Dopo quanto tempo la donazione diventa definitiva: come intestare una casa ed evitare contestazioni.

La donazione è un atto impugnabile tutte le volte in cui va a ledere diritti di terzi. A seconda di chi sia il terzo leso – un creditore, un erede, ecc. – cambia il termine per l’impugnazione. Quindi per stabilire quando la donazione non è impugnabile dobbiamo innanzitutto individuare quale tipo di contestazione viene sollevata contro di essa.

Ad esempio, se si temono i creditori, la donazione diventa definitiva dopo cinque anni. Invece se si teme l’azione restitutoria degli eredi del donante ne devono passare 20. Se infine la donazione è avvenuta senza alcuna intenzione di trasferire la proprietà del bene, e quindi senza scambio del bene, la donazione può essere contestata senza limiti di tempo.

In questo articolo vedremo quando una donazione non è impugnabile e quindi quando diventa intoccabile. Ma procediamo con ordine.

Cosa significa impugnare una donazione?

Quando si parla di donazioni, si pensa spesso a un gesto d’amore o di generosità. Ma non è sempre per questa ragione che si intesta un immobile a un’altra persona. A volte lo si fa per sfuggire alle azioni esecutive dei creditori. Altre volte perché si vuol evitare che un determinato bene finisca in eredità ad alcuni parenti. Altre volte ancora si vuol evitare che il fisco possa pignorarlo. In tutti questi casi, la legge dà ai controinteressati un termine massimo entro cui contestare dinanzi al tribunale la donazione. Questa “contestazione” va appunto sotto il nome di impugnazione. L’impugnazione è l’azione legale (di natura civile) che si avvia contro un atto commesso da altri che si ritiene illecito. Ciò, come detto, può avvenire per vari motivi come ad esempio quando la donazione lede i diritti di un creditore o un erede.

Scopo dell’impugnazione è rendere nullo o comunque inefficace detto atto.

Quali sono i tempi per impugnare una donazione se coinvolti i creditori?

Se il motivo della contestazione deriva da una possibile frode ai creditori, la donazione diventa definitiva e inoppugnabile dopo 5 anni da quando l’atto notarile è stato trascritto nei pubblici registri immobiliari.

Si pensi ad Antonio che, avendo perso una causa e dovendo pagare a Matteo 100 mila euro, per evitare che questi gli pignori la casa, la intesta al proprio figlio Enrico. Matteo potrà contestare la donazione entro cinque anni.

Attenzione però: al creditore non basta contestare la donazione per renderla inefficace. Deve altresì avviare una causa civile in tribunale (la cosiddetta azione revocatoria) e, in quella sede, fornire al giudice la prova del fatto che il debitore non ha altri beni utilmente pignorabili. Deve cioè dimostrare che il donante si è sostanzialmente spogliato dei propri beni di valore e che il pignoramento non avrebbe modo di aggredire altri beni sufficienti per ripianare il debito.

Nell’esempio di prima, se Matteo ha altri immobili appetibili sul mercato o titoli di credito o un conto corrente ricco, la donazione non potrà essere impugnata.

Bisogna tenere tuttavia conto che, se il creditore trascrive il pignoramento entro 1 anno dalla trascrizione della donazione, egli non ha neanche bisogno di esperire l’azione revocatoria: la donazione sarà invalidata senza alcuna azione legale. Il che significa che il creditore potrà pignorare la casa in capo al donatario, senza dover fornire alcuna prova dell’intento fraudolento del donante.

Dunque, si possono configurare tre scenari diversi:

• nel primo anno, la donazione è fortemente traballante perché il creditore può pignorare il bene nonostante sia intestato a un terzo soggetto, diverso dal debitore;
• nei successivi quattro anni e quindi fino al quinto successivo alla sua trascrizione, la donazione può essere resa inefficace solo con l’azione revocatoria, quindi con una causa in tribunale e fornendo le prove al giudice dell’intento fraudolento perseguito dal debitore;
• dal sesto anno in poi la donazione non può più essere contestata dal creditore.

Quali sono i tempi che ha il fisco per impugnare una donazione?

Anche il fisco può avviare l’azione revocatoria entro 5 anni contro la donazione. Ma quando il debito si riferisce a IRPEF o IVA e l’importo è superiore a 50.000 euro (riferito a un solo anno d’imposta), il fisco ha una seconda carta: può denunciare il donante per il reato di «sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte». Tale reato non scatta quindi per le altre imposte o tasse.

Quando una donazione è definitiva se è falsa?

Potrebbe succedere che una persona doni una casa a un’altra persona ma solo sulla carta. Quindi, pur a fronte dell’atto notarile regolarmente stipulato e sottoscritto, non c’è mai stato il trasferimento del possesso del bene, allora la donazione può essere impugnata senza limiti di tempo.

Si pensi al caso del padre che, avendo dei grossi debiti con il fisco, decida di trasferire la casa al proprio fratello. Tuttavia quest’ultimo ha già una casa dove vive e l’immobile donato continua ad essere dimora del donante.

In casi di questo tipo si parla di donazione assoluta che è impugnabile in qualsiasi momento, anche a distanza di numerosi anni.

C’è poi una seconda ipotesi che rientra nella “donazione falsa” o “simulata”. Si pensi al caso di un soggetto che, volendo donare una casa a un altro, ma volendo evitare le contestazioni degli eredi o dei creditori, simuli una vendita. In pratica, donante e donatario si recano dal notaio e stipulano non già una donazione ma una compravendita. Tuttavia il prezzo è irrisorio e non viene peraltro mai trasferito. In questi casi siamo in presenza di una simulazione relativa che può essere impugnata entro 10 annida quando è stata trascritta nei pubblici registri immobiliari.

Le prove della simulazione relativa possono essere fornite dai terzi in qualsiasi modo, anche con prove testimoniali o con presunzioni.

Quando gli eredi possono impugnare la donazione?

Discorso completamente diverso riguarda la contestazione della donazione da parte degli eredi. Per comprendere la questione bisogna sapere che la legge prevede una categoria di eredi – i cosiddettieredi legittimari – che non possono essere mai completamente esclusi dall’eredità. Si tratta del coniuge, dei figli o, in assenza dei figli, dei genitori. Ad essi spetta sempre una quota minima del patrimonio del defunto, la cosiddetta legittima. Il defunto non può privare gli eredi legittimari della legittima né col testamento (ad esempio lasciando tutti i propri beni a un solo figlio e all’altro quasi nulla), né con donazioni fatte in vita (ad esempio intestando i propri beni più importanti al figlio nato dal secondo matrimonio e lasciando sostanzialmente privo di beni il figlio nato a una precedente relazione di fatto).

In tutti questi casi gli eredi hanno 10 anni di tempo dalla morte del donante per:

• contestare la divisione del patrimonio fatta col testamento;
• e, se ciò non dovesse essere sufficiente, impugnare le donazioni fatte dal defunto in vita, partendo dalle ultime e risalendo via via alle precedenti.

Questa azione si chiama azione di riduzione per lesione della legittima e, come detto, si prescrive dopo un decennio dall’apertura della successione (ossia dal decesso). A partire dall’undicesimo anno quindi la donazione diventa definitiva, almeno nei confronti degli eredi legittimari lesi.

Quando la donazione è definitiva in caso di acquisto?

C’è un’ulteriore ipotesi che si può configurare e che darebbe diritto agli eredi di agire.

Ipotizziamo il caso di un genitore che doni una casa a un figlio e che questi la venda poco dopo a un terzo. Come abbiamo detto, gli eredi legittimari hanno 10 anni dall’apertura della successione per agire contro il donatario e revocare la donazione. Nel caso di specie, però, il donatario ha ceduto la proprietà dell’immobile. Ebbene, in situazioni del genere, la legge assegna agli eredi legittimari lesi ben 20 anni dalla donazione per agire anche contro il terzo che abbia acquisito la proprietà del bene donato per ottenerne la restituzione. Dopo i 20 anni invece il terzo acquirente è salvo. Gli eredi lesi potranno agire solo contro il donatario che dovrà risarcirli del valore dell’immobile.

In quali casi una donazione è sempre impugnabile?

Ci sono situazioni in cui la donazione può essere contestata in qualsiasi momento. È ciò che accade quando mancano i requisiti essenziali di forma. Difatti la donazione di un immobile deve essere sempre eseguita con atto notarile e in presenza di due testimoni. In mancanza di tali elementi, la donazione è nulla e può essere impugnata senza limiti di tempo, anche a distanza di numerosi anni.

Impugnazione donazione fatta da incapace

La legge ammette la possibilità di impugnare un contratto quando sussistono i cosiddetti “vizi della volontà”. Si tratta di casi in cui una delle parti non ha effettivamente voluto compiere l’atto. Ciò avviene nel caso di soggetto incapace d’intendere e volere (ad esempio per una malattia mentale, per ubriachezza, perché drogato, ecc.).

l codice fissa l’azione per l’annullamento entro cinque anni dal giorno in cui la donazione è stata effettuata.

Impugnazione donazione per dolo, violenza o errore

Esistono altri tre tipici vizi della volontà: violenza, dolo, errore.

La violenza può essere sia fisica che psicologica: si pensi al figlio che costringa il padre a lasciargli la casa sotto minaccia di non accudirlo più.

L’errore deve essere «essenziale»: è cioè l’elemento determinante della donazione sicché se il donante lo avesse conosciuto non avrebbe donato l’oggetto. Si ha errore essenziale quando ricade sia sull’oggetto, che sul soggetto ricevente (esempio colui che dona sbaglia persona a cui affidare il bene), sulle qualità del ricevente, o nell’ultimo caso quando è un errore di diritto ed è stata la ragione unica o principale del contratto.

Il dolo infine consiste in raggiri che vanno a confondere la volontà altrui, tanto che senza il dolo il donante non avrebbe deciso spontaneamente di consegnare il bene ad oggetto. Essi devono essere diretti a creare un danno per il donante. Si pensi al figlio che falsifichi delle cartelle esattoriali facendo credere al padre di essere sommerso di debiti col fisco per farsi intestare la sua casa.

In tutti questi casi la donazione può essere impugnata entro 5 anni dal giorno della scoperta del dolo, della violenza o dell’errore.