L’ultimazione di un intervento edilizio comporta la presentazione di una documentazione specifica in Comune.

Hai effettuato dei lavori di ristrutturazione nel tuo appartamento che sono finalmente terminati. Ora come chiudere il cantiere e le pratiche edilizie? Innanzitutto, prima che i “mastri” vadano via definitivamente dalla tua abitazione è opportuno eseguire un sopralluogo nell’immobile insieme al direttore dei lavori e all’impresa al fine di verificare l’eventuale sussistenza di difetti e la mancanza di lavorazioni.

Dopo avere accettato i lavori, per chiudere definitivamente il cantiere e le pratiche edilizie devi presentare una specifica documentazione all’ufficio tecnico del Comune nel cui territorio si trova l’immobile. Peraltro, tale documentazione cambia a seconda della tipologia di intervento edilizio che hai in concreto realizzato.

Vediamo allora insieme quali sono i diversi tipi di opere edilizie previsti dalla normativa di settore [1] e cosa bisogna fare sia all’inizio sia alla fine dei lavori in relazione a ciascuno di essi.

Quali sono le tipologie di interventi edilizi?

I lavori edilizi si possono distinguere a seconda se rientrano negli interventi di:

• manutenzione ordinaria, che attengono alle opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici nonché a quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. Vedi ad esempio la riparazione, la sostituzione o il rinnovamento della pavimentazione interna oppure la riparazione, l’efficientamento, il rinnovamento, la sostituzione, l’integrazione e la messa a norma degli apparecchi igienico-sanitari e degli impianti di scarico;
• manutenzione straordinaria, che riguardano le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare e integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici sempre che tali interventi non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino la modifica delle destinazioni d’uso. Sono interventi di manutenzione straordinaria ad esempio le modifiche ai prospetti degli edifici necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità degli edifici medesimi o per l’accesso agli stessi che comunque non ne pregiudicano il decoro architettonico;
• restauro e risanamento conservativo, che hanno lo scopo di conservare la struttura edilizia e di assicurarne la funzionalità. Si pensi al ripristino o al rinnovo degli elementi costitutivi di un edificio, all’inserimento di elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, all’eliminazione degli elementi estranei al fabbricato;
• ristrutturazione edilizia, che sono relativi alla trasformazione dei fabbricati attraverso opere che possono portare a una struttura edilizia in tutto o in parte diversa dalla precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Rientrano nella ristrutturazione edilizia, ad esempio, la demolizione e la ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagome, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche nonché il ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza;
• nuova costruzione, che si riferiscono alla trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientrante nelle categorie precedenti [2].

Cosa serve per realizzare gli interventi edilizi?

Per l’esecuzione degli interventi di manutenzione ordinaria non è necessario comunicare qualcosa in Comune né richiedere un’apposita autorizzazione, trattandosi di attività di edilizia libera. In ogni caso, tali interventi devono essere realizzati nel rispetto delle prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e di tutte le normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia (in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio).

Gli interventi di manutenzione straordinaria “leggera”, che non alterano la volumetria complessiva degli edifici e non comportano mutamenti urbanisticamente rilevanti della destinazione d’uso, possono essere realizzati previa presentazione di una Cila (Comunicazione di inizio lavori asseverata). Poiché la Cila è una comunicazione di parte depositata a responsabilità del committente e non un titolo abilitativo, i lavori possono iniziare anche lo stesso giorno della presentazione senza attendere il rilascio di un apposito permesso comunale. Anche i lavori di restauro e di risanamento conservativo si possono eseguire in forza di Cila. Invece, gli interventi di manutenzione straordinaria “pesante”, che incidono su parti strutturali dell’immobile o che modificano la destinazione d’uso degli edifici e/o la loro volumetria, si possono eseguire solo previo rilascio di titolo abilitativo, cioè della Scia (Segnalazione certificata di inizio attività) o del permesso di costruire.

Il rilascio del permesso di costruire è richiesto anche nel caso di una nuova costruzione.

Chiusura cantiere e pratiche edilizie: qual è la documentazione?

Una volta terminati i lavori, per chiudere il cantiere e le pratiche edilizie, il titolare dell’intervento deve presentare la seguente documentazione.

Comunicazione di fine lavori

Comunicazione di fine lavori, che va inoltrata telematicamente accedendo allo Sportello unico per l’edilizia (Sue) del Comune competente. Se tale Ente non ha aderito al Sue la presentazione può avvenire tramite pec o in forma cartacea. La presentazione della comunicazione di fine lavori è obbligatoria solo se sono state eseguite opere in relazione alle quali è stato rilasciato un permesso di costruire o una Scia. Infatti, tale comunicazione ha la finalità di informare l’amministrazione comunale che le opere autorizzate mediante il predetto titolo abilitativo sono state effettivamente realizzate e concluse nel termine di validità del titolo stesso, cioè in 3 anni dall’inizio dei lavori. La presentazione della comunicazione di fine lavori, invece, non è obbligatoria se i lavori sono stati eseguiti in forza di una Cila. Tuttavia, anche in questo caso, è buona norma comunicare che i lavori sono stati ultimati presentando, al contempo, il collaudo a firma di un tecnico abilitato;

Segnalazione certificata per l’agibilità

La Segnalazione certificata per l’agibilità(Sca) va presentata obbligatoriamente da parte del titolare dell’intervento edilizio in caso di:

• • costruzione di un nuovo immobile;
  • realizzazione di una ricostruzione o di una sopraelevazione, sia totale sia parziale;
  • esecuzione di interventi che possono influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico dell’immobile.

La Sca va presentata telematicamente tramite Sue o se il Comune non ha aderito al Sue, via pec o in formato cartaceo, nel termine di 15 giorni dalla data di ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento ovvero quando i lavori sono terminati e l’unità immobiliare è utilizzabile.

Nella Sca il direttore dei lavori, progettista o altro professionista iscritto all’albo, con competenza specifica, assevera le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato ed approvato e la sua agibilità.

Dopo la presentazione della Sca, è possibile richiedere il rilascio del certificato di agibilità.

L’omessa presentazione della Segnalazione certificata per l’agibilità comporta l’applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da 77 euro a 464 euro.

Altri documenti da presentare

Inoltre, occorre presentare la seguente documentazione:

• la ricevuta di avvenuta denuncia di variazione, nel caso in cui le opere edilizie realizzate abbiano comportato un cambio della superficie e/o della distribuzione planimetrica e/o della destinazione d’uso;
• l’Attestato di prestazione energetica (Ape), qualora i lavori eseguiti abbiano comportato una variazione delle prestazioni energetiche – ad esempio nel caso in cui sia stato modificato l’impianto di riscaldamento, siano stati sostituiti gli infissi oppure siano state isolate le pareti e/o i solai. L’Ape viene redatta da un tecnico abilitato;
• la Certificazione di conformità degli impianti, rilasciata dall’impresa installatrice, che attesta la conformità degli impianti medesimi alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico prescritte dalla disciplina vigente ovvero, ove previsto, il certificato di collaudo degli stessi;
• la scheda tecnica descrittiva dei lavori eseguiti;
• il formulario relativo allo smaltimento dei rifiuti, attestante che gli stessi sono stati trasportati in discariche autorizzate e hanno subìto il processo di smaltimento come stabilito dalla legge. Il formulario può essere compilato da aziende per il trasporto dei rifiuti o da imprese edili iscritte all’albo dei gestori ambientali.