Evizione totale o parziale: come difendersi dalla rivendicazione di diritti da parte del terzo sul bene che abbiamo acquistato.

Quando si acquista un bene il venditore è tenuto a prestare due tipi di garanzia: quella contro i vizi della cosa e quella contro la sua evizione. Quest’ultima consiste nella “protezione” che il venditore deve offrire contro eventuali pretese che terze persone possono avanzare nei riguardi del bene alienato. Approfondiamo la questione spiegando che cos’è la garanzia per evizione.

Garanzia per evizione: cos’è?

Il termine evizione è di provenienza latina e significa “vittoria”; ed è questa idea che il concetto di garanzia per evizione vuol richiamare: in pratica, si assicura l’acquirente di un bene che, se un terzo gli farà causa accampando diritti sulla cosa venduta, quest’ultimo non vincerà il giudizio.

Insomma, l’evizione è una garanzia che viene offerta all’acquirente per tenerlo al sicuro da eventuali pretese di terzi.

Se compriamo un terreno, il venditore è tenuto – automaticamente per legge – a garantirci che nessuno, dopo l’acquisto, potrà far valere su quel fondo diritti della cui esistenza non sia stati avvertiti e non avevamo modo di conoscere in anticipo.

Se acquistiamo un terreno che, in precedenza, era stato inserito in un piano di espropriazione per pubblica utilità e di ciò il venditore non ci ha informato in sede di rogito, nel momento in cui si presenterà l’ufficiale giudiziario comunicandoci l’esproprio (magari per la costruzione di una strada pubblica), potremo rivalerci contro il nostro venditore.

Insomma: la garanzia per evizione consiste nell’assicurare a colui che riceve un bene che sullo stesso non ci siano altri diritti vantati da terze persone.

Vediamo in che modo funzione la garanzia per evizione.

Evizione totale e parziale: differenza

La garanzia può proteggere da due tipologie di pretese del terzo. Si distingue pertanto:

• l’evizione totale, in cui non potremo evitare di perdere il nostro bene (ad esempio, il terreno su cui l’amministrazione costruirà una strada dopo l’esproprio), ma in tal caso il nostro venditore dovrà: a) restituirci il prezzo inizialmente pagato con gli interessi; b) risarcirci integralmente il danno (magari per la perdita di altre occasioni o per aver iniziato dei lavori sull’immobile);
• l’evizione parziale, che consente al compratore di chiedere: a) o solo la riduzione del prezzo pagato con l’eventuale risarcimento del danno; b) oppure la risoluzione del contratto.

La domanda di risoluzione, però, sarà accolta dal giudice solo se può ritenersi, secondo le circostanze, che l’attore non avrebbe acquistato la cosa senza quella parte a cui ha dovuto invece rinunciare per l’evizione.