Permesso di costruire del Comune e autorizzazione dell’assemblea di condominio: differenze tra pergotenda chiusa e aperta. 

Realizzare un giardino d’inverno all’interno di un’abitazione, sul terrazzo o sul balcone, in un palazzo condominiale impone una prima verifica del regolamento che potrebbe eventualmente contenere espressi divieto. In secondo luogo, è necessario il passaggio in assemblea la quale sarà chiamata a esprimere il proprio parere in merito. 

Per comprendere quali sono le autorizzazioni per realizzare un giardino d’inverno bisogna riferirsi ai precedenti della giurisprudenza. 

Ci sono diverse questioni da analizzare. Innanzitutto c’è quella relativa all’eventuale autorizzazione da chiedere al condominio e, in secondo luogo, il permesso di costruire al Comune. Vediamole qui singolarmente.

Giardino d’inverno e regolamento condominiale

Solo un regolamento condominiale approvato all’unanimità potrebbe vietare la realizzazione di un giardino d’inverno. Nessuna clausola approvata a semplice maggioranza, per quanto qualificata, potrebbe infatti stabilire cosa i condomini possono fare all’interno o all’esterno delle proprie abitazioni, fermo comunque il divieto di non ledere il decoro architettonico del fabbricato e non costituire un pericolo per la stabilità dello stesso.

Se il regolamento dunque non dovesse essere di natura “contrattuale” – ossia approvato all’unanimità – l’eventuale divieto sarebbe illegittimo e privo di efficacia. 

Giardino d’inverno e autorizzazione del condominio

In assenza di un divieto contenuto nel regolamento – che taglierebbe la testa al toro – non pochi giudici ritengono che la realizzazione di un giardino d’inverno in condominio richieda la previa comunicazione all’amministratore e comunque l’autorizzazione dell’assemblea.

Secondo una recente sentenza del tribunale di Torino [1], a differenza della pergotenda che non può essere vietata dall’assemblea del condominio in quanto non è considerabile una costruzione, il giardino d’inverno invece non può essere installato senza autorizzazione assembleare.

Giardino d’inverno e permesso di costruire

Secondo il Tar di Reggio Calabria [2], opere quali i vani realizzati in struttura metallica leggera sul lastrico solare dell’edificio, destinati a giardino d’inverno e locale tecnico non sono da considerare semplici pertinenze né a soddisfare esigenze non transitorie; pertanto necessitano del permesso di costruire del Comune.  

Infatti, gli interventi consistenti nella installazione di tettoie o di altre strutture, che siano comunque apposte a parti di preesistenti edifici come strutture accessorie di protezione o di riparo di spazi liberi, cioè non compresi entro coperture volumetriche previste in un progetto assentito, non richiedono la licenza edilizia (ossia il permesso di costruire) soltanto ove la loro conformazione e le loro ridotte dimensioni rendono evidente e riconoscibile la loro finalità di arredo o di riparo e protezione (anche da agenti atmosferici) dell’immobile cui accedono. Si pensi a una piccola tettoia posta innanzi all’uscio di casa per riparsi dalla pioggia. 

Altresì non necessitano del permesso di costruire le opere con finalità transitoria, ad esempio il gazebo installato per un ricevimento e poi subito smontato. 

Pergotenda e permesso di costruire

Spesso il giardino d’inverno si risolve in una semplice pergotenda. In tal caso tale opera non richiede il permesso di costruire del Comune se è costituita da una semplice tenda, quale elemento di protezione dal sole o dagli agenti atmosferici, dove la struttura (i pilastri su cui si regge la copertura) sono un mero elemento accessorio, necessario al sostegno e all’estensione della tenda» [3].

Dunque, come anche precisato dal Consiglio di Stato [4], quando la struttura di supporto della tenda non è un’opera autonoma e principale – perché non ha una sua utilità propria – ma è un semplice sostegno della copertura retrattile allora non c’è bisogno di permesso di costruire, né di autorizzazione preventiva del condominio. 

Diverso è il caso quando la struttura realizza un vero e proprio locale chiuso e abitabile, al riparo dal freddo e dal caldo grazie a chiusure laterali anche se avvolgibili e di plastica. Qui siamo in presenza di una costruzione in senso stretto che richiede il permesso di costruire.

Le caratteristiche che deve possedere una pergotenda per non richiedere titolo abilitativo sono state sintetizzate da Tar Genova, [5] «La tenda munita di una struttura di supporto (pergotenda) rientra nell’attività edilizia libera, a condizione che: 

• l’opera principale sia costituita, appunto, dalla tenda quale elemento di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, finalizzata a una migliore fruizione dello spazio esterno; 
• la struttura rappresenti un mero elemento accessorio rispetto alla tenda, necessario al sostegno e all’estensione della stessa; 
• gli elementi di copertura e di chiusura siano facilmente amovibili e in materiale plastico o in tessuto, comunque privi di quelle caratteristiche di consistenza e rilevanza che possano connotarlo in termini di componenti edilizie di copertura o di tamponatura di una costruzione».

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