Donazione indiretta: come può un genitore regalare al figlio i soldi per comprare un immobile.

La donazione fatta l’acquisto di una casa è ciò che i tecnici del diritto chiamano “donazione indiretta”. In questo schema contrattuale, il donante non cede al donatario la proprietà del bene ma gli mette a disposizione una somma di denaro affinché questi possa acquistarlo da un terzo. In tal modo non c’è bisogno di due atti notarili (quello di acquisto da parte del donante e quello successivo di donazione da parte di quest’ultimo al donatario) ma di uno solo (l’atto di acquisto del donatario). Si ha quindi un notevole risparmio di imposte e di costi notarili.

Ci sono due modi per effettuare la donazione indiretta: versando il prezzo al venditore affinché questi poi trasferisca la proprietà del bene al donatario oppure versandolo a quest’ultimo e lasciando che sia poi lui a pagare il venditore.

Detto ciò vediamo come funziona la donazione per l’acquisto di una casa, la procedura, le imposte da versare all’erario, le implicazioni in materia di successione ereditaria.

Come si fa la donazione per l’acquisto di una casa

Come abbiamo già detto, il donante può optare per due soluzioni:

• versare il corrispettivo al venditore tramite bonifico o assegno (bancario o circolare);
• versare l’importo pari al prezzo di vendita al donatario tramite bonifico o assegno.

La donazione si verifica ugualmente anche se il donante non elargisce tutto il prezzo di vendita ma solo una parte. Si pensi al padre che, volendo aiutare il figlio ad acquistare la sua prima casa, gli bonifichi il 50% del prezzo che questi dovrà poi corrispondere all’impresa edile.

È necessario il notaio?

Seppure, di norma, le donazioni di non modico valore devono avvenire sempre tramite atto notarile, quando si tratta di una donazione indiretta rivolta all’acquisto di un immobile ciò non è necessario. In altre parole, il trasferimento del denaro non necessita dell’atto pubblico.

Dunque, il donante potrà limitarsi a effettuare il passaggio della somma in favore del donante o del venditore, avendo cura, nel caso di bonifico, di indicare come causale una dizione specifica e inequivoca.

Ad esempio, qualora il denaro venga trasferito sul conto del donatario, si potrà scrivere: “donazione per acquisto casa dal sig…”.

Invece, nel caso in cui il denaro venga versato sul conto del venditore, si potrà scrivere “Pagamento per l’acquisto dell’immobile sito in… per conto del sig…”, indicando in questo secondo caso il nome del donatario.

Sarà invece necessario l’atto notarile quando si tratterà di formalizzare la compravendita della casa. E difatti ogni trasferimento immobiliare richiede l’atto pubblico. In questa sede, il notaio dovrà specificare che il prezzo per l’acquisto del bene è stato corrisposto con denaro proveniente dal donante (di cui dovrà riportare le generalità sull’atto).

Si pagano tasse?

Alla donazione indiretta non si applica l’imposta sulle donazioni. Quindi il trasferimento del denaro dal donante al donatario è esentasse (oltre a non richiedere la presenza del notaio).

Solo per completezza ricordiamo che le altre donazioni sono soggette all’imposta sulle donazioni solo al superamento di determinate franchigie e secondo aliquote che variano a seconda del grado di parentela tra le parti. In particolare:

• 4% per il coniuge e i parenti in linea retta, da calcolare sul valore eccedente 1 milione di euro, per ciascun beneficiario
• 6% per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente 100mila euro, per ciascun beneficiario
• 6% da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al terzo grado
• 8% da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per le altre persone.

Se non è soggetta a tassazione la donazione, lo è ovviamente l’atto di acquisto a cui si applicano le imposte in misura variabile a seconda che:

• si tratti di prima casa o meno;
• il venditore sia un privato o un’azienda soggetta a fatturazione.

Quando il venditore è un privato, le imposte da corrispondere sono:

• l’imposta di registro (al 2% se prima casa, al 9% negli altri casi);
• l’imposta ipotecaria e catastale (pari a 50 euro l’una se prima casa, al 2% e all’1% negli altri casi).

Quando il venditore è invece una ditta, le imposte da corrispondere sono:

• l’Iva (al 4% se prima casa, al 22% negli altri casi);
• l’imposta ipotecaria e catastale (pari a 200 euro l’una se prima casa, al 2% e all’1% negli altri casi).

Implicazioni sull’eredità

Come ogni donazione, anche quella indiretta si considera ai fini del calcolo della cosiddetta quota di legittima. In buona sostanza, il donatario dovrà considerare che la donazione è una sorta di anticipazione dell’eredità. Per cui, se al netto di tale donazione, la sua quota di legittima dovesse essere soddisfatta, egli non potrà recriminare nulla alla morte del donante.

Al contrario però se la donazione ha ridotto le quote di legittima degli altri eredi legittimari (coniuge, figli e, in assenza dei figli, gli ascendenti) questi ultimi hanno 10 anni di tempo dalla morte del donante per contestare la donazione con la cosiddetta azione di riduzione per lesione della legittima.

Leggi in proposito Quali sono le quote di legittima e cosa spetta ai legittimari.