Ho una villa con vista panoramica. Gli alberi del vicino, piantati a distanza legale dal confine, ostacolano la mia visuale? Esiste il mio diritto ad avere il panorama sgombero? Come tutelarmi?

Occorre cominciare dall’articolo 907 del Codice civile che tutela la cosiddetta servitù (o diritto) di veduta che consiste nel diritto del proprietario di un fondo di affacciarsi dal proprio immobile e godere della visuale oppure, nel caso di costruzioni una confinante all’altra, il diritto di affacciarsi sul fondo vicino senza alcun ostacolo prima di una data distanza.

Nel tempo ci si è chiesti se questa stessa norma (cioè l’articolo 907 del Codice civile) potesse tutelare il cosiddetto diritto di panorama che ha un contenuto molto più ampio del diritto di veduta.

Infatti il cosiddetto diritto di panorama è il diritto del proprietario di un fondo non solo di potersi affacciare e vedere nel fondo confinante, ma il diritto di guardare verso l’infinito senza ostacolo alcuno per avere pieno godimento del panorama.

Andando al nocciolo della questione: la legge (cioè l’articolo 907 del Codice civile) non tutela il diritto di panorama, ma questo stesso diritto è stato ugualmente riconosciuto (con i limiti che esamineremo) da due storiche sentenze della Corte di Cassazione (la n. 10.250 del 1997 e la n. 2.973 del 2012).

Queste sentenze hanno riconosciuto l’esistenza di una servitù (o diritto) di panorama il cui contenuto consiste nel potere del proprietario che ne sia titolare di vietare al confinante (proprietario del fondo gravato dalla servitù) di fare costruzioni o far crescere piante che siano in grado di limitare la sua visuale.

Questo è il contenuto della servitù di panorama.

Ma come si acquista questa servitù? In altre parole, lei si può considerare titolare di questa servitù di panorama?

Cioè lei ha acquistato il diritto di vietare al suo confinante di fare costruzioni oppure di far crescere sul suo fondo piante che possano ostacolare la sua visuale panoramica?

A questo riguardo bisogna dire che secondo le sentenze sopra indicate la servitù di panorama può essere acquistata:

• per contratto;
• in base ad una disposizione contenuta in un testamento;
• per usucapione;
• per destinazione del padre di famiglia.

Escludendo (in base agli elementi contenuti nel testo del suo quesito) che esista un contratto fra lei ed il confinante con cui fu riconosciuta una servitù di panorama a vantaggio del fondo di sua proprietà ed escludendo anche che esista un testamento contenente una disposizione da cui abbia avuto origine una servitù di questo tipo, resta la possibilità che lei abbia potuto acquistare la servitù di panorama o per usucapione (se ha posseduto in modo pacifico, pubblico ed ininterrotto e per almeno venti anni una situazione per la quale ha esercitato la visuale panoramica senza ostacolo anche attraverso il fondo confinante) oppure per destinazione del padre di famiglia (che è la situazione in cui il fondo da cui si esercita la servitù – cioè il suo – ed il fondo che la subisce – cioè quello del confinante – furono in origine appartenenti allo stesso proprietario per poi essere venduti, nella stessa situazione che consente la visuale panoramica, a due proprietari diversi).

Quindi, se lei fosse in grado di dimostrare (in un eventuale giudizio) di aver acquistato il diritto di panorama per usucapione oppure per destinazione del padre di famiglia avrebbe il diritto di pretendere che il confinante riporti le piante ad un’altezza tale da non ostacolare più la sua visuale.

Ma per ottenere questo occorre, secondo le sentenze citate, un ulteriore requisito: infatti la Corte di Cassazione richiede che esistano opere visibili e permanenti ulteriori rispetto a quelle che consentono la veduta.

Per essere ancora più chiaro: affinché il diritto di panorama esista e possa essere tutelato occorre:

• che il proprietario non solo dimostri di averlo acquistato (per contratto o per testamento o per usucapione o per destinazione del padre di famiglia),
• ma anche che, nel caso di acquisto per usucapione o per destinazione del padre di famiglia, dimostri che esistano opere visibili e permanenti ulteriori rispetto a quelle che consentono una semplice veduta sul fondo vicino.

Le sentenze citate non hanno specificato quali siano le opere visibili e permanenti ulteriori rispetto a quelle che consentono la veduta che sono indispensabili affinché possa esistere un diritto di panorama (nel caso si dimostri di averlo acquistato per usucapione o per destinazione del padre di famiglia).

Affinché esista il diritto di panorama possiamo escludere che sia sufficiente l’esistenza di una finestra o di una luce o di un normale balcone (perché queste sono opere da cui si esercita la semplice veduta) e possiamo invece ipotizzare (dico ipotizzare perché le sentenze non hanno dato alcuna indicazione al riguardo) che serva un’opera più imponente (ad esempio, forse, una terrazza vista mare panoramica o una terrazza panoramica appositamente costruita).

Su queste basi lei potrebbe pretendere (anche in una causa a tutela della sua eventuale servitù di panorama) di ottenere dal confinante la riduzione delle piante ad un’altezza tale da non impedire la sua visuale.

Ripeto: le occorre innanzitutto dimostrare (al confinante e/o eventualmente al giudice) di aver acquistato il diritto di panorama (in uno dei modi prima descritti) e poi che esistano opere visibili e permanenti ulteriori rispetto a quelle da cui si esercita la semplice veduta (considerato che probabilmente, se lo ha acquistato, lei ha acquistato il diritto di panorama o per usucapione o per destinazione del padre di famiglia).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte