Presenza di topi, blatte, tarli e parassiti in condominio: se l’assemblea non approva la spesa, può chiedere il rimborso chi provvede da solo?
Un nostro lettore si trova in una situazione spiacevole ma piuttosto ricorrente. Nel cortile del proprio condominio sono stati avvistati più volte ratti, blatte e parassiti sulle murature. La questione è stata ripetutamente posta all’attenzione dei condomini e dell’amministratore ma non è stato mai preso alcun rimedio. Il lettore, che vive al piano “rialzato”, sta subendo, a causa di ciò, un grave danno all’igiene della propria abitazione e alla salute; pertanto ci chiede se possa egli stesso, in autonomia, incaricare una ditta per la bonifica dei luoghi e poi esigere il rimborso della fattura dall’amministratore. Vediamo dunque se il condomino può anticare la spesa per la disinfestazione per poi farsi restituire i soldi dagli altri condomini, ciascuno secondo la propria quota millesimale.
Ai sensi dell’articolo 1134 del codice civile, il condomino può assumere la gestione delle parti comuni senza autorizzazione
dell’amministratore o dell’assemblea ed ha diritto al rimborso delle relative spese, qualora queste abbiano il carattere di urgenza.
La spesa deve risultare anche necessaria, non voluttuaria.
Il Tribunale di Varese, con sentenza 819 pubblicata il 5 settembre 2024, ha stabilito che il condomino che, pur senza il consenso degli altri condomini, anticipi le spese per commissionare interventi volti ad eliminare le tarme dalle travi di legno dell’edificio, ha diritto al rimborso purché dimostri il requisito dell’urgenza. Il principio può essere ovviamente applicato a qualsiasi altra situazione di urgenza che pregiudichi la stabilità dell’edificio, la sicurezza dei condomini o delle loro abitazioni, l’igiene, la salubrità delle abitazioni o delle parti comuni.
Nel caso deciso dal giudice lombardo, un condomino, stante l’inerzia dell’assemblea – più volte riunita per trovare una soluzione alle colonie di insetti xilofagi (quelli che si nutrono di legno) – aveva deciso di incaricare in proprio una ditta specializzata. Poi aveva presentato il conto all’amministratore ma l’assemblea gli aveva negato il rimborso. Così, l’uomo si è trovato costretto a citare in giudizio il condominio.
Nel corso della causa civile – è questo l’elemento essenziale che garantisce a ciascun condomino il diritto di anticipare le spese per la disinfestazione – sono state assunte le prove che hanno dimostrato la necessità e l’improrogabilità dell’intervento di bonifica.
I testimoni escussi hanno acclarato la presenza dei tarli che infestavano le travi inserite nell’alloggio dell’attore. Il tecnico incaricato dall’amministratore dichiarava di aver accertato la presenza nelle travi di insetti xilofagi, ma che tuttavia non costituivano pericolo immediato per la struttura. Ribadiva comunque la necessità dell’intervento.
Il tribunale ha ritenuto pertanto provata la presenza dei parassiti e l’urgenza della spesa che ha giustificato l’anticipazione.
In ordine ai presupposti per conseguire il rimborso delle somme versate, come detto l’articolo 1134 Codice civile riconosce a ciascun condomino il diritto di anticipare le spese per la gestione delle parti comuni, sia nell’interesse collettivo (l’igiene del giardino condominiale) o anche individuale (la tutela della propria salute) senza dover prima chiedere l’autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea.
Proprio per dimostrare l’indifferenza del condominio dinanzi alla problematica, è necessario inviare una diffida con raccomandata a/r o pec all’amministratore o esibire i verbali dell’assemblea da cui si evince la consapevolezza del problema e della sua indifferibilità.