In quali casi è possibile entrare nella proprietà privata altrui senza il consenso del legittimo titolare? Quando c’è servitù di passaggio?

La proprietà privata è sacra, ma solo fino a un certo punto: esistono infatti numerosi casi in cui la legge permette di fare ingresso nell’abitazione o nel fondo altrui. Non si tratta solo di ipotesi riferibili a esigenze di giustizia (perquisizione della polizia, ecc.) ma anche a circostanze in cui a venire in rilievo è l’interesse di un altro privato, ad esempio del vicino confinante. È in questo contesto che si pone il seguente quesito: come funziona il diritto di accesso in uno spazio privato?

Con il presente articolo vedremo quali sono le principali ipotesi in cui è consentito entrare nella proprietà privata altrui, eventualmente anche senza il consenso del legittimo titolare. Approfondiamo la questione.

Accesso al fondo altrui: cosa dice la legge?

L’articolo 843 del codice civile consente l’accesso al fondo del vicino, purché sia necessario «al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune» oppure per «riprendere la cosa sua che vi si trovi accidentalmente o l’animale che vi si sia riparato sfuggendo alla custodia».

La norma, inizialmente pensata per il solo accesso ai terreni limitrofi, è stata col tempo estesa dalla giurisprudenza anche a tutte le altre ipotesi di ingresso nella proprietà privata altrui, tant’è che oggi la Corte di Cassazione ritiene pacificamente applicabile la disposizione anche all’accesso nell’appartamento condominiale [1].

L’accesso è legittimo solamente se giustificato da ragioni d’urgenza, sempreché non sia possibile provvedere diversamente, senza entrare nella proprietà altrui.

Secondo la legge, nessun indennizzo è dovuto, a meno che l’accesso e/o il passaggio non abbia causato un danno al vicino.

Cosa fare se il proprietario si oppone all’accesso?

Il proprietario che si oppone all’accesso all’interno del suo fondo o della sua abitazione può essere condannato dal giudice.

Quello di consentire l’accesso costituisce infatti un obbligo a cui non è possibile sottrarsi, sempreché sussistano le condizioni viste nel precedente paragrafo.

Di conseguenza, chi ha interesse all’ingresso può fare ricorso al giudice, anche in via d’urgenza, al fine di ottenere l’accesso anche contro la volontà del proprietario.

Se questi dovesse opporre resistenza, l’ufficiale giudiziario che deve garantire il diritto del vicino a entrare nel fondo altrui può avvalersi anche dell’assistenza delle forze dell’ordine.

Quanto detto sinora ha una conseguenza ben precisa: l’accesso al fondo altrui deve sempre essere autorizzato dal proprietario; in mancanza del suo consenso e dell’autorizzazione del giudice, l’ingresso è illegittimo e può giustificare la denuncia per violazione di domicilio.

Come evitare l’accesso nello spazio privato?

Il proprietario può impedire l’accesso nel suo spazio privato solo se:

• non sussistono ragioni d’urgenza;
• provvede egli stesso alla riparazione o alla restituzione del bene/animale andato smarrito.

Servitù per l’accesso nello spazio privato: cos’è?

Il diritto d’accesso visto sinora non va confuso con la servitù di passaggio, la quale può essere costituita solamente per:

• contratto, cioè mediante accordo tra le parti;
• testamento;
• usucapione, a seguito di transito ventennale sul fondo altrui, purché tale fatto sia accertabile e “visibile”. È il caso del sentiero che si è creato nell’erba a forza di passare per la proprietà del vicino;
• volontà dell’originario proprietario dei terreni, poi successivamente divisi e attribuiti a diversi soggetti. Si pensi al proprietario di un terreno che poi viene diviso tra i figli;
• sentenza del giudice, nel caso di fondo intercluso che non ha altro modo di accedere alla pubblica via se non passando per la proprietà privata del vicino. Si parla in questo caso di servitù coattiva.

La differenza con il diritto d’accesso visto in precedenza è evidente: mentre la servitù impone un peso duraturo sulla proprietà altrui (cosiddetto “fondo servente”), l’accesso va esercitato solamente quando ce n’è effettivamente bisogno.