Le tutele per chi compra un immobile da costruire o sulla carta: dalle fideiussioni alla trascrizione del compromesso. 

La legge predispone una tutela particolare per chi compra una casa in corso di costruzione o “sulla carta” (ossia prima ancora dell’avvio del cantiere). Si vuole così evitare che l’acquirente veda sfumare non solo l’acquisto, ma anche la possibilità di ottenere la restituzione degli anticipi versati al costruttore qualora questi fallisca, sospenda i lavori, subisca un pignoramento o, nel migliore dei casi, completi l’edificio con evidenti e gravi vizi. 

La normativa di riferimento per l’acquisto della casa in corso di costruzione è il decreto legislativo n. 122/2004. Vediamo in cosa consistono queste tutele.

Quando si applica la tutela per la casa in corso di costruzione

La tutela legale di cui a breve si parlerà si applica solo quando: 

• oggetto della vendita è un «edificio da costruire». Tale è da intendersi l’edificio per la cui costruzione sia stato richiesto il permesso di costruire e che sia ancora da edificare oppure la cui costruzione «non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità». In ogni caso, le garanzie per l’acquirente che vedremo a breve coprono l’acquisto di qualsiasi tipo di edificio, sia esso un’abitazione, un ufficio, un capannone, ecc.;
• il venditore è un costruttore. Per “costruttore” non si intende solo il titolare della ditta o della società edile, ma anche colui che realizza l’immobile con appalto affidato a terzi (si pensi a chi, proprietario di un terreno, chieda a una ditta costruttrice di realizzarvi un fabbricato o una serie di villette);  
• quando l’acquirente è una persona fisica. Pertanto la tutela non vale quando chi compra è una società, un’associazione, una fondazione e un altro ente, anche pubblico. Al contrario rientrano nella tutela quelle persone fisiche che compiano l’acquisto pur nell’esercizio della loro attività di impresa o professionale.

La tutela per chi acquista la casa in costruzione

La tutela per chi acquista una casa sulla carta o in corso di costruzione si articola in tre diversi elementi:

• la stipula del compromesso tramite notaio;
• il rilascio di una fideiussione che copra gli anticipi;
• il rilascio di una fideiussione a garanzia di eventuali gravi difetti di costruzione. 

Vediamo singolarmente questi tre punti.

Il compromesso per l’acquisto di casa da costruire

La prima tutela prevista per l’acquirente di una casa in costruzione concerne la stipula del contratto preliminare, il cosiddetto «compromesso». Questo deve per forza essere un atto pubblico (ossia un atto notarile) o una scrittura privata autenticata dal notaio. È quindi esclusa la possibilità di stipulare un compromesso con una semplice scrittura privata tra le parti. In caso contrario, il contratto deve ritenersi nullo, ossia come mai stipulato, ragion per cui l’acquirente avrà diritto alla restituzione di tutti gli anticipi versati. 

Il compromesso deve contenere, tra le altre cose:

• le caratteristiche tecniche della costruzione (struttura portante, fondamenta, tamponature, solai, coperture, infissi, ecc.);
• termine di ultimazione dell’opera (non è necessario indicare i termini intermedi sull’avanzamento dei lavori);
• gli estremi del permesso di costruire;
• i dati delle eventuali imprese appaltatrici.

Inoltre al compromesso va allevato il capitolato, con le caratteristiche dei materiali usati, e gli elaborati del progetto in base al quale il Comune ha concesso il permesso di costruire (in modo da verificare che non vi siano successive divergenze).

Il contratto preliminare di immobili da costruire o in corso di costruzione deve essere trascritto nei pubblici registri immobiliari, a spese dell’acquirente. Tale trascrizione garantisce quest’ultimo da eventuali ipoteche, pignoramenti o successive vendite del costruttore. In tal modo, infatti, dinanzi a eventuali diritti rivendicati da terzi (ad esempio i creditori del costruttore) prevale l’acquirente che per primo ha trascritto il preliminare. 

La fideiussione sul pagamento degli acconti

La seconda garanzia in favore dell’acquirente riguarda l’obbligo per il venditore, in sede di stipula del compromesso, di rilasciare un’apposita fideiussione (bancaria o assicurativa) che garantisca tutte le somme consegnate o ancora da consegnare prima dell’atto definitivo di compravendita (coincidente dunque con il rogito notarile) e fino a tale momento. In pratica, in tal modo, qualora per qualsiasi ragione l’immobile non dovesse essere consegnato e il costruttore non sia in grado di restituire gli anticipi, l’acquirente sarà tutelato dall’assicurazione. 

Il mancato rilascio di tale fideiussione legittima l’acquirente a rivolgersi al tribunale per ottenere una sentenza che dichiari “nullo” il contratto. Ne seguirà la condanna del costruttore a restituire tutti i soldi già incassati, oltre che a risarcire gli eventuali danni subiti dall’acquirente.

La fideiussione sui vizi di costruzione

Ultima garanzia per l’acquirente è costituita dall’obbligo gravante sul costruttore o sul venditore di immobili in costruzione di rilasciare una polizza assicurativa che, per almeno dieci anni, garantisca l’acquirente da eventuali danni derivanti da rovina totale o parziale dell’edificio o da gravi difetti costruttivi delle opere.

In questo modo, se la casa dovesse presentare dei vizi strutturali tanto da non poter essere destinata all’uso convenuto (ad esempio quello abitativo), il compratore potrà escutere l’assicurazione in caso di insolvenza del costruttore. 

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