Per abbattere una parete del pianerottolo o della facciata del palazzo è necessario il permesso del condominio?

Può apparire strano ed insolito ma, nell’ambito dell’edilizia urbana, è lecito aprire un varco nel muro maestro di un condominio anche senza bisogno del consenso dell’assemblea. E questo perché i muri dell’edificio – tanto quelli perimetrali esterni, quanto quelli interni nei pianerottoli – sono beni comuni: sicché ciascun condomino ne può fare l’uso che vuole a patto che rispetti determinati limiti. Quali sono questi limiti? Ce ne occuperemo qui di seguito. Vedremo cioè a quali condizioni è possibile abbattere una parente di proprietà del condominio. Ma procediamo con ordine.

Si può abbattere un muro del pianerottolo?

Ipotizziamo il caso di un condomino che acquisti due appartamenti posti sullo stesso piano di un edificio condominiale. Volendo unirli decide di abbattere un muro divisorio e una parete del pianerottolo in modo da realizzare una seconda porta d’ingresso. Può farlo liberamente? Assolutamente sì, a patto però di non recare pregiudizio alla stabilità del palazzo. Non deve quindi trattarsi di un muro maestro o di altra parete che potrebbe minare alla staticità dell’immobile.

Per l’abbattimento del muro sul pianerottolo il condomino non deve chiedere il permesso all’assemblea, trattandosi di un bene comune, appartenente cioè a tutti i condomini e di cui, dunque, ciascuno può farne l’uso che vuole. Lo dice espressamente l’articolo 1102 del codice civile.

Prima dei lavori è comunque necessario fornire comunicazione all’amministratore affinché verifichi che i lavori si realizzino in modo corretto e senza pregiudizio per le parti comuni dello stabile.

È legittima l’apertura di un varco in un muro condominiale?

L’apertura di un varco in un muro perimetrale condominiale è altresì legittima senza previo ricorso al parere o all’autorizzazione dell’assemblea.

Si pensi al caso di chi voglia realizzare una finestra, un balcone o al titolare di un negozio al piano terra che intenda creare un secondo accesso.

In tutti questi casi, anch’essi legittimati dal predetto art. 1102 del codice civile, è tuttavia necessario rispettare i seguenti limiti:

• non pregiudicare la stabilità del palazzo;
• non creare un danno al decoro architettonico del palazzo.

È sempre dovuta la comunicazione preventiva all’amministratore.

Si può abbattere una parete divisoria con un altro palazzo?

Ipotizziamo un ultimo caso: quello di due edifici attaccati l’uno all’altro dal medesimo muro. Uno dei condomini del primo, che ha anche un appartamento nel secondo ad esso separato dalla parete perimetrale, intende abbattere tale divisione per mettere in comunicazione i locali (ad esempio due negozi). Può farlo? In questo caso la risposta è negativa. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 32432 del 22 novembre, ha sottolineato come tale modifica ecceda i limiti dell’uso intenso della cosa comune permesso dall’articolo 1102 del Codice Civile. Questo infatti può portare all’usucapione di una servitù a favore della proprietà esterna.

Il caso in questione riguardava una condòmina che aveva aperto un passaggio nel muro comune perimetrale per collegare il suo appartamento a quello del marito, in un edificio adiacente. Il Tribunale di Piacenza aveva inizialmente respinto la domanda del condominio, ma la Corte d’Appello di Bologna, con la sentenza n. 2249/2020, ha ribaltato questa decisione, stabilendo l’illegittimità del varco.

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso della condòmina, affermando che i muri perimetrali sono di proprietà comune (articolo 1117, n. 1, del Codice Civile), salvo diversa determinazione delle parti private. La ricorrente non era riuscita a dimostrare l’esistenza di un titolo che superasse la presunzione di condominialità del muro (Corte di Cassazione, n. 3852 del 2020).

L’illegittimità dell’apertura di un varco in un muro condominiale che crei un collegamento con un altro edificio costituisce, secondo la giurisprudenza, un abuso del diritto dell’uso comune. Ogni condomino può usare la cosa comune per scopi propri, ma non deve superare i limiti dell’articolo 1102 del Codice Civile. In caso contrario, si può costituire una servitù a carico della proprietà comune (Corte di Cassazione, n. 5060 del 2020).