Cos’è il condominio orizzontale? Come si dividono le spese tra abitazioni poste l’una di fianco all’altra? Chi deve pagare la manutenzione della grondaia?

Chi è proprietario di un’abitazione sita in un condominio deve pagare non solo la manutenzione dei propri beni ma anche quella delle parti comuni dell’edificio, come ad esempio del tetto e delle scale. Il discorso non cambia nei cosiddetti “condomini orizzontali”, i quali non si sviluppano verso l’alto come avviene nei comuni palazzi.

In ipotesi del genere, potrebbero sorgere maggiori problemi per ciò che riguarda l’individuazione del corretto criterio di ripartizione delle spese. È in questo contesto che si pone il seguente quesito: chi paga le grondaie nelle villette a schiera condominiali? Approfondiamo la questione.

Condominio orizzontale: che cos’è?

Il condominio è orizzontale quando le unità immobiliari si sviluppano longitudinalmente, l’una di fianco all’altra, anziché verso l’alto, cioè l’una sopra l’altra, come avviene nel condominio verticale.

Si tratta di una differenza che non trova riscontro nella legge, secondo cui si configura un condominio ogni volta che unità immobiliari private condividono beni e servizi.

Villette a schiera: sono condominiali?

Le villette a schiera sono condominiali quando condividono beni e servizi comuni, esattamente come detto sul finire del precedente paragrafo.

Solitamente, le villette a schiera condividono il cancello d’ingresso, il viale d’accesso, il parcheggio e i giardini, ma possono essere accomunati anche da altri servizi, come ad esempio quello elettrico e di riscaldamento.

Le grondaie delle villette a schiera sono parti comuni?

Il problema del condominio orizzontale è rappresentato dalla più difficile individuazione delle parti comuni.

Mentre in un edificio verticale (nel palazzo, in pratica) c’è un’identità strutturale che rende evidente ciò che è comune da ciò che non lo è, le cose sono un po’ diverse nelle villette a schiera, caratterizzate da una maggiore indipendenza delle singole unità abitative.

È in questo contesto che si pone la necessità di comprendere se le grondaie delle villette a schiera sono parti comuni oppure no.

La risposta alla domanda ha evidenti conseguenze concrete: se tale bene fosse comune, le spese di riparazione e manutenzione andrebbero ripartite tra tutti i condòmini, cioè tra i singoli proprietari delle villette.

In linea di massima, deve ritenersi che la grondaia sia condominiale se collegata alle altre in modo tale da raccogliere le acque di tutta la schiera.

In altre parole, se la grondaia è destinata a smaltire le acque piovane raccolte all’interno delle tubazioni poste sul tetto degli edifici, servendo quindi all’uso e al godimento comune, essa rientra tra le parti comuni dell’edificio.

Lo stesso dicasi per gli altri elementi accessori del tetto, come doccioni e canali di scolo.

In tutti gli altri casi, cioè se la grondaia serve solamente la singola villetta, allora essa dovrà considerarsi di proprietà esclusiva.

Per ulteriori approfondimenti, si rinvia alla lettura dell’articolo dal titolo Quali sono le parti comuni nelle villette a schiera?

Grondaie villette a schiera: come si dividono le spese?

Se la grondaia è di proprietà esclusiva in quanto serve solamente la villetta su cui è installata, non ci sono dubbi circa il fatto che tutte le spese, sia di manutenzione che di rifacimento, siano a carico del singolo proprietario.

Diversamente accade nell’ipotesi in cui la grondai sia comune perché collegata alle altre: in tale circostanza, le spese vanno divise tra tutti i condòmini, come avverrebbe in un palazzo, cioè in un condominio verticale.

Va tuttavia fatta una precisazione. Poiché le villette sono poste una di fianco all’altra, le spese inerenti alla grondaia andranno suddivise solamente tra i proprietari che sono effettivamente serviti dalla medesima.

In altre parole, le spese vanno ripartite per millesimi di proprietà tra tutti i proprietari della schiera, escludendo le altre abitazioni che, invece, sono servite da un’altra grondaia.

Secondo l’art. 1123 codice civile, infatti, se un edificio ha più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità. Facciamo un esempio.

In un complesso residenziale ci sono dieci villette a schiera, disposte in due file ciascuna composta da cinque abitazioni. La fila A e la fila B sono servite da due grondaie differenti. Pertanto, se la grondaia della fila A dovesse avere bisogno di manutenzione, dovranno pagare solamente i condòmini di quella schiera, con esclusione quindi della fila B.