: ad esempio, se il palazzo ha tutte le persiane verdi, non puoi metterle rosse. Questo comprometterebbe il decoro architettonico, cioè l’aspetto esterno del fabbricato, e il condominio potrebbe reagire, imponendoti di ripristinare, a tua cura e spese, lo stato preesistente.

Posso cambiare la disposizione dei locali?

Nella tua proprietà esclusiva, puoi cambiare la disposizione interna dei locali – ad esempio, spostando il bagno e la cucina, o suddividendo una stanza in due mettendo un tramezzo – a condizione di non coinvolgere o occupare le parti comuni dell’edificio, che devono restare al servizio di tutti i condòmini. Puoi anche abbattere un muro (purché non portante) per unificare due appartamenti di tua proprietà.

Devi comunque aggiornare la planimetria catastale, altrimenti potresti avere problemi di commerciabilità nel momento in cui decidi di vendere l’appartamento ed emerge che i dati non risultano conformi alla situazione reale. Perciò considera anche questo costo (mediamente 500 euro, di più nelle grandi città) quando progetti le opere.

Posso chiudere il pianerottolo?

Il pianerottolo è una parte comune dell’edificio e perciò questa area non può essere chiusa o ridotta in modo da essere utilizzata da un solo condòmino. Questo vale anche se sei l’unico occupante di quel piano.

Però se la chiusura del pianerottolo viene tollerata per 20 anni senza opposizioni potresti acquisire la proprietà di quello spazio per usucapione, ma dovrai sostenere una causa contro il condominio. Insomma, è un intervento azzardato, ma se vuoi correre il rischio leggi “Come chiudere un pianerottolo“.

Quando possono lavorare gli operai?

Gli operai possono lavorare durante l’arco della giornata lavorativa, normalmente in una fascia oraria compresa tra le 07,00 e le 19,00: non prima e non oltre. Gli orari specifici sono stabiliti dai regolamenti locali.

Deve sempre essere garantito il riposo delle persone nelle ore notturne ed anche nella prima fascia pomeridiana, cioè nelle ore subito dopo il pranzo, se il regolamento condominiale così prevede: ad esempio, dalle 14 alle 16. In tal caso i lavori dovranno essere interrotti per quelle due ore.

In condominio non si può lavorare nei giorni festivi e negli orari notturni, salvi i casi di eccezionale urgenza, come la rottura di un tubo dell’acqua o un crollo improvviso.

Posso usare l’ascensore per portare i materiali?

I materiali di costruzione e quelli di risulta (cemento, mattoni, piastrelle, mattonelle, assi e travi, impianti sanitari, mobili, ecc.) possono essere trasportati con l’ascensore condominiale sempreché non superino il peso consentito, ma senza occuparla per un tempo eccessivo e avendo cura di lasciarla pulita al termine delle operazioni.

Il regolamento condominiale potrebbe, però, vietare l’uso dell’ascensore come montacarichi: in tal caso gli operai dovranno trasportare i materiali per le scale o dall’esterno, ad esempio con gru, carrelli elevatori e cestelli.

Come comportarmi con i vicini?

Mentre la comunicazione preventiva dei lavori all’amministratore è necessaria, l’avviso agli altri condòmini rientra nei rapporti di buon vicinato. Si può dare personalmente a voce ai vicini di pianerottolo e agli occupanti degli appartamenti adiacenti e sottostanti, e si può anche mettere un biglietto per tutti nella bacheca condominiale, specificando in quali giorni verranno gli operai.

I lavori che esegui nella tua abitazione non devono sporcare gli altri appartamenti o le aree comuni: perciò fai in modo che calcinacci, polvere e detriti non ricadano nelle abitazioni dei vicini o sui loro balconi e terrazzi. E niente mucchi di detriti accumulati nell’androne, in cortile o in giardino. Le ditte specializzate conoscono i metodi per isolare gli ambienti di lavoro e rimuovere i materiali di risulta senza arrecare alcun disturbo agli altri occupanti del palazzo.

Ricorda che tu, come proprietario e committente dei lavori, sei responsabile nei confronti del condominio e dei singoli condòmini, a partire dai vicini di casa, di ciò che fanno i tuoi operai. Perciò scegli con cura la ditta incaricata e sorveglia le operazioni, anche attraverso una persona di tua fiducia, se non abiti lì (ad esempio il portiere).

Posso prendere un mutuo per ristrutturare casa?

La maggior parte delle banche concede mutui e prestiti non solo per acquistare casa, ma anche per ristrutturarla. I tassi, però, possono essere poco convenienti, specialmente quando il periodo di rimborso è breve. Quindi prima di chiedere un finanziamento controlla il Taeg (tasso annuo effettivo globale, che comprende tutti i costi dell’operazione) e il piano di ammortamento, con il numero delle rate e gli importi da rimborsare.

Gli interessi pagati sul mutuo sono detraibili dall’Irpef fino a 2.582 euro all’anno se la ristrutturazione riguarda l’abitazione principale (per approfondire leggi “Interessi sul mutuo: quando spetta la detrazione“).

Ristrutturazioni: le agevolazioni fiscali

Buona parte della spesa che sostieni per le ristrutturazioni può essere scaricata dalle tasse: ciò avviene con un’apposita detrazione dall’Irpef annuale. La percentuale di detrazione fiscale per ristrutturazioni è normalmente del 50%, ma può arrivare al 90% con il bonus facciate e con il Superbonus, di cui molti condomini usufruiscono. In particolare, puoi detrarre le spese sostenute per interventi di manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo, efficientamento energetico e ristrutturazione completa dell’edificio.

Sono agevolati anche i lavori per l’eliminazione delle barriere architettoniche, sia interne alla casa sia esterne, come i gradini che ostacolano l’accesso all’edificio per i disabili in carrozzella: qui lo sconto fiscale è del 75%.

Per detrarre fiscalmente le spese serve la fattura dell’impresa che ha fatto i lavori e i bonifici “parlanti” che provano i pagamenti. Dal 2023 non è più possibile usufruire dello sconto in fattura o della cessione del credito, quindi l’unico modo per recuperare la spesa è quello di indicarla in dichiarazione dei redditi: la restituzione sarà spalmata in 10 rate annuali di pari importo (non potrai ottenere tutto e subito, in unica soluzione).

Attenzione: il bonus ristrutturazioni arriva fino ad un massimo di 96mila euro di spesa e per i lavori effettuati dal 2025 l’importo sarà dimezzato (quindi il limite diventerà di 48mila euro) e la detrazione scenderà al 36% (fino al 31 dicembre 2024 rimane al 50%). Nulla ti vieta di fare lavori più costosi di questo tetto limite, ma se lo superi non potrai detrarre l’eccedenza dalle tasse.

Tutto questo vale anche se le ristrutturazioni riguardano le parti comuni condominiali (e comprendono anche la manutenzione ordinaria, non solo quella straordinaria come avviene per gli appartamenti di proprietà esclusiva). Per fruire della detrazione, l’amministratore – che è incaricato di fare tutte le comunicazioni previste all’Agenzia delle Entrate per usufruire del bonus – dovrà rilasciarti l’attestazione della tua quota di riparto delle spese, in base alle tabelle millesimali e a quanto deliberato dall’assemblea che aveva approvato i lavori.

Se vendi la casa mentre stai usufruendo delle detrazioni – che come abbiamo detto vengono recuperate a rate nei 10 anni successivi a quello di sostenimento della spesa – le quote rimanenti passano all’acquirente, ma le parti potrebbero stabilire di lasciarle al vecchio proprietario, con un accordo da indicare espressamente nell’atto di compravendita.

Le ristrutturazioni edilizie beneficiano anche dell’Iva con aliquota agevolata al 10% anziché al 22% sui materiali acquistati (compresi infissi, rubinetti, sanitari). Controlla, quindi, la fattura e ricorda che l’Iva ridotta spetta sui beni forniti dall’impresa incaricata di eseguire i lavori, non su quelli che compri direttamente tu, ad esempio dal ferramenta o da un venditore di prodotti per l’edilizia. Per approfondire, leggi anche “Ristrutturazioni edilizie: come funziona la detrazione fiscale“.