Quando un immobile concesso gratuitamente deve essere  restituito al proprietario: rilevanza degli accordi e del fatto che il comodatario vi risieda.

Un lettore chiede delucidazioni sul contratto di comodato, in particolare sulle conseguenze che si verificano qualora il comodatario non risieda più nell’immobile che ne forma oggetto. È obbligatorio avere la residenza nell’immobile in comodato? Diciamo subito che nessuna norma lo impone; tuttavia, non risiedervi anagraficamente può avere conseguenze spiacevoli sotto diversi aspetti. Ad esempio, questo potrebbe influire sul momento in cui si è obbligati a restituire l’immobile al proprietario, oppure potrebbe comportare svantaggi fiscali per quest’ultimo. Vediamo nel dettaglio cosa dice la legge.

Cos’è il comodato e come funziona?

Per capire bene quali sono i rapporti tra comodato e residenza anagrafica, occorre conoscere più da vicino in cosa consiste il primo. 

Il comodato [1] è un contratto con  il quale una persona (comodante) consegna gratuitamente un bene, mobile o immobile, a un’altra persona (comodatario), affinché lo utilizzi con l’obbligo di restituirlo. Il bene può essere concesso senza una precisa scadenza, oppure per un periodo di tempo determinato o per uno scopo specifico. 

Una delle caratteristiche principali del comodato è il fatto cheesso è gratuito. Questo lo differenzia dal contratto di locazione, nel quale è previsto un pagamento per l’uso del bene. Inoltre, non è necessario che il contratto di comodato sia redatto per iscritto: l’accordo tra le parti può anche essere preso a voce, anche se, come vedremo, in molti casi è raccomandabile la forma scritta. 

Quanto dura un contratto di comodato?

La durata del comodato dipende da ciò che hanno stabilito le parti, libere di fissarla senza limiti minimi o massimi imposti dalla legge [2]. Comodante e comodatario possono stabilire la scadenza del contratto a una data ben precisa, oppure collegarla alla realizzazione di uno scopo da parte del comodatario (ad esempio, l’utilizzo come abitazione fino al raggiungimento della disponibilità economica per l’acquisto di una prima casa). In altri casi, le parti possono decidere di non prevedere nessuna scadenza.

Pertanto:

• se è stabilita una scadenza precisa nel contratto, le parti devono rispettarla. In questo caso il comodante può chiedere la restituzione del bene allo scadere del termine, non prima, a meno che non abbia una necessità urgente e imprevedibile. Si pensi al caso di un comodante che, a causa di un evento naturale catastrofico, rimane senza casa e ha quindi bisogno di utilizzare subito l’immobile dato in comodato;
• in assenza di di un termine, il comodante può chiedere la restituzione del bene in qualsiasi momento. In questo caso si parla di comodato precario;
• se la durata non è chiaramente indicata ma deducibile dall’uso del bene, il comodatario deve restituirlo una volta terminato l’uso previsto. Ad esempio, se un genitore concede al figlio in comodato un immobile per abitarvi finché non acquisterà la sua prima casa, quando ciò avverrà potrà pretenderne la restituzione. Anche in questo caso, il comodante può chiedere di riavere il bene in anticipo se si verifica un bisogno urgente e imprevedibile.

È obbligatorio risiedere nell’immobile in comodato?

Non è obbligatorio per il comodatario risiedere nella casa ricevuta in comodato, a meno che non sia stato stabilito in modo esplicito nel contratto. Tuttavia, se l’immobile è stato concesso espressamente per esigenze abitative e il comodatario si trasferisce altrove, il comodante può legittimamente chiederne la restituzione. Questo perché il comodato, in questo contesto, è legato a un uso specifico (quello abitativo), che viene a mancare se il comodatario non risiede più nell’immobile.

Inoltre, dal punto di vista dell’Imu (Imposta Municipale Unica), la residenza è un fattore determinante. Se il comodatario non ha la residenza anagrafica nell’immobile in cui vive, questo può comportare per il proprietario una tassazione Imu più elevata. Questo vale in particolare quando, ad esempio,  un genitore concede in comodato un appartamento al figlio. In tal caso, il comodante può beneficiare di una riduzione dell’Imu del 50% [3], a patto che il figlio vi stabilisca la propria abitazione principale e che il contratto sia regolarmente registrato. Se però il figlio non stabilisce ufficialmente la propria residenza nell’immobile ricevuto in comodato, il comodante non beneficerà di tale agevolazione e pagherà la tassa per intero.

Occorre poi considerare che per il codice penale è reato dichiarare una residenza falsa. Precisamente, affermare dinanzi all’impiegato dell’ufficio anagrafe (che è un pubblico ufficiale) di avere la propria dimora abituale a un certo indirizzo mentre ciò non corrisponde a verità, integra il delitto di falsità ideologica commessa dal privato in atto pubblico, per il quale è prevista la pena della reclusione non inferiore a 3 mesi e fino a 2 anni [4].

Infine, la dichiarazione di una residenza fittizia comporta un’altra grave conseguenza: l’impossibilità di essere rintracciati per la consegna di comunicazioni da parte di vari enti e soggetti, come le forze dell’ordine, l’Agenzia delle Entrate, le banche, le compagnie assicurative e le aziende fornitrici di servizi (luce, gas e acqua). In questi casi, può succedere che gli avvisi di consegna di raccomandate importanti e di atti giudiziari vengano recapitati presso la falsa residenza, senza essere visti dal destinatario. Ciò comporta il compiersi della giacenza e il ritorno al mittente di queste comunicazioni. Così, il destinatario non è in grado di conoscerne il contenuto e, se necessario, di difendersi. Si pensi, ad esempio, a un atto giudiziario contro il quale bisogna presentare un ricorso o un’opposizione entro un certo termine; oppure alla richiesta di un pagamento non dovuto, che bisognerebbe contestare; o, ancora, alla lettera di un creditore che chiede di essere pagato e con il quale sarebbe consigliabile accordarsi.

Come funziona il comodato ad uso familiare?

Il comodato ad uso familiare riguarda l’uso del bene per l’abitazione del comodatario o della sua famiglia. In questi casi, il contratto non può essere sciolto unilateralmente dal comodante, salvo casi di necessità urgente e imprevedibile [5].

Ad esempio, se un immobile è concesso in comodato per ospitare una famiglia, il comodatario può continuare a utilizzarlo fino a quando persistono le necessità abitative, tranne l’eccezione di cui abbiamo appena detto.

Succede frequentemente che un genitore conceda un suo immobile in comodato a un figlio, affinché vi abiti con il coniuge e i figli nati dal matrimonio. La situazione può, però, complicarsi se la coppia si separa. In questo caso, infatti, di solito il Tribunale assegna l’uso della casa familiare al coniuge con il quale risiederanno i figli minorenni o quelli che, anche se maggiorenni, non sono ancora economicamente indipendenti [6]. Cosa succede se il coniuge al quale è stata assegnata la casa è diverso dal comodatario? Ad esempio, se il comodato è intestato al marito e il giudice ha assegnato l’abitazione alla moglie, il comodante può pretenderne la restituzione?

La Corte di Cassazione, a Sezioni Unite, ha stabilito che, in questo caso, il comodante può pretendere la restituzione dell’immobile solo quando è cessato l’uso al quale lo stesso è stato destinato, cioè quello di abitazione della famiglia. Questo, in caso di separazione dei coniugi, si verifica con il compimento della maggiore età dei figli e con il raggiungimento, da parte degli stessi, dell’indipendenza economica [7]. Questo sempre che il comodante non abbia un bisogno urgente e imprevisto: in tal caso può chiedere la restituzione anticipata dell’immobile. 

Attenzione però: la Cassazione ha precisato che, per evitare di restituire l’immobile al comodante, la destinazione della casa all’uso familiare del comodatario deve essere dimostrata, non lasciando margini di dubbio (ad esempio, mediante contratto scritto e regolarmente registrato) [8].