In caso di divisione della casa in due unità diverse e autonome bisogna modificare le quote millesimali?

Nel mondo immobiliare, le tabelle millesimali rappresentano un argomento fondamentale, ma spesso complesso. Definite tecnicamente come “documenti che stabiliscono il valore proporzionale delle varie unità di un edificio”, sono cruciali per la distribuzione delle spese condominiali. Ma che succede a queste tabelle in caso di divisione di un appartamento in due unità abitative diverse? In caso di frazionamento di immobile, come ricalcolare i millesimi? La sentenza 12372/2023 del Tribunale di Roma fornisce chiarimenti importanti a riguardo.

Cosa sono le tabelle millesimali?

Le tabelle millesimali sono documenti utilizzati nei condomini per determinare il valore relativo di ogni unità immobiliare rispetto all’intero edificio. Calcolate attraverso una serie di criteri aritmetici (la dimensione dell’appartamento, l’altezza, il numero e la destinazione delle stanze, l’orientamento in relazione ai punti cardinali, l’affaccio, la luminosità), sono di norma allegate al regolamento condominiale. A volte ve ne sono più di una a seconda del tipo di spesa comune da dividere.

Le tabelle hanno due scopi principali: dividere le spese condominiali e calcolare le maggioranze per le votazioni in assemblea. A quest’ultimo fine, ricordiamo infatti che gran parte delle delibere devono essere prese a maggioranza dei presenti in assemblea in rappresentanza di almeno 500 millesimi dell’edificio.

Quando è necessario ricalcolare le tabelle millesimali?

Il ricalcolo delle tabelle millesimali è previsto dall’articolo 69 delle disposizioni attuative del Codice Civile. Questo può essere necessario in due casi:

• quando è stato fatto un errore significativo nei calcoli originali;
• quando le modifiche apportate a una parte dell’edificio alterano in modo sostanziale (più di un quinto) il valore relativo di piani o porzioni di piano.

In tali casi, la modifica delle tabelle richiede il quorum del 50%+1 dei presenti in assemblea che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio.

Cosa succede alle tabelle millesimali in caso di frazionamento di un appartamento?

Il frazionamento di un immobile, ovvero la sua divisione in due o più unità autonome, non implica automaticamente la revisione delle tabelle millesimali.

La sentenza del Tribunale di Roma richiamata in apertura stabilisce che, in casi come questo, le tabelle devono essere aggiornate solo se si modifica la “caratura” dell’immobile di oltre un quinto.

Invece, in caso di semplice suddivisione (frazionamento orizzontale) senza significative alterazioni, non è necessario rivedere completamente le tabelle. Basterà semplicemente dividere i millesimi prima assegnati all’originario appartamento tra le unità abitative risultanti dal suo frazionamento. In buona sostanza si tratta di attribuire un valore millesimale ai due nuovi appartamenti, secondo un criterio proporzionale che rifletta le relative dimensioni, tenuto conto del valore ascritto in precedenza all’unica proprietà.

Quali sono i passi da seguire in caso di frazionamento senza revisione completa delle tabelle millesimali?

Come appena detto, se il frazionamento non altera significativamente il valore relativo dell’immobile interessato dal frazionamento, non bisogna rivedere tutte le tabelle ma solo la quota dell’immobile diviso. Ciò significa che il valore millesimale precedentemente attribuito all’unità immobiliare unica dovrà essere diviso tra le nuove unità in modo proporzionale, in base alle loro dimensioni e al relativo valore. Questo implica che il proprietario dovrà farsi carico di pagare un tecnico di fiducia del condominio affinché definisca il valore millesimale degli appartamenti ricavati dal frazionamento, senza toccare però i millesimi degli altri appartamenti.