Esperimento da parte di un terzo dell’azione di rivendica; esonero del venditore dal pagamento di qualsiasi indennizzo al di fuori della restituzione del prezzo.

Evizione dell’immobile

L’unicità del fatto dannoso richiesta dall’art. 2055 c.c. (ai fini della configurabilità della responsabilità solidale degli autori dell’illecito) ricorre anche nel caso in cui questo sia derivato da più azioni o omissioni, dolose o colpose, costituenti fatti illeciti distinti, e anche diversi, sempre che le singole azioni o omissioni, legate da un vincolo di interdipendenza, abbiano concorso in maniera efficiente alla produzione dell’intero danno (in applicazione di tale principio è stata cassata la decisione del Giudice d’Appello nella parte in cui aveva ridotto l’ammontare del danno patrimoniale subito dai ricorrenti a causa dell’evizione dell’immobile, detraendo da tale ammontare la caparra versata prima della stipula dell’atto notarile).

Cassazione civile sez. III, 16/05/2022, n.15512

Chiamata in causa del terzo da parte del convenuto

È necessario che le esigenze di economia processuale e il contenimento del giudizio entro i termini della ragionevole durata prevalgano sull’estensione del contradditorio.

Tribunale Busto Arsizio sez. III, 14/01/2022, n.345

Verifiche dei registri immobiliari: applicabilità dei principi sulla garanzia per evizione

L’azione risarcitoria proposta nei confronti del notaio rogante dall’acquirente di un immobile, contro cui erano state precedentemente trascritte domande giudiziali pregiudizievoli non rilevate dal notaio, non può essere respinta per mancanza della prova dell’effettiva perdita del bene. Vengono infatti in rilievo i principi in tema di evizione, per cui la perdita lamentata riguarda il diritto dominicale sul bene e non la sua disponibilità e l’azione è esperibile anche a fronte della mera minaccia di evizione, sempre che il diritto prevalente del terzo venga poi accertato o riconosciuto nei termini di cui all’art. 1485 c.c., secondo comma. I principi relativi alla responsabilità del venditore si applicano anche in tema di determinazione del danno risarcibile dal notaio, poiché il suo inadempimento determina il medesimo danno da evizione totale.

Cassazione civile sez. II, 14/01/2022, n.1069

La garanzia per evizione

In tema di compravendita la garanzia per evizione opera indipendentemente dalla sussistenza della colpa del venditore o dalla buona fede dell’acquirente e, quindi, non è esclusa neppure dalla conoscenza, da parte del compratore, della possibile causa di futura evizione, ove la stessa effettivamente si verifichi.

Cassazione civile sez. II, 15/12/2021, n.40290

Violazione delle distanze

La garanzia per evizione può essere esercitata anche dagli acquirenti costretti alla demolizione di parte del bene per effetto della violazioni delle distanze.

Tribunale Roma sez. V, 18/05/2021, n.8594

Effetti della garanzia per evizione

Gli effetti della garanzia per evizione conseguono al mero fatto obiettivo della perdita del diritto acquistato e, quindi, indipendentemente dalla colpa del venditore e dalla stessa conoscenza da parte del compratore della possibile causa della futura evizione, in quanto detta perdita comporta l’alterazione del sinallagma contrattuale e la conseguente necessità di porvi rimedio con il ripristino della situazione economica del compratore quale era prima dell’acquisto; ne deriva che risponde della garanzia per evizione, anche se parziale, la società che abbia garantito l’acquisto di due immobili corredati, l’uno, di garage esclusivo e l’altro, di balcone, allorquando i proprietari se ne debbano privare per effetto dell’accoglimento di domanda attorea in ordine alla proprietà di una area su cui erano stai effettuati allacci fognari senza titolo, in assenza di servitù, come conseguenza del ripristino dello status quo ante.

Tribunale Pistoia sez. I, 04/01/2021, n.3

Vendita di immobile che non rispetti le distanze legali

In tema di compravendita, qualora l’immobile venduto risulti costruito in violazione delle limitazioni legali della proprietà, la pretesa del proprietario del fondo confinante, diretta a ottenere il rispetto di tali limitazioni, può concretare un’ipotesi riconducibile, alternativamente, alla garanzia per evizione, ai sensi degli artt. 1483 e 1484 cod. civ., ovvero alla garanzia prevista dall’art. 1489 cod. civ., secondo che dall’accoglimento della domanda derivi, in tutto o in parte, la perdita della cosa venduta, ovvero discenda soltanto una restrizione del godimento del bene, il quale resti, però, integro nella sua identità strutturale; con la conseguenza che il corrispondente diritto del compratore resta soggetto ai relativi termini di prescrizione, decorrenti non dalla conclusione del contratto, bensì dal passaggio in giudicato della sentenza definitiva sull’evizione o sulla sussistenza della minore garanzia della cosa venduta.

Tribunale Livorno, 08/10/2020, n.656

Evizione totale: risarcimento nei limiti dell’interesse negativo

Ai sensi dell’art. 1483 c.c. la garanzia per evizione che sanziona l’inadempimento del venditore all’obbligazione di cui all’art. 1476 n. 2 c.c. impone al venditore, al fine di eliminare lo squilibrio delle prestazioni determinato dal suo inadempimento, di risarcire il danno nei limiti del cosiddetto interesse negativo e cioè nei limiti del ripristino della situa-zione patrimoniale del compratore anteriore alla conclusione del contratto salvo che si ac-certi che l’alienante abbia agito con dolo o colpa nel qual caso l’acquirente ha diritto all’integrale risarcimento del danno.

Tribunale Lucca, 03/09/2020, n.748

Garanzia per evizione: funzione

La garanzia per evizione ha la funzione di eliminare lo squilibrio delle prestazioni determinato dall’inadempimento del venditore, tale rimedio opera nei limiti del ripristino della situazione anteriore alla conclusione del contratto, anche in mancanza di colpa del venditore, in quanto detta perdita comporta l’alterazione del sinallagma contrattuale e la conseguente necessità di porvi rimedio con il ripristino della situazione economica del compratore quale era prima dell’acquisto, sicché risulta irrilevante l’eventuale buona fede dell’alienante.

Corte appello Catanzaro sez. III, 05/08/2020, n.1162

Garanzia per evizione: il termine per agire

L’acquirente di un immobile che abbia subito il vittorioso e definitivo esperimento dell’azione di recupero da parte del terzo, quando lo stato di fatto lesivo preesisteva alla vendita, è tutelato dalle azioni previste dagli artt. 1484 e 1489 c.c., che sono entrambe rimedi allo squilibrio del sinallagma funzionale del contratto di compravendita, per cui al prezzo corrisponde una cosa inferiore o per quantità o per qualità a quella venduta.

Tribunale Latina sez. II, 17/06/2020, n.1039

Contratto di compravendita e garanzia per vizi ed evizione

In tema di contratto di compravendita mentre appare certamente rinunciabile la garanzia per vizi, che si può ascrivere alla disciplina dispositiva del contratto di compravendita, altrettanto non pare possa dirsi della garanzia per evizione. Infatti con la rinuncia alla garanzia per evizione la compravendita diventa un contratto aleatorio, un acquisto al buio in ordine alla esistenza stessa del diritto acquistato. Non si vede come tale vera e propria anomalia giuridica possa ritenersi una compravendita. Si tratta certamente di uno sconfinamento dalla causa contracti verso il terrendo dell’atipicità, ma anche di uno scostamento verso una atipicità non meritevole di tutela (art. 1322 c.c.).

Tribunale Genova sez. I, 04/05/2020, n.768

La limitazione della garanzia per evizione

Ogni limitazione della garanzia per evizione, salvi i limiti di cui all’art. 1487 II comma c.c., deve risultare da una pattuizione espressa e inequivoca del contratto. In sostanza, può essere modificata od esclusa convenzionalmente la responsabilità per evizione – elemento naturale del contratto di compravendita – mediante clausola specifica da cui risulti l’intento di aumentare, diminuire od escludere gli effetti dalla garanzia.

Tribunale Velletri sez. I, 21/04/2020, n.654

Evizione del bene oggetto di vendita forzata

In tema di evizione del bene oggetto di vendita forzata, trova applicazione il criterio di cui all’art. 1483 c.c.. In base ad esso la garanzia de qua ha la funzione di eliminare lo squilibrio delle prestazioni determinato dall’inadempimento del venditore.

Tribunale S.Maria Capua V., 23/12/2019

Stipula del contratto di compravendita

In tema di compravendita, la garanzia per evizione postula che, a seguito dell’esito vittorioso dell’azione di rivendica esercitata da un terzo, il compratore, dopo la stipula del contratto, sia stato privato, in tutto o in parte, della proprietà del bene acquistato; pertanto, l’esperimento, ad opera di un terzo, dell’azione di regolamento di confini, non comportando la risoluzione di un contrasto sui titoli di proprietà, ma solo sulla sua estensione, non consente di fare valere la garanzia per evizione.

Cassazione civile sez. II, 19/03/2019, n.7670

L’operatività della garanzia per evizione

L’operatività della garanzia per evizione presuppone l’esperimento positivo, da parte di un terzo, dell’azione di rivendica e cioè la privazione del compratore, dopo la stipula del contratto, in tutto o in parte della proprietà del bene acquistato.

(Nella specie, la S.C. ha ritenuto sussistessero i presupposti della garanzia per evizione in favore dell’acquirente della piena proprietà di un bene, avendo riconosciuto la contitolarità della proprietà del medesimo bene in capo al terzo rivendicante).

Cassazione civile sez. II, 12/03/2019, n.7024

Garanzia per evizione: quando sussiste?

In tema di evizione, la relativa garanzia sussiste non soltanto quando il diritto del terzo sulla cosa venduta (o l’inesistenza del diritto del venditore) sia stato accertato in giudizio con sentenza passata in giudicato, ma anche nell’ipotesi di riconoscimento del compratore, purché questi provi che ‘non esistevano ragioni sufficienti per impedire l’evizione’. Tale riconoscimento rileva se il terzo abbia già iniziato il giudizio di evizione, ma anche quando il terzo abbia affermato la sua pretesa in sede stragiudiziale, e, addirittura, perfino quando l’iniziativa del riconoscimento sia stata esclusivamente del compratore.

Vi rientra anche quest’ultima ipotesi perché la legge prevede qualsiasi riconoscimento compiuto ‘spontaneamente’ dal compratore, ferma restando la necessità, nei confronti della parte venditrice, di provare che non vi siano ragioni sufficienti per impedire l’evizione.

Corte appello Napoli sez. III, 22/01/2018, n.314

Ineccepibilità dell’incompetenza per territorio

In tema di competenza per territorio, il terzo chiamato in causa ad istanza del convenuto il quale, ai sensi dell’art. 106 c.p.c., chieda di essere garantito, ma che non abbia proposto alcuna eccezione di incompetenza nei termini e nei modi di legge (come pure nel caso in cui vi sia stato un accordo tra attore e convenuto chiamante in garanzia), non può eccepire l’incompetenza per territorio del giudice davanti al quale è stato chiamato, sia con riferimento alla causa principale (non eccepita dal convenuto) sia con riferimento alla sola causa di garanzia (al fine di impedire il “simultaneus processus” con la causa principale), ove si tratti di garanzia cd. propria, ossia della garanzia del godimento di diritti che si sono trasferiti (garanzia per evizione nella compravendita, nella donazione, nella permuta, nel trasferimento dei crediti) o costituiti (locazione) o di quella che derivi da vincoli di coobbligazione (fideiussione, obbligazioni solidali contratte nell’interesse esclusivo di uno solo dei debitori), che si caratterizzano tutte per una connessione tra la pretesa dell’attore (della causa principale) e la posizione del garante (chiamato in causa) particolarmente intensa.

Cassazione civile sez. VI, 09/06/2017, n.14476

Garanzia per evizione: esclusione dell’esperibilità

Diversamente che nell’ipotesi in cui la cosa venduta sia gravata da oneri o diritti di godimento di terzi (art. 1489 c.c.), al fine di escludere l’esperibilità della garanzia per evizione non rileva in alcun modo la conoscenza o la conoscibilità che l’acquirente possa avere della causa di evizione.

Cassazione civile sez. II, 19/03/2015, n.5561

Giudizio di rivendicazione della proprietà

Sussiste la giurisdizione italiana in relazione alla domanda proposta da coloro che, convenuti nel giudizio di rivendicazione della proprietà di alcuni disegni e dipinti, abbiano chiamato in causa gli eredi francesi dell’autore di dette opere, che le aveva asseritamente vendute al dante causa dei convenuti in forza di un contratto concluso in Francia, onde far valere la garanzia per evizione.

Cassazione civile sez. un., 24/02/2014, n.4324

Espropriazione per causa di pubblica utilità del bene

In tema di compravendita, la garanzia per evizione opera anche in ipotesi di espropriazione forzata ovvero di espropriazione per causa di pubblica utilità del bene, trattandosi di una particolare tutela che l’ordinamento attribuisce al compratore per il caso in cui sia disturbato o menomato nel godimento della cosa acquistata in conseguenza delle pretese fatte valere da terzi nei suoi confronti.

Cassazione civile sez. II, 20/12/2013, n.28580

Responsabilità limitata del venditore

La vendita in cui sia stato convenzionalmente modificato il contenuto della garanzia per evizione, esonerandosi il venditore, pur tenuto alla restituzione del prezzo, dal pagamento di qualsiasi tipo di indennizzo, mantiene il proprio carattere commutativo e non è configurabile come un negozio aleatorio a rischio e pericolo del compratore. Ne consegue che, per effetto della pattuizione di siffatta diminuzione della garanzia, il venditore è esentato dal risarcimento dei danni, ma, ai sensi dell’art. 1488 comma 1 c.c., non è liberato dall’obbligo, oltre che di restituire il prezzo pagato, di rimborsare le spese accessorie alla stipulazione dell’atto e non ripetibili.

Cassazione civile sez. II, 09/01/2013, n.314

Garanzia per evizione: cos’è?

La garanzia per evizione può insorgere soltanto per domande altrui di contenuto petitorio, quindi solo allorché la perdita della cosa sia effetto dell’accertamento di un diritto fatto valere da un terzo sulla stessa (art. 1483 c.c.), sicché tale situazione non è ravvisabile nella perdita derivata dall’accoglimento di un’azione possessoria esercitata dal terzo.

Tribunale Modena sez. I, 15/05/2012, n.802

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