Quali sono i costi e i rischi di una donazione e come tutelarsi in caso di donazione immobiliare. Quanto costa un atto notarile per donazione casa.

Dal punto di vista legale, intestare un immobile a qualcuno costituisce un atto di donazione. 

Per donare la propria casa bisogna sapere alcune cose dal punto di vista legale che possono condizionare la validità dell’atto. 

È necessario innanzitutto sapere che:

• non si può donare la casa con una scrittura privata: è necessario sempre il rogito notarile ossia l’atto pubblico;
• la promessa di una futura donazione non ha alcun valore, anche se stipulata davanti a un notaio: o si fa la donazione vera e propria o qualsiasi precedente impegno è nullo;
• la donazione non può essere revocata, salvo sopravvenienza di figli e indegnità del donatario;
• la donazione diventa definitiva solo dopo decorsi 20 anni da quando è stata trascritta nei pubblici registri. Se tuttavia è stata fatta senza notaio può essere impugnata in qualsiasi momento;
• la donazione fatta in favore di figli e coniuge è un anticipo sulla «legittima» ossia sulla quota minima di eredità che spetta per legge. 

Tutti questi punti meritano un approfondimento più completo. Ecco allora cosa bisogna sapere dal punto di vista legale per donare la propria casa a qualcuno, sia che si tratti di un parente, il coniuge, i figli, un amico o un estraneo.

Come donare la propria casa: ci vuole il notaio?

Per donare la casa ci vuole il notaio. Bisogna cioè stipulare un atto pubblico. La scrittura privata, anche se preparatoria, non ha alcun valore. Né ha valore il compromesso come invece si utilizza nel caso di compravendita.

Bisogna recarsi dinanzi al notaio con due testimoni. I testimoni sono di norma messi a disposizione dallo stesso studio notarile. 

L’assenza dell’atto pubblico rende la donazione completamente nulla e impugnabile in qualsiasi momento, anche dopo la morte del donante e a distanza di numerosi anni. 

Presso il notaio devono ovviamente recarsi tanto il donante – ossia il proprietario della casa – quanto il donatario. Se l’immobile ricade in regime di comunione dei beni alla donazione deve partecipare anche il coniuge. 

Una volta sottoscritta la donazione, il notaio provvede alla sua registrazione presso l’ufficio del Registro e alla trascrizione dell’atto presso la Conservatoria dei Registri immobiliari. 

Quanto costa l’atto di donazione per la propria casa?

Quando si fa una donazione bisogna corrispondere innanzitutto la parcella al notaio e, in secondo luogo, le imposte all’Erario (queste ultime vengono versate al notaio che poi, a sua volta, le gira allo Stato).

Entrambe queste voci di spesa gravano sul donatario, salvo diverso accordo tra le parti. 

Le imposte da corrispondere sono:

• l’imposta di registro;
• l’imposta ipotecaria e catastale;
• l’imposta sulle donazioni. 

L’ammontare delle prime tre imposte varia a seconda che l’immobile costituisca o meno prima casa per il beneficiario. Se si tratta di prima casa, allora bisognerà corrispondere:

• imposta di registro al 2% del valore catastale dell’immobile;
• imposta ipotecaria e catastale pari a 50 euro ciascuna.

Per godere di questa agevolazione è però necessario che il contribuente non abbia altre abitazioni nello stesso Comune ove si trova quella ricevuta in donazione; non abbia un altro immobile già acquistato col bonus prima casa (diversamente ha un anno di tempo per cederlo a terzi); entro 18 mesi dal rogito trasferisca la propria residenza nel Comune ove si trova il nuovo immobile (non necessariamente allo stesso indirizzo); l’immobile non deve essere accatastato A/1, A/8 o A/9 ossia nelle categorie di lusso. 

Se invece non ci sono i presupposti per il bonus prima casa, le imposte sono così quantificate: 

• imposta di registro: 9% del valore catastale;
• imposta ipotecaria e catastale pari rispettivamente al 2% e all’1% del valore degli immobili.

Quanto infine all’imposta sulle donazioni questa varia a seconda dei rapporti di familiarità tra le parti:

• 4% per il coniuge e i parenti in linea retta, da calcolare sul valore eccedente 1 milione di euro, per ciascun beneficiario;
• 6% per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente 100mila euro, per ciascun beneficiario;
• 6% da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al terzo grado;
• 8% da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per le altre persone;
• se a beneficiare del trasferimento è una persona portatrice di handicap grave l’imposta si applica sulla parte del valore della quota che supera 1.500.000 euro, a prescindere dal grado di parentela tra i soggetti coinvolti.

La donazione in conseguenza della separazione o del divorzio

La donazione dal marito alla moglie o ai figli può essere fatta anche come attuazione degli accordi di separazione o divorzio. In tal caso, è sufficiente la sentenza del giudice che convalida la separazione o il divorzio consensuale. Non c’è quindi bisogno di andare dal notaio per confermare il trasferimento della proprietà. 

Inoltre la donazione fatta tramite il provvedimento del giudice è completamente esente da imposte. 

Donazione della nuda proprietà

Il donante può limitarsi a donare solo la nuda proprietà, conservando per sé l’usufrutto vita natural durante. In questo modo, l’immobile continuerà ad essere utilizzato dal vecchio proprietario (che potrà viverci o darlo in affitto) il quale però dovrà comunque versare tutte le imposte collegate all’immobile e le spese condominiali. 

La donazione della nuda proprietà può essere subordinata a un onere come, ad esempio, il fatto di prendersi cura del donante e di prestagli assistenza fino alla morte; la violazione di tale dovere implica la revoca della donazione. 

La revoca della donazione

Una volta effettuata, la donazione non può più essere revocata, neanche in caso di divorzio con il coniuge e accertata infedeltà o violazione di altri doveri coniugali.

La donazione può essere revocata solo se:

• il donante ha altri figli nati o scoperti dopo la donazione;
• il donatario compie gravi reati nei confronti del donante (individuati dalla legge) per i quali venga dichiarata la revoca della donazione per ingratitudine. Leggi tutti i casi nella guida su Come revocare una donazione.  

Quando la donazione diventa definitiva?

La donazione può essere sempre impugnata per difetto di forma che ne determini la nullità (come detto, è il caso in cui venga stipulata con scrittura privata e non con atto pubblico).

La donazione, nello stesso tempo, non può risolversi in una lesione delle quote di legittima, quelle quote cioè del patrimonio del donante che la legge assegna inderogabilmente al coniuge e ai figli (o, in assenza dei figli, ai genitori). Questi soggetti, chiamati eredi legittimari, possono impugnare la divisione ereditaria se hanno ricevuto meno di quanto previsto dalla normativa e, al contempo, far revocare anche le donazioni fatte dal donante in vita. Lo possono fare però entro un termine ben preciso: 10 anni dall’apertura della successione ossia dalla morte del donante.

Se però il donatario ha ceduto il bene a un altro soggetto, seppur in buona fede, gli eredi possono riprendersi ugualmente l’immobile dall’acquirente se non sono decorsi più di 20 anni dalla donazione. Dunque la donazione diventa definitiva dopo il decorso del ventennio e solo allora il donatario potrà vendere liberamente il bene. Proprio per questa ragione i notai sconsigliano la donazione.

Proprio per evitate discriminazioni tra eredi legittimari, la legge stabilisce che – salvo diversa volontà del donate – la donazione costituisce un anticipo sulla quota di legittima che spetterebbe al donatario alla morte del donante. 

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