Le spese per il riscaldamento non derivano esclusivamente dall’uso che se ne fa, ma anche dalle perdite termiche del sistema. La determinazione delle percentuali spetta all’assemblea dei condomini.

Il Decreto Legislativo n. 73 del 14 luglio 2020 ha introdotto una novità importante per quanto riguarda la divisione delle spese di riscaldamento nei condomini. Innanzitutto è stato eliminato l’obbligo di attenersi alla normativa tecnica Uni 10200, che per diverso tempo è stata la guida principale per la rilevazione e la fatturazione dei consumi energetici.

La riforma ha chiarito che una quota non inferiore al 50% delle spese del gas devono essere divise tra i condomini in base ai consumi da questi effettuati.

Tali consumi, registrati tramite sottocontatori o ripartitori (questi ultimi applicati ai radiatori) riflettono l’uso che ciascun condomino fa del riscaldamento attraverso la misurazione delle valvole termostatiche ed è quindi caratterizzato da una quota variabile.

Per quanto riguarda la restante parte della bolletta, questa è costituita dai cosiddetti consumi involontari che sono legati principalmente alle perdite termiche del sistema. In merito alla ripartizione di questi ultimi l’assemblea può optare per i seguenti criteri:

• millesimi di proprietà;
• metri quadrati;
• metri cubi effettivi
• potenze termiche

Resta possibile anche l’utilizzo della norma Uni 10200, che continua ad essere uno strumento affidabile, sebbene non obbligatorio.

Come dividere i consumi involontari

La parte relativa ai consumi involontari non può in alcun modo eccedere il 50% del totale dei consumi.

Un tempo la Uni 10200 suddivideva tali consumi involontari secondo millesimi di riscaldamento determinati da una perizia di un tecnico abilitato. Ad influire sul calcolo era il fabbisogno energetico delle singole unità immobiliari, ossia della quantità di energia che ogni appartamento doveva prelevare per mantenere una temperatura interna costante (20 gradi centigradi + 2 di tolleranza) durante il periodo di accensione dell’impianto.

Ora spetta all’assemblea condominiale stabilire – rispettando, come detto, il limite minimo del 50% per i consumi volontari – la percentuale da assegnare ai consumi involontari.

La scelta sulla modalità di divisione delle spese per il riscaldamento può avvenire anche in occasione dell’adozione del bilancio preventivo e consuntivo (e relative ripartizioni), mediante l’approvazione, in seconda convocazione, di almeno 333 millesimi più la maggioranza dei presenti, come indicato dall’articolo 1136, terzo comma, del Codice Civile.

Come si decide la tabella millesimale per la ripartizione delle spese di riscaldamento?

Per quanto riguarda la stesura della tabella millesimale necessaria per la ripartizione delle spese di riscaldamento è richiesta l’approvazione di 500 millesimi che rappresenti almeno la maggioranza dei millesimi.

Le decisioni prese dall’assemblea condominiale in merito alla divisione dei costi o alla revisione della tabella millesimale per il riscaldamento devono essere basate su criteri tecnici o su un’analisi energetica approfondita. La mancanza di tali fondamenti può portare all’impugnazione della delibera.

Nella definizione dei criteri per la ripartizione delle spese di riscaldamento, può risultare particolarmente utile la guida pubblicata nel 2021 dall’Enea (l’Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile). Questa guida evidenzia che ogni metodo di ripartizione presenta specifici vantaggi che lo rendono preferibile a seconda delle circostanze e delle caratteristiche strutturali degli edifici.

Il metodo basato sui millesimi di superficie è riconosciuto per la sua semplicità e immediata comprensibilità; è la scelta più diretta per una distribuzione equa delle spese basata sulle dimensioni degli immobili. D’altro canto, il metodo dei millesimi di potenza installata si adatta meglio alle situazioni in cui gli appartamenti dispongono di corpi scaldanti con potenze notevolmente differenti, nonostante le superfici possano essere simili. Questo approccio permette di considerare l’effettiva capacità di riscaldamento utilizzata e di ripartire i costi in modo più congruo alle necessità di ciascuna unità abitativa.

Infine, il metodo dei millesimi di fabbisogno energetico, caratterizzato da un maggiore grado di dettaglio, si rivela particolarmente adatto per gli appartamenti che, pur avendo superfici equivalenti, presentano necessità di riscaldamento molto diverse. Questo criterio, considerando il fabbisogno energetico specifico di ciascuna unità, permette una ripartizione delle spese che riflette più fedelmente il consumo reale e le esigenze individuali, garantendo così una maggiore equità tra i condomini.