Il bilancio consuntivo e la delibera di approvazione possono essere impugnati entro 30 giorni se non c’è la nota sintetica esplicativa.
L’articolo 1130 bis del Codice civile stabilisce che il rendiconto condominiale dev’essere corredato da una nota sintetica esplicativa, elemento ritenuto essenziale per garantire ai condòmini trasparenza e chiarezza nella comunicazione delle informazioni contabili. In tal modo, anche i meno esperti possono comprendere il consuntivo redatto dall’amministratore e verificare eventuali incongruenze.
La sentenza n. 2317 emessa dal Tribunale di Genova il 3 ottobre 2023 ha spiegato se si può ritenere valido il rendiconto senza nota esplicativa o se, al contrario, lo stesso è annullabile. Il risultato pratico è abbastanza evidente: con il venir meno dell’approvazione del rendiconto, decadono anche gli obblighi di pagamento.
La questione prende spunto da un caso specifico, in cui un condomino aveva contestato la validità di una delibera assembleare con cui era stato approvato il rendiconto. La tesi del ricorrente era basata sulla violazione dell’art. 1130 bis cod. civ.: in particolare, proprio l’assenza della nota esplicativa sintetica avrebbe reso la delibera impugnabile.
Il condomínio, da parte sua, si era difeso sostenendo che le difficoltà derivanti dalla gestione contabile precedente, caratterizzata da una mancata chiarezza nella distinzione e attribuzione delle varie voci di spesa e incasso, avrebbero impedito al nuovo amministratore la redazione della nota sintetica richiesta.
Nonostante queste considerazioni, secondo il Tribunale di Genova, la nota sintetica esplicativa all’interno del rendiconto condominiale deve ritenersi indispensabile e richiesta a pena di invalidità sia del rendiconto che della delibera che lo approva.
Tale nota, infatti, non solo elenca gli eventi gestionali più rilevanti, i rapporti in corso, le questioni pendenti e le variazioni patrimoniali di rilievo, ma serve soprattutto a fornire ai condòmini una visione chiara e comprensiva della situazione finanziaria del condominio, permettendo loro di esprimere un voto informato e consapevole.
La Corte ha sottolineato che la nota sintetica e il rendiconto formano un insieme inscindibile e che la mancanza di tale documento equivale a presentare un quadro contabile incomprensibile: ciò giustifica l’annullabilità della delibera in questione, come già stabilito da precedenti giurisprudenziali (Cassazione n. 33038/2018): annullabilità tuttavia da far valere entro 30 giorni decorrenti dalla delibera stessa o, per gli assenti, dalla comunicazione del relativo verbale.
Attraverso l’esame del caso in questione, in cui i rendiconti presentati erano privi della necessaria documentazione esplicativa, il Tribunale ha sottolineato la responsabilità professionale dell’amministratore nel garantire la completezza e l’adeguatezza della documentazione contabile fornita ai condòmini. La giustificazione dell’omissione basata sulla mancata consegna dei documenti da parte dell’amministratore uscente non è stata ritenuta valida e, pertanto, la richiesta di annullamento della delibera contestata è stata accolta.
Un altro caso emblematico è rappresentato dalla decisione del Tribunale di Torino (n. 3528/2017), che ha invalidato una delibera condominiale approvativa del rendiconto per la mancata inclusione della nota esplicativa. La sentenza ha enfatizzato il principio secondo cui la correttezza formale dei documenti non è una mera formalità, ma una garanzia fondamentale dei diritti dei condomini. In tale occasione è stato affermato che una delibera non può essere considerata legittima se approva un rendiconto non conforme all’art. 1130 bis del Codice civile. L’assenza della nota esplicativa porta, dunque, all’annullabilità della delibera.
In linea con quest’interpretazione, anche i Tribunali di Genova (n. 1131/2021) e Milano (n. 7888/2019) hanno espresso giudizi di illegittimità nei confronti di rendiconti privi della nota esplicativa, sancendo l’invalidità delle relative delibere approvative.
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 33038/2018, ha ulteriormente sottolineato l’importanza della nota sintetica esplicativa, riconoscendola come strumento volto a garantire ai condomini una comprensione adeguata degli elementi contabili del rendiconto. La finalità è quella di permettere l’espressione di un voto informato e ponderato in assemblea. Di conseguenza, l’omissione della nota, lasciando i condomini privi di informazioni essenziali sulla situazione patrimoniale del condominio, comporta l’annullabilità delle delibere assembleari che approvano il rendiconto.