Tutto ciò che c’è da sapere per orientarsi quando si devono compiere interventi di ristrutturazione, miglioramento o salvaguardia di immobili con procedure semplificate.

Allorché ci si accinga a compiere qualsivoglia tipo di intervento edilizio, insorge preliminarmente il problema di quale tipo di autorizzazione si debba richiedere al Comune ove tale intervento si intenda effettuare.

Non tutte le opere su un immobile abbisognano di denuncia, autorizzazione e permesso. Ed anche tra quelle che lo richiedono, esistono procedure semplificate, che non necessitano di puntuale riscontro da parte dell’Amministrazione, ma semplici comunicazioni.

Vediamo nel dettaglio di cosa si tratta.

Edilizia libera

Sotto il termine di edilizia libera rientrano tutte quelle opere/ interventi edilizi per i quali non è necessario né chiedere autorizzazioni, né fare alcuna comunicazione al Comune nel quale l’intervento deve realizzarsi.

Tali lavori sono indicati in dettaglio nel Testo Unico in materia edilizia dove sono elencati in dettaglio tutte le tipologie di lavori definiti liberi, che sarà possibile eseguire senza alcuna comunicazione [1].

In sintesi, gli interventi rientranti in detta categoria, che vengono effettuati senza alcun titolo abilitativo, possono racchiudersi nelle seguente tipologie:

• Lavori di manutenzione ordinaria su quelli che sono i finimenti degli edifici
• Lavori necessari per mantenere o migliorare l’efficienza degli impianti
• Lavori per l’abbattimento delle barriere architettoniche, purché non vadano a compromettere la forma dell’edificio, oppure non necessitino di creare piani inclinati o eventuali ascensori esterni (in questi casi occorre la CILA)
• Attività di analisi dei terreni circostanti alle aree dei fabbricati, eccezion fatta per la ricerca di idrocarburi
• Pratiche agricole sui terreni. Movimenti di terra pertinenti all’esercizio delle attività agricole e alle “pratiche agro-silvo-pastorali”, andando ad includere interventi eventuali su impianti idraulici agrari
• Serre mobili stagionali, a condizione che le strutture siano sprovviste di muratura, dunque funzionali al semplice svolgimento dell’attività agricola.

Ovviamente per l’edilizia libera come non è contemplata alcuna dichiarazione di inizio lavori, lo stesso avviene anche per la fine lavori, tranne che per alcuni sporadici casi.

Sono altresì incluse nell’edilizia libera tutte le opere che hanno l’obiettivo di soddisfare un’esigenza contingente e temporanea, e che saranno quindi destinate ad essere rimosse al termine di tali esigenze, o comunque entro un termine che non sia superiore ai 90 giorni. In caso si vada oltre tale termine, sarà necessaria la comunicazione al Comune dell’avvio lavori.

La legge [2] ha ricompreso nell’ambito dell’edilizia libera anche gli interventi di realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti (cosiddette VEPA).

Le vetrate cosiddette VEPA sono in linea di massima realizzate con pannelli di vetro trasparenti, senza presenza di infissi, con pannelli scorrevoli o realizzati a “pacchetto” come una sorta di paravento, o a libro o a fisarmonica, in maniera tale da poter essere ripiegate. Tali vetrate possono, peraltro, far realizzare un risparmio energetico nella stagione invernale.

Le caratteristiche che devono avere le vetrate trasparenti per rientrare tra le opere di edilizia libera sono:

A) amovibili e totalmente trasparenti (cosiddette VEPA);

B) dirette ad assolvere a funzioni temporanee di:

(i) protezione dagli agenti atmosferici,

(ii) miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche,

(iii) riduzione delle dispersioni termiche,

(iv) parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche dei balconi aggettanti dal corpo dell’edificio o di logge rientranti all’interno dell’edificio;

C) tali da non configurare spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici, come definiti dal regolamento edilizio-tipo, che possano generare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d’uso dell’immobile anche da superficie accessoria a superficie utile;

D) favoriscano una naturale microaerazione che consenta la circolazione di un costante flusso di arieggiamento a garanzia della salubrità dei vani interni domestici;

E) abbiano caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e da non modificare le preesistenti linee architettoniche.

In buona sostanza si deve trattare di opere amovibili (che quindi non modifichino in modo potenzialmente permanente l’assetto edilizio) e trasparenti (che non comportino quindi un rilevante effetto visivo), volte a soddisfare funzioni temporanee e senza aumento di volumetria o di destinazione d’uso.

CIL

 La Comunicazione di Inizio Lavori (acronimo CIL) è una procedura amministrativa introdotta con l’art. 5 della legge n. 73 del 2010, allo scopo di semplificare i procedimenti burocratici in edilizia: è necessaria per opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a 90 giorni.

La CIL non prevede l’apporto di un tecnico abilitato perché è una comunicazione che consente di iniziare lavori molto semplici. Con la C.I.L. si possono fare le opere non riconducibili ad attività edilizia libera, a D.I.A. o al Permesso di costruire.

È stato siglato in Conferenza Unificata del 4 maggio 2017 l’accordo tra Governo, Regioni ed enti locali sull’adozione dei modelli unificati e standardizzati per edilizia e attività commerciali, per cui attualmente esiste un modello unico nazionale di CIL in formato PDF editabile da scaricare gratuitamente, con guida alla compilazione, con espresso obbligo di adeguamento per tutte le amministrazioni comunali, alle quali sono rivolte domande, segnalazioni e comunicazioni, per cui le stesse avevano l’obbligo di pubblicare sul loro sito istituzionale entro e non oltre il 30 giugno 2017 i moduli unificati e standardizzati, adottati con il presente accordo.

La CIL va consegnata all’amministrazione comunale (al SUE = Sportello unico per l’edilizia) prima di iniziare i lavori [3].

La giurisprudenza, qualificando le opere aventi incidenza “esterna all’immobile” ai fini della ricomprensione negli interventi di edilizia libera, ne ha individuato le seguenti caratteristiche:

a) fungano da “arredo” delle aree pertinenziali degli edifici (è il caso delle cosiddette pergotende);

b) siano destinate a soddisfare “obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a 90 giorni” (le cd Tensostrutture, Pressostrutture e assimilabili). Inoltre deve comunque trattarsi di interventi che, per materiali costruttivi e dimensioni complessive, non alternino l’assetto urbanistico preesistente, aggravandone il carico.

Inoltre, la giurisprudenza nell’individuare in generale il carattere precario delle opere, proprio al fine di sottrarle all’obbligo del titolo abilitativo edilizio, ha precisato che la precarietà di un manufatto, al fine di escludere la necessità del rilascio di un titolo edilizio, non deve essere desunta dalla facile e rapida rimovibilità dell’opera, ovvero dal tipo più o meno fisso del suo ancoraggio al suolo, ma dal fatto che la costruzione appaia destinata a soddisfare una necessità contingente e non prolungata nel tempo.

Al fine di individuare la natura precaria di un’opera edilizia, si deve seguire non il criterio strutturale, ma il criterio funzionale, per cui se essa è realizzata per soddisfare esigenze che non sono temporanee, non può beneficiare del regime proprio delle opere precarie, anche ove realizzata con materiali facilmente amovibili.

Pertanto se le opere sono dirette al soddisfacimento di esigenze stabili e permanenti, deve escludersi la natura precaria dell’opera, a prescindere dai materiali utilizzati e dalla tecnica costruttiva applicata.

CILA

L’obbligo della CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) è previsto per tutti quei lavori di manutenzione straordinaria che non prevedono modifiche della struttura dell’edificio in cui si opera, ossia aumento delle unità immobiliari con conseguente variazione dei parametri urbanistici e catastali, e per tal motivo richiede l’intercessione di un tecnico abilitato per certificare i lavori edili, quale un architetto o un geometra.

Hanno obbligo di Cila tutti quei lavori di manutenzione straordinaria leggera per parti non strutturali dell’immobile: vi rientreranno tutte quelle opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti non strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici.

Mediante la CILA, comunicazione che deve essere asseverata da un tecnico abilitato, l’interessato trasmette al Comune l’elaborato progettuale relativo all’intervento da eseguire. Il tecnico attesta, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati ed ai regolamenti edilizi, che sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico e che non interessano parti strutturali dell’edificio. La comunicazione contiene anche i dati identificativi dell’impresa esecutrice dei lavori.

Se la comunicazione di fine lavori è accompagnata dalla documentazione necessaria anche a fini catastali, questa è inoltrata, da parte dell’amministrazione comunale, ai competenti uffici dell’Agenzia delle entrate.

Come nel caso dell’edilizia libera, le Regioni a statuto ordinario possono subordinare a CILA interventi edilizi ulteriori rispetto a quelli previsti dal comma 1 dell’art. 6-bis e devono disciplinare le modalità di espletamento dei controlli e dei sopralluoghi in loco.

L’avvio di interventi subordinati a CILA in assenza di questa comporta la sanzione pecuniaria pari a 1.000 euro, ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione.

La SCIA

 Vi sono poi lavori che richiedono la cosiddetta SCIA edilizia.

La Segnalazione Certificata di Inizio Attività è una sorta di evoluzione della CILA.

Con la SCIA occorre senz’altro l’intervento di un professionista tecnico abilitato, che certifichi la bontà del lavoro. Va inoltre indicato il nome dell’impresa che effettua i lavori, non è previsto il pagamento di oneri al Comune e gli interventi possono partire immediatamente (il Comune può, però, bloccare il cantiere entro 30 giorni per non conformità di natura tecnica o giuridica).

I lavori realizzabili con la Scia possono iniziare il giorno stesso in cui si presenta la documentazione.

In base al decreto SCIA 2 [4], la SCIA dovrà essere utilizzata per:

– gli interventi di manutenzione straordinaria sulle parti strutturali dell’edificio;

– interventi di restauro e di risanamento conservativo riguardanti le parti strutturali dell’edificio;

– interventi di ristrutturazione edilizia;

– le varianti a permessi di costruire che non modificano parametri urbanistici e volumetrie, destinazione d’uso, categoria edilizia e che non alterano la sagoma degli edifici vincolati;

– le varianti a permessi di costruire che non portano a una variazione essenziale, ma solo se sono conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e attuate dopo l’acquisizione degli eventuali atti di assenso richiesta dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico e archeologico e prescritti dalle altre normative di settore.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Antonio Pagano