Le emissioni degli odori derivanti da ristoranti, pizzerie, pasticceria in condominio devono seguire le norme di evacuazione.

Se entriamo in una pasticceria, in un forno o in una pizzeria, l’odore ci inebria e siamo portati a sognare un modo dove queste esalazioni possano sostituire quelle degli scarichi e delle fabbriche. Ma la fantasia lascia il posto a una diversa prospettiva quando questi fumi entrano in casa perché, al piano terra di un condominio, c’è un locale di ristorazione o che sforna dolci dalla mattina alla sera. Ebbene, in caso di fumi in condominio cosa fare? Come bisogna comportarsi e quali metri di misurazione esistono per dimostrare che essi superano i limiti? Quali sono questi limiti? È quanto cercheremo di spiegare in questo articolo. Ma procediamo con ordine.

Fumi e vapori in condominio: cosa dice la legge?

L’articolo 844 del codice civile stabilisce che il proprietario di un immobile non può impedire le immissioni di fumo, calore, esalazioni, rumori, scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità.

La norma termina in questo modo senza spiegare cosa si intende per “normale tollerabilità”. È stata la giurisprudenza a dare un significato pratico a questa formula generale.

La normale tollerabilità è un concetto non definito volontariamente dal legislatore per consentire proprio al giudice di valutarlo in base alle circostanze del caso concreto, valutando cioè caso per caso ogni situazione, soprattutto in base alla dislocazione dell’immobile e al contesto urbano o rurale in cui è inserito.

La valutazione della normale tollerabilità dipende da diversi fattori, tra cui:

• la natura delle immissioni: l’odore di pane sfornato non può certo essere equiparato alla puzza proveniente da una fabbrica o agli scarichi di un depuratore;
• l’intensità delle immissioni: la quantità di fumo o vapore prodotta è un elemento importante per la valutazione della tollerabilità;
• la frequenza delle immissioni: se le immissioni si verificano occasionalmente, sono generalmente più tollerabili rispetto a immissioni continue o frequenti;
• la localizzazione delle immissioni: immissioni che si verificano in zone condominiali comuni, come cortili o scale, sono generalmente considerate più tollerabili rispetto a immissioni che si verificano all’interno degli appartamenti. Peraltro in contesti urbani altamente trafficati, dove gli odori esterni sono già abbastanza forti, è difficile distinguere quelli provenienti da un locale di ristorazione, rendendo gli stessi più tollerabili rispetto a un’area residenziale;
• le necessità produttive: non si può certo impedire l’apertura di esercizi commerciali di ristorazione o di produzione di alimenti solo per evitare i fumi. Bisognerà piuttosto valutare le soluzioni alternative che consentano di garantire l’attività economica con la pacifica convivenza dei vicini.

Facciamo alcuni esempi pratici.

Barbecue in condominio: il barbecue in condominio è generalmente ammesso, se non produce eccessivi fumi e vapori che disturbano gli altri condomini.

Fumi provenienti da camini: i fumi provenienti da camini condominiali devono essere contenuti entro limiti di tollerabilità, in modo da non arrecare disturbo agli altri condomini. Viene pertanto richiesto di creare dei canali di sfogo che non finiscano in direzione dei balconi o finestre altrui.

Vapori provenienti da attività artigianali: i vapori provenienti da attività artigianali svolte all’interno di un condominio devono essere adeguatamente evacuati, in modo da non disturbare gli altri condomini. Perciò la legge consente al titolare dell’attività di realizzare una canna fumaria appoggiandola sulla facciata del palazzo senza dover chiedere il permesso all’assemblea, a patto che questa non abbia un impatto forte sull’estetica della costruzione.

Come si misurano i fumi in condominio?

Per la valutazione delle immissioni di fumi e vapori possono essere utilizzati diversi strumenti di misurazione, tra cui:

• fumimetro: misura l’opacità dei fumi;
• analizzatore di gas: misura la concentrazione di gas specifici nei fumi;
• impianto di monitoraggio continuo: misura in tempo reale le immissioni di fumi e vapori.

Pasticcerie, panetterie, ristoranti e pizzerie in condominio: cosa dice la legge?

I vapori e gli odori generati da un’attività commerciale all’interno di un edificio condominiale devono essere indirizzati verso le canne fumarie stabilite dalle normative locali.

Il TAR Campania, sezione di Napoli, con la sentenza numero 447 datata 17 gennaio 2024, ha respinto il reclamo presentato dal proprietario di una pasticceria per non aver dimostrato l’efficacia di sistemi alternativi per la mitigazione e l’eliminazione della diffusione di fumi e odori agli appartamenti superiori all’interno del condominio.

Nel caso in esame, la pasticceria, situata all’interno di un complesso condominiale, utilizzava un sistema di aspirazione che convogliava i fumi di cottura all’esterno attraverso filtri, con uscita finale vicino al balcone di un appartamento sovrastante. Alcuni condomini avevano sollecitato il Comune ad adottare misure contro la pasticceria per l’uso improprio della griglia di ventilazione in violazione delle norme edilizie locali. In risposta, il Comune aveva imposto alla pasticceria di dirigere i fumi attraverso le canne fumarie come da regolamento.

Contro tale decisione, la pasticceria ha presentato ricorso al TAR, sostenendo l’illegittimità dell’azione comunale e richiedendo l’annullamento del provvedimento, argomentando che l’unico modo consentito per lo smaltimento dei fumi secondo le normative locali non dovesse escludere l’uso di metodi alternativi.

Il condominio ha replicato affermando che le normative nazionali e regionali non prevedono l’uso di sistemi alternativi a meno che non siano rispettati specifici criteri e non si trovino in contesti particolari, come quelli di valore storico-artistico. L’amministrazione comunale ha difeso la propria decisione, evidenziando l’assenza di requisiti necessari da parte della pasticceria per l’utilizzo di un sistema di evacuazione alternativo.

Il TAR ha basato la propria decisione su diversi principi legali e ha concluso che la pasticceria non aveva fornito prove sufficienti a supporto dell’efficacia dei suoi sistemi alternativi di evacuazione. Di conseguenza, il ricorso è stato respinto, ribadendo l’importanza di seguire le normative stabilite per la gestione delle emissioni all’interno di contesti condominiali.