Una disamina dettagliata della recente ordinanza della Cassazione riguardante le regolamentazioni sulle distanze minime tra costruzioni e vie pubbliche.

Qual è la distanza minima che bisogna rispettare tra costruzioni separate da una strada pubblica? Il fatto che il confine tra le due sia segnato da una via appartenente al Comune, alla Regione, alla Provincia o allo Stato stesso può costituire una deroga alla normativa nazionale che impone uno spazio minimo tra due edifici? La Cassazione si è da poco pronunciata su tale questione offrendo una interpretazione molto chiara della normativa in vigora. Vediamo, più nel dettaglio, cosa prevede la legge e qual è l’indirizzo della giurisprudenza in merito.

Qual è la distanza minima tra due costruzioni?

La distanza minima tra due costruzioni può variare in base a vari fattori, tra cui le norme locali, il tipo di costruzione, e le disposizioni specifiche dei piani regolatori comunali.

In generale, però, secondo le prescrizioni del Decreto Ministeriale n. 1444 del 1968, la distanza minima tra due costruzioni deve essere almeno di 10 metri se tra queste siano previste pareti finestrate.

Questa distanza ha lo scopo di garantire una sufficiente ventilazione e illuminazione naturale alle abitazioni, così come un adeguato livello di privacy per gli abitanti.

L’eccezione alla distanza di 10 metri

Tuttavia, come evidenziato dall’ordinanza n. 18676 del 03.07.2023 della Cassazione, in caso di costruzioni confinanti con piazze o vie pubbliche, non c’è più l’obbligo di rispettare il distacco minimo di dieci metri tra pareti finestrate degli edifici frontistanti.

Secondo la sentenza, l’inclusione o meno della strada nell’elenco delle strade dell’ente locale è irrilevante in quanto la circostanza ha natura dichiarativa e non costitutiva.

La vicenda

L’ordinanza è scaturita da un ricorso respinto da un uomo, che aveva convenuto in giudizio il vicino. Egli sosteneva che il vicino aveva costruito un edificio al piano terra e successivamente un’ulteriore sopraelevazione dello stesso immobile, in violazione delle norme sulle distanze tra costruzioni e vedute.

La controversia ha coinvolto due immobili separati da una strada comunale. La Corte di Appello ha ribadito che l’articolo 879 del Codice Civile, secondo il quale alle costruzioni che si fanno in confine con le piazze e le vie pubbliche non si applicano le norme relative alle distanze, trovava applicazione in questo caso.

Lo stato dei luoghi

La Corte ha affermato che per determinare l’appartenenza di una strada al demanio comunale, sono necessari alcuni indici di riferimento, oltre all’uso pubblico (cioè l’uso da parte di un numero indeterminato di persone, il quale isolatamente considerato potrebbe indicare solo una servitù di passaggio).

Questi includono l’ubicazione della strada all’interno dei luoghi abitati, l’inclusione nella toponomastica del Comune, la posizione della numerazione civica, il comportamento della Pubblica Amministrazione nel settore dell’edilizia e dell’urbanistica.

Per converso non può ritenersi elemento da solo sufficiente, l’inclusione o rispettivamente la mancata inclusione nell’elenco delle strade comunali, stante la natura dichiarativa e non costitutiva dell’elenco.

Qual è stata la decisione finale?

La Corte ha stabilito, sulla base di una verifica dello stato dei luoghi e della documentazione dell’ufficio tecnico del Comune, che l’area posta tra gli immobili delle parti era una strada comunale. La Corte ha dunque respinto il ricorso, sottolineando che per le costruzioni realizzate in confine con piazze e vie pubbliche, non vale l’obbligo di rispettare il distacco minimo di dieci metri tra pareti finestrate degli edifici frontistanti, previsto dal Dm n. 1444 del 1968. Di conseguenza, il ricorrente è stato condannato al pagamento delle spese.