Quali atti comportano l’accettazione tacita dell’eredità e quindi la responsabilità verso il condominio per le quote condominiali.

Ereditare una casa facente parte di un condominio richiede molta attenzione. Difatti alcuni comportamenti, anche se compiuti in buona fede, possono determinare un’accettazione tacita dell’eredità, con conseguente assunzione della responsabilità per tutti i debiti lasciati dal defunto.

In questo breve articolo risponderemo ad alcune delle domande più frequenti in materia di successioni e rapporti col condominio: vedremo cosa fare se si eredita un appartamento, quali atti non bisogna compiere per evitare l’accettazione tacita dell’eredità, chi paga le spese condominiali in presenza di una comunione ereditaria e come gestire al meglio la partecipazione alle assemblee. Ma procediamo con ordine.

Cosa fare quando si eredita una casa?

Alla morte di una persona, i “potenziali eredi” (meglio detti “chiamati all’eredità”, ossia coloro che sono citati nel testamento o, in assenza di testamento, sono individuati dalla legge come eredi “papabili”) devono compiere una importante scelta:

• accettare l’eredità e quindi subentrare in tutti i rapporti attivi e passivi del defunto, compresi anche i debiti;
• non accettare l’eredità e quindi rinunciare a ogni beneficio che potrebbe derivarne ma, nello stesso tempo, evitare qualsiasi responsabilità per i debiti del defunto.

Se la prima scelta è irrevocabile e da essa non si può dunque tornare indietro, la rinuncia all’eredità è invece revocabile entro dieci anni, sempre che la quota non sia già passata a un altro erede.

L’accettazione dell’eredità va fatta entro 10 anni dal decesso dinanzi a un notaio o al cancelliere del tribunale. Il mancato rispetto di tale termine determina la rinuncia all’eredità.

Tuttavia chi è nel possesso dei beni del defunto (ad esempio un convivente) ha tempi più stretti: entro 3 mesi dal decesso deve fare l’inventario e nei successivi 40 giorni deve dichiarare se intende accettare o meno l’eredità. Chi non rispetta tali termini si considera erede puro e semplice, al pari di chi ha accettato l’eredità, con conseguente assunzione di tutte le obbligazioni del defunto.

Esiste una terza opzione intermedia, costituita dall’accettazione con beneficio di inventario. Chi opta per tale soluzione diventa erede ma, nello stesso tempo, risponde dei debiti del defunto solo con i beni ricevuti in successione, limitando così la propria responsabilità al valore della quota. In tal modo egli può mettere al riparo i beni personali. Naturalmente bisognerà compiere una serie di adempimenti (innanzitutto l’inventario) che implicano costi superiori alla normale accettazione. Leggi anche: Accettazione eredità con beneficio d’inventario: cos’è?

L’accettazione tacita dell’eredità

L’accettazione dell’eredità può avvenire:

• in forma espressa, ossia con dichiarazione rilasciata al notaio o al cancelliere del tribunale;
• in forma tacita, ossia con un comportamento che denoti la volontà di accettare.

Ad esempio la vendita del bene del defunto, il suo accatastamento e conseguente intestazione, ma anche la firma di un contratto di affitto sono tutti atti che implicano in automatico l’assunzione della qualità di erede, anche se non v’è stato un atto di accettazione formale.

Leggi: Quali sono gli atti di accettazione tacita dell’eredità?

Di tanto parleremo meglio più avanti, nel corso della trattazione del seguente articolo.

La dichiarazione di successione

Da tenere ben distinta dall’accettazione dell’eredità è la dichiarazione di successione. Si tratta della denuncia dei beni passati in successione che viene fatta all’Agenzia delle Entrate in forma telematica affinché venga liquidata l’imposta di successione.

La dichiarazione di successione non implica accettazione dell’eredità, sicché chi la compie può sempre rinunciarvi (ma chi vi ha già rinunciato non è tenuto ad espletare tale adempimento).

Come gestire i rapporti col condominio?

Vediamo ora come vanno gestiti i rapporti tra i chiamati all’eredità e il condominio. Dobbiamo individuare innanzitutto i comportamenti che implicano una accettazione tacita dell’eredità e a cui stare molto attenti. Difatti l’accettazione (tacita o espressa) dell’eredità implica l’obbligo per gli eredi di pagare anche i debiti col condominio: debiti relativi, ad esempio, agli oneri scaduti prima e dopo la morte del vecchio proprietario o alle spese per la ristrutturazione.

Dobbiamo prima fare un’elencazione dei casi in cui si ha accettazione tacita dell’eredità:

• pagamento dei debiti condominiali con i soldi del defunto (non lo è invece se l’erede attinge dalle sue risorse personali);
• sottoscrizione di un contratto di affitto (non lo è invece la riscossione dei canoni dall’inquilino per un contratto già in corso);
• votazione nel corso di un’assemblea condominiale (non lo è invece la semplice partecipazione silenziosa);
• voltura dell’immobile al Catasto con trasferimento della proprietà in proprio favore;
• subentro in una causa contro il condominio già avviata dal defunto.

Il ritiro delle raccomandate indirizzate al defunto non costituisce atto di accettazione tacita.

Cosa succede a chi continua a vivere nella casa?

Una recente sentenza della Corte di Appello di Milano (sent. n. 2318/2023 del 14 luglio 2023) spiega quali effetti può avere il fatto di continuare a vivere nella casa del defunto con cui si coabitava prima della sua morte.

Secondo i giudici tale comportamento implica l’accettazione tacita dell’eredità e quindi l’assunzione dei debiti del defunto.

Il condominio ha quindi il diritto ad agire giudizialmente contro gli eredi che per l’accertamento dell’accettazione tacita e quindi per la riscossione delle quote rimaste insolute.

Come anticipato, per limitare la propria responsabilità, l’erede può, entro tre mesi, fare l’inventario e, nei successivi 40 giorni, accettare con beneficio.

Chi paga le spese condominiali del defunto?

Tutti coloro che hanno accettato l’eredità, in forma espressa o tacita, sono condebitori verso il condominio per le quote scadute. Quelle in scadenza invece gravano solo sui nuovi proprietari dell’immobile.

Per quanto riguarda gli oneri già scaduti alla data del decesso, ciascun erede ne risponde nei limiti della propria quota ereditaria (ad esempio, un erede al 33% sarà tenuto a pagare solo un terzo delle quote condominiali, indipendentemente da ciò che faranno gli altri eredi).

Per quanto invece riguarda gli oneri scaduti dopo il decesso, tutti gli eredi sono responsabili in solido: ciò significa che il condominio può chiedere l’integrale pagamento a ciascuno di essi.