Si può convocare per email un condomino alla riunione di condominio solo se è lui a chiederlo espressamente e sempre che confermi il ricevimento.

Nel contesto condominiale, le modalità di convocazione delle assemblee sono di fondamentale importanza per la validità delle decisioni prese. Il mancato rispetto delle regole imposte dal codice civile determina l’annullabilità della delibera, da richiedere entro 30 giorni.

Benché la legge parli chiaro ed elenchi come unici strumenti per la suddetta comunicazione la raccomandata, la Pec, il fax o la lettera a mani, per risparmiare sui costi postali alcuni amministratori immettono ancora gli avvisi nella cassetta delle lettere oppure utilizzano la posta elettronica semplice. Ma è valida la convocazione assembleare via email ordinaria?

Una recente sentenza del Tribunale di Roma (sent. n. 14299/2023) opera un importante distinguo che è bene conoscere. Difatti c’è differenza tra la decisione presa in assemblea e invece l’autorizzazione concessa dal singolo condomino. Vediamo qual è il contenuto della pronuncia e come comportarsi in situazioni di questo tipo.

Come vanno fatte le convocazioni per l’assemblea di condominio?

Secondo l’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, le convocazioni assembleari devono avvenire tramite:

• posta raccomandata,
• PEC (Posta Elettronica Certificata),
• fax,
• consegna a mano di lettera da controfirmare per accettazione.

Questo elenco è tassativo ma soprattutto non è derogabile neanche tramite un regolamento di condominio “contrattuale” (approvato cioè all’unanimità) o una delibera totalitaria dell’assemblea.

Le norme del Codice Civile, in particolare l’articolo 1138, stabiliscono quali sono le disposizioni inderogabili nel contesto condominiale, e tra queste vi è appunto l’articolo 72 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

Inoltre tra la data di ricezione dell’avviso di convocazione (o, in assenza del destinatario a casa all’arrivo del postino, dall’immissione dell’avviso di giacenza nella buca delle lettere) e la data per la prima convocazione non devono decorrere meno di cinque giorni.

Cosa succede se un condomino non riceve l’avviso di convocazione o questo è inviato in modo irrituale?

Se uno dei condomini non riceve l’avviso di convocazione nelle modalità appena indicate o lo riceve più tardi di 5 giorni dalla prima data di convocazione, la delibera è annullabile. Ciò significa che:

• a contestare la delibera può essere solo il condomino interessato dalla convocazione viziata e nessun altro al posto suo;
• la contestazione deve essere sollevata entro 30 giorni dalla delibera o, in caso di assenza, dalla comunicazione del verbale;
• in caso di decorso del termine di 30 giorni, la delibera diventa definitiva e il vizio si sana.

Cosa è successo nel caso specifico del Tribunale di Roma?

Nel caso analizzato dal Tribunale di Roma, una delibera assembleare aveva introdotto la possibilità di convocare le assemblee tramite email ordinaria, in contrasto con quanto previsto dal regolamento condominiale che richiedeva l’uso della lettera raccomandata o altre forme legalmente riconosciute. Questa delibera è stata ritenuta nulla perché in violazione delle norme inderogabili del Codice Civile e del regolamento interno del condominio.

È possibile imporre all’amministratore di fare le convocazioni via email?

Il regolamento condominiale, anche se adottato all’unanimità in assemblea, non può derogare alle disposizioni inderogabili del Codice Civile. Né può farlo l’assemblea. Pertanto, anche se anche tutti i condòmini fossero d’accordo, questi non potrebbero permettere la convocazione delle assemblee via email ordinaria. La modifica sarebbe ritenuta non valida.

E se un condomino desidera ricevere la convocazione via email?

Un caso a parte è quello del condomino che richiede espressamente di ricevere le convocazioni via email ordinaria. In questa situazione, il Tribunale di Genova (sentenza 3350/2014) ha stabilito che l’amministratore può accettare la richiesta ma il condomino in questione deve fornire una prova di ricezione dell’email, in quanto l’avviso di lettura automatico non ha valore legale. La prova potrebbe essere costituita da una semplice risposta in cui si conferma la ricezione dell’invito. In assenza di tale prova, la delibera convocata tramite email può essere annullata per vizio formale dall’interessato.