Deceduto mio padre, abbiamo ereditato un immobile insieme a mia madre e a mia sorella. La sorella non ha voluta vendere l’immobile e ha avviato divisione giudiziale. Dopo la stima del CTU, la sorella ci sta ripensando. La casa può ritornare sul mercato tramite agenzie locali con delegato alla vendita del Tribunale? Si può evitare l’asta? Come possiamo intervenire per far sì che sia venduta al prezzo stimato dal CTU o migliore?
Da quanto leggo, Sua sorella si è “pentita” dell’azione di divisione giudiziale.
Ovvio che, su accordo delle parti, quell’azione può essere rinunciata e Voi potreste affidare la vendita ad un’agenzia immobiliare, così evitando l’asta immobiliare.
E infatti, l’asta giudiziaria è uno strumento che, nella stragrande maggioranza dei casi, porta al deprezzamento del bene immobile, vuoi perché non c’è questo interesse alla partecipazione dei terzi, vuoi perché – al contrario – chi è interessato aspetta che il prezzo scenda per aggiudicarsela ad un valore più che conveniente.
Come regola, la procedura prevede una prima asta al valore periziato.
Se ci dovessero essere più partecipanti (mai visto nella mia carriera alla prima asta), allora ci sarebbe un giorno al rialzo.
Diversamente, se l’asta va deserta, il delegato alla vendita procederà con la fissazione di altre date e, via via, su autorizzazione del Giudice delegato, procederà al ribasso in percentuale al fine di consentire una maggiore appetibilità al bene.
Tenga conto che, per giurisprudenza consolidata, il valore del bene all’asta potrebbe scendere anche di parecchio.
Infatti, la peculiare ipotesi di chiusura anticipata della procedura ricorre e va disposta ove, invano applicati o tentati ovvero motivatamente esclusi tutti gli istituti processuali tesi alla massima possibile fruttuosità della vendita del bene, risulti, in base ad un giudizio prognostico basato su dati obiettivi anche come raccolti nell’andamento pregresso del processo, che il bene sia in concreto invendibile.
A differenza del pignoramento immobiliare, qui non ci sono creditori e, quindi, Voi potreste ritirare l’azione giudiziale, almeno fino a quando il progetto di divisione sia reso esecutivo dal Giudice.
Detto ciò, il mio consiglio è quello di abbandonare, laddove possibile a livello processuale (non conosco la fase in cui si è arrivati) il giudizio di divisione, così riducendo il rischio di deprezzamento dell’immobile e provvedere con la vendita tramite agenzia.
Tenga conto che, prima di fare ciò, visto i precedenti, farei un accordo scritto con la sorella al fine di evitare futuri ripensamenti.
Non vorrei, infatti, che rinunciando al giudizio, la sorella poi iniziasse a pretendere determinate condizioni sulla vendita, o sui prezzi, così bloccando la vendita a terzi.
Diversamente, se trovate un accordo da cristallizzare prima dell’estinzione del giudizio, sicuramente potrete sistemare le faccende successorie in maniera più serena.
Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Salvatore Cirilla