In quale luogo deve tenersi l’assemblea condominiale per essere considerata valida?

Con l’avviso di convocazione della riunione di condominio, l’amministratore sceglie non solo la data e l’ora ma anche il luogo ove questa deve tenersi, sempre che il regolamento non stabilisca un apposito spazio. Non mancano però situazioni in cui la location prescelta sia poco agevole, scomoda, lontana o abbia barriere architettoniche che non consentono la partecipazione agli anziani e ai disabili. In tali ipotesi sorge spontanea la domanda: dove deve svolgersi l’assemblea condominiale? In quali luoghi?

In linea generale, l’assemblea condominiale deve tenersi in un posto che consenta a tutti i condòmini di partecipare agevolmente e garantire il regolare e ordinato svolgimento delle discussioni, tutelandone la riservatezza. Questa scelta diventa essenziale per assicurare l’efficienza e l’efficacia dell’assemblea.

Cerchiamo di comprendere meglio cosa prevede la nostra legge in proposito e cosa fare quando l’amministratore non rende effettivo l’esercizio del diritto, da parte di tutti i condomini, di presenziare alle riunioni.

Chi decide il luogo dell’assemblea se non è indicato nel regolamento?

In assenza di indicazioni nel regolamento condominiale, spetta all’amministratore scegliere il luogo dell’adunanza assembleare. Tuttavia, l’amministratore non può insistere su scelte personali se sollecitato dai condòmini a cambiare luogo per motivi di comodità. I condomini possono anche imporre all’amministratore di consentire la riunione attraverso mezzi informatici a distanza: è la cosiddetta teleassemblea che può essere parziale (consentendo, a chi lo preferisce, di partecipare fisicamente) o totale (quando invece non prevede altre forme di partecipazione se non appunto quella a distanza).

Quali criteri deve seguire l’amministratore nella scelta del luogo dell’assemblea?

L’amministratore deve selezionare un luogo appropriato per l’assemblea: egli deve scegliere la sede più opportuna, sempre nel rispetto dell’idoneità del luogo, che deve permettere la partecipazione di tutti i condòmini e lo svolgimento ordinato della discussione.

Che limiti ha l’amministratore nella scelta del luogo per l’assemblea?

Nonostante la discrezionalità dell’amministratore nella scelta del luogo, esistono limiti basati su criteri oggettivi che garantiscono un ambiente adeguato all’assemblea. Il sito prescelto deve essere abbastanza ampio, sicuro e rispettare la riservatezza delle discussioni. È considerato inadeguato se non permette una partecipazione comoda o se l’ambiente è soggetto a interferenze esterne.

Il luogo prescelto deve dare «pieno affidamento per la partecipazione di tutti i condomini» e per il corretto e ordinato svolgimento della discussione (si vedano Cassazione, 2284/1958; Tribunale Roma, 28 dicembre 1964).

Cosa fare in caso di luogo non idoneo?

In presenza di luoghi inadeguati, i condòmini possono ricorrere al tribunale, previo esperimento del tentativo di mediazione. Se quest’ultimo non sortisce effetti, il giudice può imporre la scelta di un luogo differente per l’assemblea, specialmente se il sito prescelto dall’amministratore pregiudica i diritti dei condòmini o rende difficoltosa la partecipazione all’assemblea.

Se invece l’assemblea si è già tenuta, il giudice può invalidarla e quindi imporre di nuovo la riunione e tutte le votazioni.

Quali sono i requisiti essenziali per il luogo dell’assemblea?

Secondo la giurisprudenza, il luogo di svolgimento dell’assemblea deve garantire:

• la possibilità a tutti i condòmini di raggiungerlo agevolmente;
• la possibilità di partecipare alle riunioni in modo ordinato;
• la riservatezza;
• la salubrità dei locali (ad esempio non deve trattarsi di un luogo troppo freddo o troppo caldo) e la comodità in relazione al numero di persone;
• l’accesso anche ai disabili o alle persone con problemi motori (deve quindi essere prescelto un luogo privo di barriere architettoniche).

Questi requisiti sono essenziali per garantire che le adunanze si svolgano in modo efficace e che tutti i partecipanti possano esercitare i loro diritti in un ambiente adeguato.