Chi è il contraente o appaltatore generale? Quali sono i suoi principali compiti? Chi è responsabile per gli inadempimenti del subappaltatore?

Da qualche anno nell’ambito delle ristrutturazioni e, più in generale, degli interventi edilizi ha fatto capolino una figura prima sconosciuta o comunque poco nota: il cosiddetto general contractor o contraente generale.

Come diremo nel prosieguo, si tratta di un soggetto che può risultare determinante quando le opere da compiere sono numerose e coinvolgono non solo imprese ma anche professionisti, come ad esempio architetti, ingegneri, elettricisti, ecc. Si pensi alla ristrutturazione integrale di un grande complesso condominiale: in un caso del genere potrebbe essere difficile mettere insieme tutti i lavori senza una persona che coordini gli interventi.

Chi è il general contractor?

Il general contractor (o contraente generale o appaltatore generale) è la società o il professionista che si occupa di coordinare i lavori che bisogna eseguire, solitamente su un immobile.

Il general contractor può essere tanto un appaltatore quanto un libero professionista, come ad esempio un ingegnere o un architetto: l’importante è che abbia le competenze per poter gestire il coordinamento dei vari interventi.

Quando si nomina un general contractor?

Il general contractor viene scelto dal committente dei lavori ogni volta che le opere da eseguire siano molteplici e riguardino sfere di competenza diverse.

Si pensi al classico caso della ristrutturazione immobiliare: il rifacimento del tetto con l’installazione del fotovoltaico coinvolge non solo l’impresa edile ma anche l’elettricista e l’ingegnere.

La complessità degli interventi che occorre eseguire su un edificio è resa ancora più evidente da quanti hanno avuto accesso al cosiddetto Superbonus 110%, per i quali è stato generalmente necessario compiere interventi sia di efficientamento energetico che di adeguamento sismico.

Il general contractor viene quindi individuato dal committente per ottimizzare i processi di costruzione, così da addivenire a una più rapida conclusione degli stessi.

Cosa fa il general contractor?

Secondo l’Agenzia delle Entrate [1], il general contractor è un’impresa o un professionista che, su incarico del committente (proprietario, condomino, ecc.), gestisce i rapporti:

• con le imprese;
• con i professionisti e i tecnici che rilasciano le necessarie asseverazioni, certificando il possesso di determinati requisiti;
• con i Caf o i professionisti che, con riferimento ai bonus edilizi (e, in special modo, al Superbonus) rilasciano il visto di conformità ai fini dell’opzione per il cosiddetto sconto in fattura o per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante al committente.

Molto frequentemente il general contractor è un’impresa edile che, in taluni casi, subappalta la gestione di una parte o dell’intero intervento continuando comunque a gestire i rapporti con i professionisti e i tecnici.

Di conseguenza, il general contractor non solo coordina l’attività di altri soggetti ma è egli stesso impegnato in prima linea con l’esecuzione degli interventi che sono di sua competenza.

È il caso del classico costruttore che, con la sua ditta e i mezzi a sua disposizione, si occupa della ristrutturazione dell’edificio, lasciando la realizzazione di tutte le altre opere agli altri soggetti specializzati (ingegnere, architetto, elettricista, piastrellista, ecc.) i quali possono essere da lui stesso individuati.

Si pensi all’appaltatore a cui il committente dà libertà di scegliere tutti gli altri lavoratori che dovranno intervenire, dall’elettricista all’idraulico.

In buona sostanza, quindi, il general contractor si rapporta, ai fini dell’esecuzione dell’intero intervento:

• da un lato, con il committente
• dall’altro, con tutti i soggetti coinvolti nello svolgimento degli adempimenti necessari per il completamento dell’opera stessa.

Per tale attività di coordinamento il general contractor può ovviamente prevede un compenso, da aggiungersi a quello che gli spetta per l’esecuzione materiale di quanto è di sua competenza.

La responsabilità del general contractor

La responsabilità del general contractor è tanto più estesa quanto maggiori sono le attività che gli vengono affidati.

Posto che le specifiche responsabilità vanno individuate in base agli accordi contrattuali, va detto che solitamente un contraente generale è responsabile della fornitura di materiali, lavoratori, attrezzature e servizi necessari per la realizzazione del progetto. Ma non solo.

Secondo il Codice civile [2], il subappaltatore non ha alcuna responsabilità nei confronti del committente; ciò significa che, nel caso di danni causati dal subappaltatore, il committente potrà agire direttamente nei confronti dell’appaltatore (nel nostro caso, il general contractor) il quale, a propria volta, potrà poi rivalersi nei riguardi del suo incaricato (cioè, del subappaltatore).