Scopri se un contratto di comodato d’uso verbale e non scritto permette di accedere alle agevolazioni fiscali sulle ristrutturazioni e quali rischi si corrono in caso contrario.
Nel mondo dell’edilizia e delle ristrutturazioni, i bonus fiscali rappresentano un’opportunità significativa per ridurre i costi degli interventi. Tuttavia, l’accesso a questi incentivi è legato a specifici requisiti, tra cui la formalizzazione dei contratti di detenzione degli immobili. La questione si complica nel caso di comodati d’uso verbali, non registrati: numerosi dubbi sono stati sollevati sulla loro validità ai fini dell’ottenimento dei bonus.
In considerazione del fatto che, spesso, il comodante che concede la casa in comodato autorizza il comodatario a fare lavori per renderla abitabile ed agibile, vediamo se è possibile ottenere i bonus edilizi con un comodato verbale e cosa rischierebbe il comodatario se, anche in assenza di un contratto scritto, portasse in detrazione tali spese.
Cosa dice la legge sui contratti di comodato e i bonus edilizi?
Per accedere ai bonus edilizi, è fondamentale che la detenzione dell’immobile sia dimostrabile attraverso un atto formale, come un contratto di comodato, debitamente registrato prima dell’inizio dei lavori. Questo requisito è indispensabile per assicurare che al momento del sostenimento delle spese, l’individuo abbia un diritto legittimo sull’immobile.
È possibile usare un comodato verbale per i bonus edilizi?
Un’ordinanza della Corte di Cassazione (n. 13424 del 18 maggio 2021) ha trattato questa tematica, stabilendo che, in casi ben documentati, potrebbero esistere circostanze che dimostrano la detenzione dell’immobile anche in assenza di un contratto registrato. Tuttavia, queste situazioni richiedono una serie di prove ben più ampie rispetto a una semplice lettera di autorizzazione ai lavori.
Nel caso specifico citato dalla Cassazione, la detenzione era dimostrata da una serie di documenti, tra cui una lettera di assegnazione dell’immobile, comunicazioni con l’Agenzia delle Entrate, contratti di appalto e la stipulazione di un mutuo per i lavori. Questi elementi, presi insieme, hanno fornito una base solida per ritenere legittima la detenzione ai fini dei bonus.
Tale pronuncia dunque consente di ottenere le detrazioni anche in presenza di un comodato verbale purché si riesca a dimostrare in modo certo che la concessione dell’immobile è anteriore all’avvio dei lavori. Resta tuttavia una pronuncia isolata e non si rinvengono casi simili. Dunque, nulla toglie che la giurisprudenza potrebbe, in futuro, fornire indicazioni differenti.
L’Agenzia delle Entrate, al contrario, ha sempre sposato un’interpretazione più rigorosa, richiedendo, ai fini delle agevolazioni fiscali sui lavori di ristrutturazione, un contratto di comodato avente forma scritta e registrata. Con circolare 17/E/2023 le Entrate hanno detto (pag. 10) che «La detrazione spetta ai detentori dell’immobile, a condizione che siano in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario e che la detenzione dell’immobile risulti da un atto (contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato) regolarmente registrato al momento di avvio dei lavori e sussista al momento del sostenimento delle spese ammesse alla detrazione, anche se antecedente il predetto avvio».
Quali sono i rischi legati all’uso di un comodato verbale non registrato?
Affidarsi a un comodato d’uso verbale non registrato per accedere ai bonus edilizi espone a significativi rischi legali e fiscali. In caso di controllo, l’assenza di un contratto registrato potrebbe portare alla contestazione della detrazione da parte dell’Ufficio delle Entrate, con conseguenti sanzioni pecuniarie e recupero delle somme detratte. In particolare si rischia il recupero a tassazione ordinaria delle somme detratte, con interessi e sanzione del 90% per infedele dichiarazione ex articolo 1 del Dlgs 471/1997.
Conclusioni
Sebbene esistano precedenti che hanno riconosciuto la legittimità della detenzione basata su comodati verbali, questi rappresentano eccezioni e non la norma. La prassi consolidata e le indicazioni delle Entrate suggeriscono che la registrazione formale del contratto di comodato sia un requisito essenziale per la sicurezza legale e l’accesso ai bonus edilizi. Pertanto, per evitare contestazioni e sanzioni, è vivamente consigliato formalizzare ogni accordo di comodato attraverso la registrazione.