Come acquistare un immobile avvantaggiandosi dei benefici previsti dalla legge quando già se ne ha un altro.
L’acquisto della casa rappresenta un traguardo significativo nella vita di molte persone. La legge prevede alcuni importanti benefici di carattere fiscale a favore di chi diventa per la prima volta proprietario di un immobile; essi hanno lo scopo di ridurre l’onere economico dell’operazione. Spesso dunque ci si pone una domanda importante: è possibile comprare la prima casa avendone già una? Questa situazione non è rara: molte famiglie si trovano ad affrontare la possibilità di acquistare una nuova abitazione mentre sono ancora proprietarie della loro attuale dimora. La risposta a questa domanda coinvolge una serie di considerazioni legali, finanziarie e personali. In questo articolo, analizzeremo le sfaccettature di questa situazione, esplorando le opzioni disponibili per coloro che desiderano ampliare il loro patrimonio immobiliare senza rinunciare alla proprietà attuale.
Cos’è il bonus prima casa?
Il bonus prima casa (legge n. 168/1982) consiste in una serie di agevolazioni fiscali per chi intende comprare una prima abitazione. Esse comportano la diminuzione delle percentuali delle imposte principali legate all’acquisto di una casa.
Per gli acquisti di una prima abitazione da soggetti privati, sono stabiliti dei benefici fiscali specifici:
- il calo dell’imposta di registro da 9% a 2%;
- una tariffa forfettaria per l’imposta ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna.
In caso di acquisto da costruttori vi sono le seguenti agevolazioni:
- un abbassamento dell’IVA da 10% a 4%;
- un importo forfettario per le imposte di registro, ipotecaria e catastale di 200 euro per ciascuna.
Per fruire di queste agevolazioni è necessario trasferire la propria residenza nel comune in cui si trova l’immobile entro un anno e mezzo dall’atto notarile. Inoltre, l’abitazione non deve rientrare nelle categorie di lusso e, nel caso si detenga un’altra proprietà, questa deve essere venduta entro un anno.
Quante volte è possibile comprare la prima casa?
È ragionevole interrogarsi sulla frequenza con cui si possono ottenere le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa. La risposta è ovvia: è consentito beneficiare dei bonus una sola volta, in occasione dell’acquisto dell’abitazione principale.
Nel caso in cui si verifichino particolari condizioni, si ha la possibilità di sfruttare il regime fiscale facilitato per un massimo di due volte: una volta per la prima abitazione acquisita e una seconda per l’acquisto di un nuovo immobile, a condizione che quello precedente sia stato ceduto.
Dal punto di vista teorico, non esistono limiti temporali specifici per l’acquisto di una nuova proprietà da destinare a prima casa, anche se si possiede già un altro immobile. È possibile procedere all’acquisto anche pochi mesi dopo la prima transazione, purché si rispettino determinate condizioni.
Per quanto riguarda le tempistiche massime, la normativa prevede che la vendita dell’immobile già posseduto debba avvenire entro un anno dalla firma del contratto per la nuova abitazione (legge n. 208/2015).
Si può fruire del bonus prima casa avendone già una?
Come precedentemente illustrato, le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima abitazione sono accessibili anche a chi possiede già un immobile, a condizione che non si siano ricevuti benefici per l’acquisto della precedente casa o che ci si impegni a venderla entro un anno dalla sottoscrizione del nuovo atto di acquisto.
Pertanto, è consentito beneficiare dei vantaggi previsti per la prima casa anche se si possiede già un immobile acquistato in precedenza. Tuttavia, nell’accordo di compravendita della nuova abitazione, è necessario indicare l’intenzione di vendere la proprietà attuale entro dodici mesi dall’acquisto.
Vi sono altri casi in cui si può acquistare la prima casa, con tutti i benefici di legge, avendone già una.
Una situazione sempre più frequente è quella degli ex coniugi, che dopo una separazione o un divorzio intendono acquistare una prima casa possedendo già un immobile. L’ex coniuge, non più residente nell’abitazione principale e che paga un affitto altrove, può usufruire delle agevolazioni fiscali per l’acquisto di una nuova casa, a condizione di trasferire la residenza nella nuova abitazione.
Esiste poi la situazione, sebbene meno comune, di coppie che vivono la maggior parte dell’anno in comuni diversi per motivi lavorativi. Se vi è un regime di comunione dei beni tra i coniugi, entrambi possono beneficiare delle agevolazioni per l’acquisto di una casa ciascuno. Invece, per le coppie in comunione dei beni che convivono nella stessa residenza, le agevolazioni si applicano solo sull’immobile designato come abitazione principale.
Vi sono, infine, casi particolari che possono consentire il riutilizzo dei bonus sulla prima casa, come stabilito da varie pronunce della Corte di Cassazione. Queste sono situazioni limite, da valutare singolarmente, possibilmente con l’assistenza di un legale o rivolgendosi direttamente all’Agenzia delle Entrate. Tra le più frequenti:
- la necessità di cambiare abitazione a causa di danni dovuti a terremoti, catastrofi naturali o ordini comunali di ristrutturazione (ordinanza n. 18091/2019);
- l’incremento della famiglia con la nascita di nuovi figli, quando la casa posseduta non è più sufficiente (sentenza n. 2565/2018);
- l’acquisto di un appartamento adiacente a quello posseduto per realizzare un’unica soluzione abitativa (ordinanza n. 37152/2021).