È valido il decreto ingiuntivo emesso poco prima della revoca dell’amministratore? Cosa può fare l’amministratore se il mandato è scaduto o sta scadendo?

È dovere dell’amministratore agire nei confronti dei condomini morosi indipendentemente dall’autorizzazione preventiva dell’assemblea. A tal fine dovrà nominare un avvocato di sua fiducia affinché ottenga, dal giudice, un decreto ingiuntivo contro il debitore. Ci si è chiesto però fin quando possa essere esercitato tale potere. È valido il decreto per le spese condominiali dopo la revoca dell’amministratore?

In questo articolo analizzeremo meglio tale circostanza analizzando gli orientamenti della giurisprudenza in merito al recupero delle spese condominiali nei confronti dei morosi e della validità degli atti giudiziali quando ormai il professionista è prossimo alla scadenza oppure esercita l’incarico in regime di prorogatio.

Quanto dura in carica l’amministratore di condominio?

Salvo diversa volontà dell’assemblea, il mandato all’amministratore di condominio dura un solo anno(è previsto tuttavia un rinnovo automatico solo dopo la scadenza del primo anno). Sicché, al termine del dodicesimo mese, se l’assemblea non si è prima riunita per votare la riconferma allo stesso soggetto, l’amministratore cessa definitivamente le sue funzioni ed entra nel cosiddetto regime di “prorogatio”. La prorogatio si riferisce a quel periodo transitorio in cui l’amministratore continua a svolgere le proprie funzioni benché il mandato sia cessato, finché non viene materialmente sostituito da un nuovo professionista. Ciò avviene per garantire che l’amministrazione del condominio non rimanga senza una guida e che le operazioni quotidiane e le necessità urgenti possano essere gestite senza interruzioni. La prorogatio permette quindi di mantenere la continuità nella gestione del condominio fino all’effettivo passaggio di consegne al successivo amministratore.

Cosa può fare l’amministratore durante la prorogatio? Tutti gli atti di ordinaria amministrazione e quelli urgenti, necessari e improrogabili. Per queste attività svolte dopo la fine del suo mandato, l’amministratore non riceve alcun compenso.

La riscossione delle quote condominiali si considera un atto non solo necessario – perché, senza i fondi, il condominio non potrebbe funzionare e pagare i servizi che riceve dai fornitori – ma anche rientrante nell’ordinaria amministrazione.

L’amministratore che sta per scadere dall’incarico può agire contro i morosi?

Tra i doveri fondamentali dell’amministratore non vi è solo quello di chiedere il pagamento delle quote ma anche di agire in via giudiziale contro chi non paga. Quest’obbligo, impostogli dal codice civile, diventa fonte di una vera e propria responsabilità che può determinare il diritto del condominio a ottenere, in caso di inadempimento, il risarcimento del danno.

È bene ricordare che l’amministratore è tenuto ad agire contro i morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio. Tale azione richiede la nomina di un avvocato che chieda al giudice un decreto ingiuntivo, decreto che andrà notificato poi al debitore. Ma la procedura non può terminare qui. L’amministratore deve chiedere all’avvocato di procedere al pignoramento dei beni del moroso, salvo diversa decisione dell’assemblea.

L’amministratore che sta per scadere dall’incarico può agire contro i morosi?

Il Tribunale di Messina, con la decisione numero 1545 del 4 settembre 2023, ha chiarito che, nonostante l’amministratore sia agli ultimi giorni del mandato, può agire contro un condomino moroso e chiedere, nei suoi riguardi, un decreto ingiuntivo.

Il giudice ha così respinto l’opposizione al decreto ingiuntivo presentata da una società che non aveva versato le spese condominiali.

Alla base dell’obiezione della società vi era il fatto che l’amministratore non aveva più il potere di rappresentare il condominio, visto che era stato rimosso dal suo ruolo due giorni dopo aver presentato la richiesta dell’ingiunzione di pagamento.

Il Tribunale ha rigettato l’opposizione della società, confermando quindi che il decreto che le imponeva il pagamento era legittimo.

Il giudice ha sottolineato che il diritto di richiedere il pagamento delle quote condominiali è uno dei compiti dell’amministratore, come indicato nell’articolo 1130 del Codice Civile.

I poteri dell’amministratore nella riscossione delle quote

Come già precisato dalla Cassazione, l’amministratore ha il diritto di riscuotere i pagamenti dai condòmini senza dover ottenere un’approvazione preventiva dall’assemblea dei condòmini, e può richiedere un decreto ingiuntivo basandosi sulla ripartizione dei costi approvata dall’assemblea o anche in assenza di tale approvazione.

L’amministratore è anche autorizzato a difendere il condominio da eventuali opposizioni al decreto ingiuntivo sollevate dal condominio. Le sue attività sono considerate legittime anche se svolte poco prima della fine del suo mandato.

Inoltre, secondo quanto stabilito dall’articolo 1129 del Codice Civile, dopo la fine del suo incarico, l’amministratore deve non solo consegnare tutti i documenti relativi alla gestione del condominio e dei condòmini, ma deve anche completare tutte le attività urgenti per proteggere gli interessi dei condòmini.

Conclusioni

Di conseguenza, fino al momento in cui passa le consegne al suo successore, l’amministratore può svolgere tutte le operazioni quotidiane e occuparsi di tutte le questioni urgenti che, se ritardate, potrebbero danneggiare il condominio e i suoi membri. Ivi compresa la riscossione delle quote.

Poiché il ruolo dell’amministratore di condominio è simile a quello di un mandatario, è tenuto a svolgere i suoi compiti con la stessa cura e attenzione che un buon padre di famiglia userebbe nella gestione delle proprie questioni.