La delibera dell’assemblea di condominio, presa a maggioranza, non può incidere sulle proprietà private ma solo su quelle condominiali.

Il tema dell’efficientamento energetico nelle abitazioni collettive, in particolare i lavori di ristrutturazione per l’isolamento termico dell’edificio, crea non poche volte conflitti all’interno dell’assemblea. La recente sentenza del Tribunale di Roma n. 11708 del 25 luglio 2023 ha affrontato un caso attuale e di concreto interesse: è legittimo il cappotto termico che riduce lo spazio dei balconi degli appartamenti privati? Con quale maggioranza sarebbe legittima una delibera che approvi opere di questo tipo? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

La vicenda

La controversia riguardava una delibera condominiale che approvava l’installazione di un cappotto termico su tutta la superficie dello stabile. Tuttavia, alcuni condòmini contestavano questa decisione, sostenendo che la riduzione delle aree dei loro balconi di proprietà esclusiva fosse illegittima. In particolare chiedevano la dichiarazione di nullità della delibera.

Sul punto è bene fare una importante distinzione. Le delibere nulle, quelle cioè affette da vizi particolarmente gravi, possono essere contestate da chiunque senza limiti di tempo. Invece le delibere semplicemente annullabili vanno impugnate entro massimo 30 giorni dalla votazione o, per gli assenti, dalla comunicazione del verbale.

Quali sono le delibere nulle e quali quelle annullabili?

Come visto, la distinzione tra delibere condominiali nulle e annullabili è essenziale ai fini dei termini di impugnazione. Da ciò deriva un’altra importantissima implicazione.

Chi riceve un decreto ingiuntivo per il pagamento delle quote relative ai lavori approvati in forza di una delibera annullabile non può proporre opposizione al decreto se non ha contestato la delibera stessa entro il termine di 30 giorni; sicché non avrà altra soluzione che pagare.

Se invece la delibera è nulla, non essendo previsti termini di decadenza per la sua contestazione, è possibile opporsi al decreto ingiuntivo senza prima aver impugnato la delibera.

Detto ciò vediamo allora quali sono le delibere nulle e quelle annullabili (Cassazione SU sent. n. 4806/2005; n. 17014/2010 e n. 27016/2011).

Sono nulle le delibere dell’assemblea condominiale:

• prive degli elementi essenziali,
• con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume),
• con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea come quelle che decidono l’esecuzione di opere o lavori nelle proprietà private,
• che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini.

Debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere:

• con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea,
• adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale,
• affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea,
• quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione.

Si può ridurre lo spazio di un balcone per fare il cappotto termico?

Il Tribunale di Roma, nella sentenza n. 11708 del 25 Luglio 2023, ha ritenuto che la delibera fosse nulla. Il motivo principale era che i lavori approvati a maggioranza comportavano una modifica non legittima delle proprietà esclusive dei condòmini, ovvero i loro balconi. Si tratta di nullità perché la delibera limita i diritti del condomino sul proprio appartamento.

La delibera sarebbe legittima solo se approvata all’unanimità: difatti solo il consenso del diretto interessato – ossia il condomino proprietario del bene su cui incide la decisione assembleare – può dare il proprio consenso al vincolo.

I precedenti

Già con la sentenza n. 17997/2020, il Tribunale di Roma aveva stabilito il medesimo principio: i lavori del cappotto termico, che implicavano una riduzione delle aree dei balconi, sono illegittimi.

Qual è l’importanza delle sentenze della Cassazione citate?

Le sentenze della Cassazione n. 10199/2012 e n. 5889/2001 stabiliscono che, anche se il giudice non può valutare l’opportunità della decisione dell’assemblea condominiale, deve comunque assicurare che la delibera rispetti la legittimità e i diritti individuali. In particolare, se un intervento incide sul diritto individuale di proprietà esclusiva, come nel caso dei balconi, la delibera può essere dichiarata nulla.