Scopri come il frazionamento e la vendita influenzano le agevolazioni fiscali sulla prima casa secondo la Cassazione.

Come noto, chi acquista un immobile usufruendo del cosiddetto bonus prima casa è costretto a non venderlo prima di cinque anni, a meno che, nell’anno successivo alla vendita, non acquisti una nuova abitazione avente tutti i requisiti richiesti dalla legge per la suddetta agevolazione fiscale. La Cassazione (sent. n. 1833/2019) ha risposto alla seguente domanda: si perdono le agevolazioni se si procede al frazionamento della prima casa e alla vendita di una delle due porzioni? La Corte ha poi spiegato entro quale termine l’Agenzia delle Entrate può contestare l’illecito tributario in commento e quali sono le conseguenze sanzionatorie per il contribuente.

Per comprendere come influisce il frazionamento dell’immobile ai fini del bonus prima casa è necessario partire dalla vicenda concreta.

La vicenda

La Cassazione ha esaminato il caso di un contribuente che, dopo aver acquistato una casa nel 2004 e averla frazionata in due unità distinte e separate, aveva venduto una delle due nel 2005 e l’altra nel 2007 senza tuttavia, nell’anno successivo alla vendita, acquistare una nuova abitazione. Pertanto l’Agenzia delle Entrate, nel 2011, aveva decretato la decadenza delle agevolazioni fiscali, considerando entrambe le vendite.

Cosa rischia chi perde il bonus prima casa?

Il contribuente che, dopo aver venduto prima di cinque anni l’immobile acquistato con il bonus prima casa non procede all’acquisto di una nuova abitazione, subisce la decadenza dalle agevolazioni fiscali. Pertanto, l’Agenzia delle Entrate ha tre anni di tempo dalla vendita dell’immobile per recuperare la differenza tra le imposte versate all’atto del rogito e quelle dovute in assenza del bonus, applicando una maggiorazione del 30% a titolo di sanzioni.

Per evitare le sanzioni, la nuova abitazione, da acquistare entro 1 anno dalla vendita della precedente, deve essere:

• non di lusso (accatastata cioè non nelle categorie A/1, A/8 e A/9);
• nel Comune di residenza del contribuente (questi ha però 18 mesi dal rogito per fare il trasferimento);
• nel Comune ove il contribuente non ha altre abitazioni di proprietà.

Cosa succede in caso di frazionamento della casa?

Secondo la Cassazione, si perdono le agevolazioni fiscali sulla prima casa anche se l’immobile viene frazionato in due unità distinte e si vende una sola di queste.

Il termine di tre anni per la contestazione della perdita del beneficio fiscale però decorre dalla cessione dell’ultima unità immobiliare. Pertanto se una persona fraziona una casa e vende prima una parte e poi, dopo qualche anno, la seconda, il tre anni per la notifica dell’accertamento fiscale decorrono dalla seconda cessione.

Cosa significa frazionamento della prima casa?

Il frazionamento della prima casa consiste nel dividere un’unità immobiliare acquistata con le agevolazioni previste per la “prima casa” in due o più unità abitative.

Il frazionamento non determina alcuna conseguenza se:

• una o entrambe le unità immobiliari non vendono cedute;
• una o entrambe le unità immobiliari vengono cedute dopo di cinque anni;
• una o entrambe le unità immobiliari vengono cedute prima di cinque anni ma il contribuente acquista, nell’anno successivo, una nuova abitazione avente i requisiti della prima casa.

Quali sono le conseguenze della vendita frazionata?

In sintesi, secondo l’ordinanza n. 1833/2019 della Cassazione, la vendita frazionata dell’unità immobiliare acquistata con l’agevolazione prima casa prima di cinque anni dal suo acquisto legittima l’amministrazione fiscale a decretare la decadenza dal bonus prima casa. Questa decadenza può essere sancita entro un termine di tre anni decorrente dall’ultima delle vendite effettuate.

L’importanza della pronuncia è evidente. Secondo infatti la giurisprudenza, dall’agevolazione prima casa si decade non solo in caso di alienazione “totale” della casa acquistata con l’agevolazione (prima del decorso di un quinquennio dalla data di acquisto e senza effettuare un “riacquisto” entro un anno dall’alienazione) ma anche in caso di alienazione “parziale” (ad esempio un diritto, una quota, una porzione materiale).