Esiste un’ipotesi che esenta il condomino con impianto di riscaldamento autonomo di non pagare le spese dell’impianto centralizzato. Scopriamo quali condizioni devono verificarsi.
Ti sei mai chiesto se è possibile esonerarsi dalle spese di un impianto centralizzato di riscaldamento o condizionamento nel condominio? Quando e come? Questo articolo offre una panoramica dettagliata sull’argomento, toccando punti chiave come l’articolo 1118 del Codice civile e le recenti interpretazioni giurisprudenziali.
Che cosa dice la legge sul distacco dall’impianto centralizzato?
L’articolo 1118 del Codice civile, aggiornato con la legge di riforma del 2012, permette al condomino di rinunciare all’uso dell’impianto centralizzato, dotandosi del riscaldamento autonomo, purché non causi squilibri o aggravi di spesa per gli altri. A tal fine deve fornire una perizia che dimostri la sussistenza di tale condizione.
Tuttavia, chi si distacca deve ancora coprire le spese straordinarie di manutenzione, conservazione e adeguamento normativo dell’impianto. Inoltre deve versare una quota periodica per i cosiddetti consumi involontari, ossia le dispersioni di calore che, dalle condutture condominiali, finisce nel suo appartamento, riscaldandolo. Si tratta di un vantaggio indiretto che implica la necessità di contribuire in quota parte alle spese ordinarie. Questa percentuale viene calcolata attraverso delle norme tecniche. Leggi sul punto Come si calcola il consumo involontario.
Immagina un condominio di 10 unità. Se una decide di staccarsi dall’impianto centralizzato, ma a causa di ciò, le spese per gli altri 9 aumentano, il distacco non è ammissibile. Se, invece, il distacco non causa alcuna variazione significativa nelle spese, può essere concesso.
Quali sono le novità introdotte dalla giurisprudenza?
La legge, seppur chiara, non copre tutte le sfaccettature del distacco. Infatti, la giurisprudenza ha elaborato norme specifiche per situazioni in cui, ad esempio, il distacco di un’unità non provoca aggravi di spese o causa un lieve aumento, rendendo il distacco possibile.
È sempre obbligatorio pagare le spese di manutenzione?
No, esiste un’eccezione. Anche se – come abbiamo visto sopra – la legge stabilisce che chi si distacca debba contribuire alle spese straordinarie, esiste una particolare situazione in cui il condomino è completamente esentato: l’impossibilità totale di allacciarsi a causa di una sostituzione della caldaia quando viene eseguita in modo tale da non poter più fruire del nuovo impianto.
Supponiamo che in un edificio, la vecchia caldaia venga sostituita con una nuova che, per ragioni tecniche, non permetta a un’unità immobiliare di allacciarsi. In questo caso, l’unità in questione non avrebbe alcun obbligo di contribuire alle spese relative all’impianto.
L’obbligo di contribuire alle spese di manutenzione dell’impianto centralizzato si giustifica per il fatto che detto impianto continua ad essere di proprietà anche del condomino distaccato: questi potrebbe infatti, in qualsiasi momento, decidere di tornare sui suoi passi e riallacciarsi ad esso. E proprio in ragione di ciò è giusto che partecipi alle suddette spese. Ma quando il “rialllaccio” è impossibile, perché ad esempio vengono “tagliati” i collegamenti con le tubature condominiali, allora – attesa l’irreversibilità della scelta – non si è tenuti a contribuire ad alcuna spesa condominiale.
Cosa dice la Cassazione in proposito?
La Cassazione, con la sentenza 18131/2020, ha precisato che l’esonero totale dalle spese si verifica solo quando il mancato allacciamento è dovuto a una impossibilità tecnica oggettiva. Tale situazione è chiaramente diversa dal semplice “distacco” come previsto dall’articolo 1118. In pratica, se non puoi collegarti per ragioni tecniche, non paghi niente.