La guida per dotarsi di impianto autonomo, la perizia, la comunicazione all’amministratore, le spese che si pagano.

Il tema del distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento in un condominiosolleva diverse questioni legali e pratiche per i condòmini interessati. L’articolo 1118 del Codice civile, modificato dalla legge 220/2012 sulla riforma del condominio, stabilisce le condizioni sotto le quali un condòmino può legittimamente rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato, senza arrecare disagi o costi aggiuntivi agli altri proprietari.

Ecco cosa sapere su tale argomento di particolare interesse, soprattutto in un momento in cui i costi del gas sono schizzati alle stelle e cresce l’interesse da parte dei condomini di dotarsi di sistemi di autogestione come un impianto individuale.

Condizioni per il distacco dall’impianto centralizzato

Il diritto al distacco dall’impianto di riscaldamento o condizionamento è consentito a patto che non causi “notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa” per gli altri condòmini. Se queste condizioni sono rispettate, il condòmino distaccato è tenuto a contribuire finanziariamente solo alle spese per la manutenzione straordinaria e la conservazione dell’impianto.

Secondo la giurisprudenza, non è possibile procedere al distacco senza dotarsi di un proprio impianto, sfruttando quindi il riscaldamento proveniente dalle tubature condominiali e dei condomini dei piani adiacenti.

L’avvio dei lavori di distacco deve essere comunicato all’amministratore e all’assemblea, ma non è soggetto alla loro approvazione preventiva. Il condominio, come detto, può opporsi solo se dimostra che tale operazione crea squilibri di funzionamento o aggravi dei costi.

Divieti al distacco dal riscaldamento condominiale

Cosa accade se il regolamento condominiale vieta esplicitamente il distacco? Sebbene le regole interne di un condominio siano fondamentali per la convivenza, la Cassazione con ordinanza 28051/18 ha chiarito che le clausole regolamentari che impediscono il distacco sono considerate illegittime, in quanto limitano un diritto fondamentale del proprietario. Sarebbe legittima una previsione del genere solo se il regolamento è stato approvato all’unanimità (cosiddetto “regolamento contrattuale”). Esso opererebbe infatti come una sorta di autolimitazione del condomino in questione.

Gli oneri per chi decide il distacco

I condòmini che optano per l’autonomia dall’impianto centralizzato devono concorrere alle seguenti spese:

• manutenzione straordinaria: definisce gli interventi necessari per mantenere l’impianto di riscaldamento conforme alle normative vigenti, come previsto dal Dpr 412/1993;
• conservazione dell’impianto: si riferisce alle spese necessarie per mantenere l’integrità e l’efficienza dell’impianto, compresa la manutenzione ordinaria e straordinaria;
• sostituzione dell’impianto: il condomino distaccato continua infatti ad essere proprietario pro quota dell’impianto a cui potrebbe sempre riallacciarsi in un momento successivo. Per questa ragione egli deve concorrere a tutte le spese relative alla gestione straordinaria dello stesso, ivi compresa la messa a nuovo o la materiale sostituzione;
• messa a norma: comprende tutti gli aggiornamenti e le modifiche richieste dalla legge per garantire la sicurezza e l’efficienza dell’impianto termico;
• consumi involontari: sono i consumi derivanti dalla dispersione di calore dalle tubature di cui il distaccato continua comunque a usufruire sebbene in modo indiretto. Questi costi non possono mai superare il 50% della bolletta.

Da quanto appena visto, il condomino con l’impianto autonomo non paga solo i consumi dell’impianto di riscaldamento.

Consumi involontari e ripartizione delle spese

Un aspetto spesso trascurato nel processo di distacco sono i cosiddetti “consumi involontari”, ovvero le dispersioni di calore lungo la rete di distribuzione che beneficiano indirettamente anche gli appartamenti distaccati. Tali spese sono ripartite tra tutti i condòmini in base ai millesimi di proprietà, compresi anche i condomini distaccati.

Marco, residente in un condominio a Milano, decide di distaccarsi dall’impianto centralizzato per passare a una soluzione autonoma di riscaldamento. Dopo aver verificato le condizioni previste dall’articolo 1118 e consultato l’amministratore, procede con il distacco, consapevole degli oneri finanziari per la manutenzione e conservazione dell’impianto condominiale, nonché delle spese per i consumi involontari.

La perizia

Esiste un onere probatorio ben preciso che ricade sul condòmino che intenda distaccarsi che consiste nel fornire dimostrazione certa che il distacco non genererà notevoli squilibri di funzionamento all’impianto centralizzato, e non comporterà un aggravio di spesa per tutti gli altri condòmini. Per fornire una prova così tecnica, occorre individuare un ingegnere competente a cui affidare la redazione di una perizia asseverata da sottoporre al successivo vaglio dell’assemblea.

La perizia dovrà contemplare tutti gli interventi da eseguire:

• i rilievi sull’abitazione e sullo stabile;
• le caratteristiche dell’impianto centralizzato per l’individuazione del calore di cui il singolo appartamento beneficerà in ogni caso:
• la dichiarazione dell’ingegnere circa il non depotenziamento dell’impianto centralizzato e l’assenza di danni al condominio;
• la quantificazione economica del beneficio determinato dall’induzione del calore derivante dal riscaldamento centralizzato;
• il rispetto delle distanze con le altre abitazioni per lo scarico dei fumi.

Una volta predisposto tale documento, nulla e nessuno potrà impedire al condòmino di procedere al distacco.

Ma una preventiva comunicazione all’amministratore, e un passaggio in assemblea per l’avallo dell’operazione, appaiono ugualmente necessari.

Opposizione dell’assemblea al distacco

L’assemblea non potrà mai opporsi al distacco senza una controperizia o una esplicita richiesta di integrazioni alla perizia esibita dal condòmino, e non potrà nemmeno richiedere integrazioni all’infinito; ciò in quanto viene fatto sempre salvo il diritto espressamente disciplinato dall’articolo 1118 del Codice civile.

Ma cosa accade se, nonostante l’esibizione di una perizia accurata, l’assemblea condominiale delibera di non autorizzare il distacco? Secondo la Cassazione, il condòmino può legittimamente rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato senza necessità di autorizzazione od approvazione degli altri condòmini. La delibera assembleare che, pur in presenza di ogni condizione, respinge la richiesta di autorizzazione al distacco, è affetta da nullità per violazione del diritto individuale del condòmino sulla cosa comune.