Scopri come si gestisce il parcheggio condominiale rispetto alla normativa e ai diritti dei singoli condomini.

Nel vivere quotidiano di un condominio, uno dei temi più frequenti e a volte fonte di disaccordo è l’uso degli spazi comuni, in particolare il parcheggio delle auto. La normativa italiana, contenuta all’interno del codice civile, fornisce delle linee guida generali che devono essere poi interpretate, caso per caso, alla luce delle esigenze specifiche di ogni singola realtà abitativa.

In questo articolo, ci focalizzeremo sulla gestione dei posti auto nel cortile comune e, in particolare sulla distanza dei parecchi auto dalle finestre in condominio, per verificare quali sono i diritti e i doveri dei condomini.

Lo faremo alla luce di una recente sentenza del tribunale di Roma, la n. 1174/2017. Ma procediamo con ordine.

Cosa dice la legge sui parcheggi condominiali?

Pochi ma chiari sono i principi in materia di posti auto in condominio, almeno quando questi non sono sufficienti a garantire a tutti lo spazio per almeno una macchina a testa. Vediamoli insieme.

Si parte dal fatto che il cortile è, ai sensi dell’articolo 1117 del codice civile, un’area comune ossia di proprietà di tutti i condomini. Come tale il cortile soggiace alla regola dell’articolo 1102 del codice civile, a norma del quale ciascun condomino ne può far uso a patto di:

• non impedire agli altri condomini il pari uso;
• non modificare la destinazione dell’area (ossia non farne un uso diverso da quello per cui essa è nata).

Il «pari uso» di cui parla l’art. 1102 cod. civ. implica che tutti i condomini hanno diritto a parcheggiare almeno un’auto. Ma, se ciò non è possibile per via dello spazio limitato, il condominio è tenuto a deliberare un regolamento che fissi dei turni nell’utilizzo del cortile e quindi nell’uso del parcheggio. Tale criterio rotatorio seve proprio per rendere effettivo il principio di pari uso.

Se il condominio non delibera in merito, ogni condomino, anche individualmente, può ricorrere al tribunale affinché imponga all’assemblea di condominio l’adozione di tale regolamento.

Chiaramente, finché un regolamento non viene adottato, vale il principio del “chi prima arriva meglio alloggia”, ma è anche vero – proprio per garantire il pari uso imposto dall’art. 1102 cod. civ. – che è vietato lasciare due o più auto quando gli altri condomini non possono lasciarne neanche una.

Infine, secondo l’articolo 1120 cod. civ., le aree comuni di un edificio, tra cui i cortili utilizzati per il parcheggio, non possono essere oggetto di innovazioni senza il consenso di tutti i condomini. Un’innovazione è una trasformazione per un interesse comune. Tuttavia, la semplice modifica dell’uso di questi spazi (ad esempio, il passaggio da un parcheggio “a spina di pesce” a un parcheggio parallelo) non costituisce una innovazione e dunque può essere presa a semplice maggioranza.

L’innovazione potrebbe essere quella che preveda l’assegnazione dei posti auto fissi a singoli condomini. In tal caso quindi è necessaria una delibera assunta all’unanimità. Invece la semplice rimodulazione degli spazi di parcheggio può avvenire a semplice maggioranza.

Quali sono i diritti di chi vive al piano terra?

Non esiste una distanza minima tra i parcheggi e le finestre di chi vive al primo piano in condominio. Come sempre vigono le regole della tolleranza da un lato e del rispetto dall’altro, che vengono applicati come canoni generali di comportamento anche dai tribunali. In altri termini bisogna contemperare le opposte esigenze visto che lo spazio non consente di comprimere completamente tanto il diritto di chi vorrebbe tenere le finestre aperte, tanto quello di chi necessita di uno spazio dove lasciare la macchina.

Chi lamenta che i tubi di scarico delle auto presenti nel cortile entrano all’interno della propria abitazione, deve dimostrare che l’immissione dei fumi supera la cosiddetta «normale tollerabilità», integrando pertanto una violazione non consentita dall’articolo 844 del codice civile.

Difficilmente il condomino del piano terra, molestato dai gas della combustione del carburante, può bloccare l’uso del parcheggio nel cortile, ma può ottenere dal giudice un provvedimento che imponga alle macchine di non parcheggiare troppo vicino alle sue finestre. Questo perché la sua proprietà dell’immobile non gli conferisce il diritto di impedire agli altri condomini di usare le parti comuni dell’edificio, come il cortile, per la sosta dei veicoli.