Casi ed esempi pratici: il diritto di escludere dalla riunione di condominio uno dei condomini si verifica solo quando questi è controparte. 

Tutti i condomini devono essere convocati e hanno diritto di partecipare all’assemblea di condominio, anche quelli in potenziale conflitto di interessi. La legge infatti stabilisce un generale interesse, da parte di ciascun proprietario, a essere informato delle delibere, anche quando queste hanno ad oggetto questioni che non lo riguardano o, al contrario, lo riguardano in qualità di “controparte” del condominio (come succede nell’ipotesi di una causa tra condominio e, appunto, il condòmino in questione). 

Cerchiamo di vedere allora quando si può configurare l’esclusione del condomino dall’assemblea di condominio, in quali casi cioè il presidente dell’assemblea può allontanare uno dei partecipanti o chiedergli di non votare. 

Proprio di recente, la giurisprudenza italiana ha stabilito che in caso di controversie legali tra un condominio e un condomino, quest’ultimo non ha diritto alla convocazione o partecipazione all’assemblea. In questo articolo, esamineremo alcuni esempi pratici che illustrano questa situazione, fornendo un’analisi più approfondita e creativa delle ragioni alla base di questa decisione giurisprudenziale. Ma procediamo con ordine. 

Comportamenti violenti e aggressioni verbali

Partiamo dal classico caso della lite. Se un condomino si “surriscalda” e offende i presenti, li aggredisce verbalmente o addirittura minaccia azioni violente, il presidente dell’assemblea può allontanarlo dall’aula ma non può proseguire la riunione di condominio che, evidentemente, dovrà essere interrotta. Salvo infatti la responsabilità, civile e/o penale, in capo a chi disturba (contro cui si potrà agire in via giudiziaria), non è possibile impedire a uno dei condomini di partecipare all’assemblea solo perché questi interrompe sempre, è polemico, è litigioso. 

Condomino in causa con il condominio

Secondo la Cassazione [1], chi sia controparte del condominio nella lite giudiziale e sia quindi portatore di interessi contrapposti a quelli degli altri partecipanti non ha diritto né ad essere convocato né a partecipare all’assemblea. 

Immaginiamo un condominio in cui un condomino ha avviato una causa legale contro il condominio stesso per contestare la ripartizione delle spese relative alla manutenzione del cortile comune. Poiché il condomino in questione ha interessi contrapposti a quelli degli altri partecipanti all’assemblea, questi non avrà diritto a essere convocato o partecipare alle discussioni e alle votazioni relative a tale controversia. In tal modo, si evita che il condomino possa influenzare le decisioni che riguardano direttamente la causa in corso.

Consideriamo un altro esempio in cui un condomino ha intentato una causa contro il condominio per contestare l’uso delle aree comuni da parte di un’attività commerciale presente nel condominio stesso. Anche in questo caso, il condomino coinvolto nella controversia non avrà diritto a partecipare alle assemblee in cui si discute la questione. Questo permette di garantire un dibattito e una decisione più equi e imparziali tra gli altri condomini non coinvolti nella controversia.

Supponiamo che un condomino abbia presentato un’azione legale contro il condominio per opporsi a modifiche alla facciata dell’edificio che, a suo avviso, potrebbero danneggiare il valore della sua proprietà. Anche in questo caso, il condomino non avrebbe diritto a partecipare alle discussioni e alle votazioni riguardanti le modifiche in questione, poiché i suoi interessi sarebbero contrapposti a quelli degli altri partecipanti all’assemblea.

Ultimo caso: un condomino che è in causa con il condominio per l’inadempimento dei pagamenti delle spese condominiali, potrebbe trovarsi nella posizione di non essere convocato né partecipare all’assemblea in cui si discute la questione dei pagamenti in sospeso e delle possibili azioni legali da intraprendere.

È da escludere dunque che il condomino che sia in causa con il condominio abbia diritto a essere convocato nell’assemblea e, comunque, a sentire lo svolgimento dei lavori senza comunque votare. Secondo ad esempio la Corte d’appello di Milano è irrilevante la mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea in quanto il condominio è in una posizione di conflitto di interessi rispetto all’unico argomento all’ordine del giorno (costituzione in giudizio come parte resistente rispetto all’azione del condomino). Egli avrà comunque diritto a essere convocato se l’assemblea contiene altri punti all’ordine del giorno: in tal caso dovrà essergli spedito l’avviso e andrà fatto partecipare al momento di discutere di questi ultimi. 

Già in passato la Cassazione [3] aveva detto che, «nell’ipotesi di controversia tra condominio e uno o più condòmini, la compagine condominiale viene a scindersi di fronte al particolare oggetto della lite, per dare vita a due gruppi di partecipanti al condominio in contrasto tra loro». La Corte ha avvertito che tale scissione costituisce circostanza alquanto frequente, poiché si interviene in situazioni di condominio parziale, quando soltanto i condòmini interessati hanno diritto alla convocazione. 

Dunque la controparte del condominio è priva non soltanto del diritto di voto ma anche del diritto ad essere convocato. E ciò perché: «all’assemblea devono essere convocati gli aventi diritto ad intervenirvi ed a votare» talché è del tutto legittimo escludere dalla convocazione chi non abbia diritto di votare.

Conflitto di interessi

Diversa è la situazione di condomino in conflitto di interessi. La giurisprudenza si è occupata di risolvere le situazioni di conflitto di interessi tra i condomini: a ben vedere non esiste alcuna norma del Codice civile che lo disciplini. Secondo la Cassazione, in questi casi si devono applicare le norme previste per i conflitti di interesse tra i soci e la società di cui fanno parte, per analogia. Anche se i condomini non hanno una personalità giuridica come le società, il nostro ordinamento riconosce loro un minimo di autonomia, come soggetti distinti dai singoli partecipanti.

Un condomino è in conflitto di interessi con l’assemblea di condominio quando ha un interesse proprio in conflitto, anche solo potenziale, con quelli del condominio. Si ha conflitto quando non si possono soddisfare i due interessi contemporaneamente e i due interessi sono contrapposti. Il voto del condomino in conflitto, che persegue un interesse personale, si deve quindi porre in contrasto con quello del condominio.

Pertanto non è in conflitto un condomino amministratore di una società edile che abbia presentato un preventivo per effettuare dei lavori nello stabile. Anche se il condomino in questione è portatore di un proprio interesse economico, tale interesse non è necessariamente contrapposto a quello del condominio potendo essere rivolto a realizzare l’opera migliore e al miglior prezzo per il bene di tutti.

Non esiste alcun divieto per i condomini in potenziale conflitto di interessi di partecipare alle assemblee condominiali e neppure di votare. La delibera condominiale assunta anche con il voto del condomino in potenziale conflitto di interesse è illegittima solo se il voto sia stato determinante per la realizzazione di diversi interessi rispetto a quelli condominiali, ne deriva un danno anche solo potenziale per il condominio. Difatti, secondo la giurisprudenza, il presidente dell’assemblea non può allontanare il condomino in conflitto di interesse, né può chiedergli di non votare. 

Dunque, in caso di conflitto di interessi la delibera sarà annullabile solo se:

• il voto del condomino in conflitto abbia influito, in modo determinante, alla formazione della maggioranza (situazione che non si pone quando la votazione sarebbe passata anche senza il suo voto); 
• si dimostra che il conflitto di interessi ha procurato un danno concreto al condominio. 

Il conflitto del condomino deve essere contestato entro 30 giorni dalla votazione, con impugnazione davanti al giudice, della delibera assembleare.

Per quanto riguarda il calcolo delle maggioranze, si ritiene in giurisprudenza che le maggioranze richieste per approvare le delibere siano inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti all’assemblea e al valore dell’intero edificio, e vadano perciò compresi anche i millesimi dei condomini potenzialmente in conflitto con l’interesse collettivo.