Guida pratica per capire la durata e l’estinzione dell’ipoteca immobiliare.

L’ipoteca è un diritto di garanzia che attribuisce al creditore il potere di espropriare il bene ipotecato (appartenente al debitore o ad un terzo) anche nel caso in cui detto bene venga successivamente ceduto a terzi. Inoltre il creditore con l’ipoteca di primo grado si soddisfa, sul ricavato della vendita del bene, con preferenza rispetto ad altri eventuali creditori.

L’ipoteca non dura però per sempre. Innanzitutto si estingue con il pagamento del debito. E non solo: esiste un termine oltre il quale essa decade in automatico se non viene rinnovata dal creditore. Cerchiamo allora di comprendere dopo quanti anni decade l’ipoteca sulla casa.

Come si estingue un’ipoteca?

Vediamo qui di seguito quali sono le cause di estinzione dell’ipoteca. Verificatasi una causa d’estinzione, l’interessato deve chiedere sempre la cancellazione dell’ipoteca.

• pagamento del debito;
• rinuncia al credito da parte del creditore;
• perimento del bene (ad esempio crollo dell’edificio o dichiarazione di incommerciabilità del bene);
• rinuncia all’ipoteca da parte del creditore: deve essere fatta con dichiarazione scritta del creditore a pena di nullità;
• scadenza del termine di 20 anni e mancata rinnovazione dell’ipoteca da parte del creditore.

Qual è la durata di un’ipoteca?

Un’ipoteca si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari e ha una durata di 20 anni. Trascorso questo termine, se non rinnovata, l’ipoteca decade e il bene viene liberato dal vincolo.

I 20 anni di efficacia dell’ipoteca decorrono dal momento della presentazione della nota di iscrizione (ossia da quando nasce l’ipoteca).

Che succede allo scadere dell’ipoteca?

Allo scadere dei 20 anni l’iscrizione si prescrive automaticamente e l’effetto dell’ipoteca cessa automaticamente senza bisogno di istanze o adempimenti.

Il creditore può evitare l’estinzione dell’ipoteca rinnovandola prima che scadano i 20 anni.

Se non lo fa, l’ipoteca decade ma nulla toglie che il creditore possa iscrivere nuovamente l’ipoteca se non è stato ancora soddisfatto. Tuttavia, in questo caso, se sussisteva un creditore con ipoteca di secondo grado quest’ultima diventa di primo grado e il creditore che prima aveva l’ipoteca di primo grado otterrà un’ipoteca di secondo grado. Inoltre, se nel frattempo un terzo ha acquistato o ricevuto in donazione il bene, la nuova ipoteca non è a questi opponibile: la cessione del bene deve avvenire nello spazio di tempo che intercorre tra la scadenza dell’ipoteca e il successivo rinnovo.

Interruzione del termine di 20 anni

Il termine dei 20 anni di efficacia dell’ipoteca non si sospende né si interrompe nemmeno se il creditore, nel frattempo, ha avviato il pignoramento immobiliare. Perciò, se tale termine ventennale scade in pendenza dell’azione esecutiva, il creditore ipotecario dovrà premurarsi di rinnovare l’iscrizione. In mancanza il credito non sarà più garantito dall’ipoteca e quindi il creditore non potrà soddisfarsi con prelazione sul ricavato della vendita del bene ipotecato.

L’efficacia dell’iscrizione di ipoteca non cessa solo se, in pendenza del processo di esecuzione, sia già stato emesso prima della scadenza del termine ventennale il decreto di trasferimento del bene ipotecato.

Come funziona la rinnovazione dell’ipoteca

L’iscrizione può essere rinnovata prima della scadenza per un numero illimitato di volte. Ma l’ipoteca mantiene lo stesso grado solo se il rinnovo viene eseguito prima della scadenza del termine di 20 anni.

Come detto, la rinnovazione può essere eseguita anche dopo la scadenza ventennale, mediante una nuova iscrizione.

In caso di mancata rinnovazione delle ipoteche iscritte da oltre 20 anni si ha la cancellazione automatica.

Che cosa si intende per ipoteca di primo e secondo grado?

Se più creditori hanno iscritto ipoteca sullo stesso bene, esse hanno gradi progressivi di priorità. In caso di esecuzione immobiliare, i creditori vengono soddisfatti nell’ordine di iscrizione. In pratica il ricavato dalla vendita forzata va prima a soddisfare il creditore con l’ipoteca di primo grado e l’eventuale denaro residuo – se sussistente – va al creditore con l’ipoteca di secondo grado. E così via per gli ulteriori gradi.

È possibile pignorare un immobile già ipotecato?

Sì, è possibile pignorare un immobile già gravato da ipoteca. In tal caso, il creditore che ha avviato il pignoramento deve notificarlo anche al creditore ipotecario, che potrà partecipare all’esecuzione forzata per salvaguardare la sua garanzia.