Donazione con riserva di usufrutto: aspetti legali. Le diverse forme dell’usufrutto congiuntivo e successivo.

La pianificazione del passaggio generazionale del patrimonio di famiglia trova nella donazione con riserva di usufrutto uno degli strumenti più usati. Con questo contratto infatti i genitori riescono a trasferire ai figli le proprietà immobiliari senza dover far ricorso al testamento (evitando così la comunione ereditaria) e, nello stesso tempo, senza rinunciare alla propria abitazione. Ma come funziona la donazione con riserva di usufrutto?

Lo schema è facilmente riassumibile nei seguenti termini: il proprietario di un bene (generalmente un’abitazione) cede a un altro soggetto, tramite atto notarile, la nuda proprietà dello stesso, mantenendo per sé l’usufrutto, ossia il potere di utilizzare l’immobile per sé stesso o di darlo in locazione a terzi.

La scadenza dell’usufrutto, che viene definita nel contratto, può essere individuata con una data specifica o con la morte dell’usufruttuario (cosiddetto “usufrutto vita natural durante”).

Oltre a questa forma di usufrutto, chiamata usufrutto semplice, ne esistono altre due:

• l’usufrutto congiuntivo;
• l’usufrutto successivo.

In questo articolo vedremo quali sono gli aspetti legali e fiscali della donazione con riserva di usufrutto, in modo che si possa fare una scelta oculata e attenta. Utilizzeremo degli esempi pratici per comprendere come funziona la donazione con riserva di usufrutto e quali sono le implicazioni e i diritti per il nudo proprietario e l’usufruttuario. Vedremo poi che succede alla fine dell’usufrutto e come il nudo proprietario diventa “pieno proprietario” del bene. Ma procediamo con ordine.

Cos’è la donazione con riserva di usufrutto?

Quando si fa una donazione con riserva di usufrutto, in pratica si regala a qualcuno la nuda proprietà di un immobile (cioè la proprietà senza il diritto di usarlo) mentre si tiene per sé il diritto di utilizzarlo e trarne vantaggio (appunto il cosiddetto usufrutto). Questo significa che il donante, anche se non è più il proprietario, può continuare a vivere nell’immobile o affittarlo, guadagnandoci.

Un uomo anziano trasferisce al figlio la nuda proprietà della casa in cui viene. In tal modo il padre può continuare a utilizzare l’abitazione senza dover andare via. Il figlio è nudo proprietario del bene e tenuto a fare i lavori straordinari. Alla morte del genitore, il figlio acquisisce la piena proprietà del bene in cui potrà andare a vivere.

Anche se, di norma, il genitore mantiene per sé l’usufrutto trasferendo al figlio la nuda proprietà, nulla esclude che possa avvenire l’inverso.

Un uomo concede in usufrutto la sua casa al figlio, mantenendo per sé la nuda proprietà. Il figlio, in qualità di usufruttuario, decide di affittare la casa a terzi. Durante il periodo di usufrutto, si occupa delle manutenzioni ordinarie come la pittura e le piccole riparazioni. Alla fine dell’usufrutto, la casa tornerà nelle mani dell’uomo, che recupera la piena proprietà e i diritti connessi.

Perché conviene una donazione con riserva di usufrutto?

L’usufrutto è frequentemente impiegato nella pianificazione patrimoniale e nel passaggio generazionale. In pratica il genitore trasferisce al futuro erede solo la “nuda proprietà” di un bene, evitando il testamento e tutte le dispute che, di solito, a quest’ultimo si accompagnano. Nello stesso tempo il genitore mantiene per sé il diritto di usufrutto. Questo gli permette di gestire il bene fino alla scadenza dell’usufrutto, dopodiché la piena proprietà passa al nudo proprietario, senza bisogno di ulteriori atti.

Questo tipo di donazione può avere un limite di tempo determinato, oppure durare fino alla morte di chi ha fatto la donazione.

Come si fa la donazione con riserva di usufrutto?

Per fare una donazione con riserva di usufrutto bisogna andare dal notaio, che scrive l’accordo in modo ufficiale, con la presenza di due testimoni.

È anche possibile fare una donazione con riserva di usufrutto tramite testamento: si pensi al caso di un genitore che lasci l’usufrutto della propria casa al figlio più anziano senza figli lasciando la nuda proprietà a quello più giovane. Quest’ultimo così, alla morte del primo (senza eredi), acquisirà l’intera proprietà del bene.

Quali diritti conserva il nudo proprietario?

Il nudo proprietario, pur avendo ceduto l’usufrutto, conserva alcuni diritti fondamentali, tra cui quello di vendere l’immobile senza che l’usufrutto venga meno. Infatti, anche se cambia il titolare del bene, l’usufrutto resta in piedi. Non dimentichiamo infatti che l’usufrutto è stato trascritto dal notaio nei pubblici registri immobiliari, sicché l’acquirente è in grado di conoscerne l’esistenza ed è pertanto tutelato.

La costituzione dell’usufrutto e la garanzia

L’entrata in possesso dell’immobile è subordinata alla redazione di un inventario e alla prestazione di una garanzia adeguata. L’usufruttuario deve redigere, a proprie spese, un inventario dei beni ricevuti. In caso di più usufruttuari, ciascuno è tenuto a partecipare alla redazione o accettare gli inventari degli altri. La mancanza di inventario impedisce l’accesso all’immobile.

Come deve comportarsi l’usufruttuario nell’utilizzo dell’immobile?

L’usufruttuario può utilizzare l’immobile direttamente o locarlo a terzi, sempre nel rispetto delle disposizioni dell’atto costitutivo e rispettando la destinazione economica del bene; ad esempio non può trasformare un’abitazione in un ufficio.

L’usufruttuario deve agire con la diligenza di un buon padre di famiglia. In caso di modifica dell’originaria destinazione economica dell’immobile, violando l’obbligo di diligenza, il nudo proprietario può richiedere un risarcimento del danno.

Come si dividono le spese per la manutenzione dell’immobile?

Le spese di manutenzione sono suddivise in base alla loro natura:

• sono a carico dell’usufruttuario le riparazioni ordinarie, come il ripristino dell’intonaco, la verniciatura di porte e finestre, la sostituzione di singole tegole o gradini;
• sono a carico del nudo proprietario le riparazioni straordinarie, come quelle necessarie per la stabilità dei muri o il rinnovo di tetti, solai e strutture simili, sono di competenza del nudo proprietario.

Cosa succede all’estinzione dell’usufrutto?

Alla fine del periodo di usufrutto, l’usufruttuario deve restituire l’immobile al nudo proprietario. Se invece l’usufrutto scade con la morte dell’usufruttuario, questo passaggio avviene automaticamente, senza che gli eredi dell’usufruttuario possano rivendicare alcunché, anche se con questi conviventi.

Se l’immobile è danneggiato o distrutto, deve risarcire il danno.

Con l’estinzione dell’usufrutto, il nudo proprietario recupera tutti i diritti connessi alla proprietà dell’immobile: egli quindi diventa, da nudo proprietario, pieno proprietario.

Quali sono le diverse forme di usufrutto?

Esistono tre forme di usufrutto:

• usufrutto semplice;
• usufrutto congiuntivo;
• usufrutto successivo.

L‘usufrutto semplice è quello che abbiamo descritto sinora. Vediamo ora le altre due forme.

In sintesi, e salvi gli approfondimenti che vedremo a breve, possiamo già dire che:

• l’usufrutto congiuntivo è la costituzione del diritto a favore di più persone congiuntamente (anziché di una sola), di solito con diritto di accrescimento reciproco;
• l’usufrutto successivo si verifica quando il donante riserva l’usufrutto dei beni donati a sé e, dopo di lui, ad un altro, ma non successivamente

Cos’è l’usufrutto congiuntivo?

L’usufrutto congiuntivo si verifica quando il diritto di usufrutto è condiviso tra più persone. In questo caso, è previsto un diritto di accrescimento reciproco: alla morte di uno degli usufruttuari, la sua quota non si estingue, ma si somma a quella degli altri co-usufruttuari.

Si pensi al genitore che doni la casa al figlio ma mantenga per sé e la propria moglie l’usufrutto. Se il marito muore prima, quest’ultima resta unica usufruttuaria dell’immobile. Quando anche la madre decederà, il figlio nudo proprietario diviene finalmente pieno proprietario dell’immobile.

Secondo l’ordinanza 2802/2023 della Cassazione, alla morte del primo usufruttuario in un usufrutto congiuntivo, il nudo proprietario deve considerare solo il valore della nuda proprietà per la collazione, tenendo conto che il bene rimane gravato dall’usufrutto degli altri co-usufruttuari.

Quali sono le implicazioni fiscali dell’usufrutto congiuntivo?

Dal punto di vista fiscale nessuna imposta è dovuta al verificarsi dell’accrescimento nei confronti dell’usufruttuario superstite. Questo perché il diritto viene esercitato non per trasferimento mortis causa, ma in base all’atto originario.

Con riferimento alla tassazione dell’atto originario, il valore del diritto di usufrutto viene determinato moltiplicando l’annualità per il coefficiente indicato nella tabella allegata al Tur in relazione all’età del più giovane degli usufruttuari. Invece, nel caso di usufrutto costituito congiuntamente a favore di più persone, ma che deve cessare con la morte di uno qualsiasi di essi, il valore viene determinato prendendo in considerazione l’età del meno giovane degli usufruttuari.

Immaginiamo una famiglia in cui i genitori decidono di donare la nuda proprietà di una casa ai loro figli, mantenendo per sé l’usufrutto. In questo caso, i genitori possono continuare a vivere nella casa e, alla loro morte, i figli ne diventeranno pieni proprietari. Se l’usufrutto fosse congiuntivo e uno dei genitori dovesse scomparire, l’altro continuerebbe a godere del diritto di usufrutto sull’intera proprietà.

Cos’è l’usufrutto successivo?

L’usufrutto successivo rappresenta un’altra variante di questo diritto. Come indicato nell’articolo 796, è possibile che un donante riservi per sé l’usufrutto di un bene donato e, successivamente alla sua morte, tale diritto passi a un’altra persona o più persone. Tuttavia, questo passaggio è limitato: l’usufrutto successivo può avvenire soltanto una volta.

Un genitore che dona la nuda proprietà di un bene al figlio, mantenendo per sé l’usufrutto e, dopo la sua morte, trasferendolo al coniuge. Ma non può prevedere che, alla morte del coniuge, l’usufrutto passi ulteriormente a una terza persona.

Quali sono le implicazioni fiscali dell’usufrutto successivo?

Dal punto di vista fiscale, l’usufrutto successivo a favore di un terzo viene considerato un negozio liberale autonomo. Gli effetti di questo usufrutto sono condizionati e differiti fino alla morte del donante rispetto al beneficiario. Di conseguenza, l’imposta di donazione diventa dovuta solo dopo che tale evento si verifica.

La base imponibile per questa imposta è determinata alla data in cui l’usufrutto diventa effettivamente operativo, come stabilito dalla Cassazione nella sentenza 3407/2002.

Quando si tratta di usufrutto, è fondamentale considerare l’aspetto fiscale del costo del bene. Se il donante riserva a sé l’usufrutto e trasferisce solo la nuda proprietà, il costo fiscale relativo al bene rimane a suo carico. Alla estinzione del diritto di usufrutto, che può avvenire sia per scadenza del termine sia per morte dell’usufruttuario, questa parte di costo si perde.

Questo aspetto è particolarmente rilevante per i beni, come le partecipazioni sociali, la cui trasmissione può generare plusvalenze fiscalmente importanti.

Supponiamo che un imprenditore decida di trasferire la nuda proprietà delle sue quote societarie al figlio, mantenendo per sé l’usufrutto. In seguito, decide che, alla sua morte, l’usufrutto passi alla moglie. In questo caso, l’imposta di donazione per l’usufrutto a favore della moglie sarà applicata solo alla morte dell’imprenditore, basandosi sul valore delle quote a quella data. Questa pianificazione permette una gestione efficace del patrimonio e delle relative imposte.