Cosa può fare chi ha acquisito il diritto di vivere nell’immobile di un’altra persona? Come si dividono le spese condominiali?

Si può vivere in una casa senza esserne i proprietari. Si pensi all’inquilino in affitto, al comodatario oppure ancora all’usufruttuario. Per la legge, è possibile stare legittimamente in un alloggio non proprio anche mediante il diritto di abitazione.

Come diremo nel prosieguo, si tratta di un particolare diritto reale (dalla parola latina “res”, che in italiano significa “cosa”) che consente al suo titolare di occupare legittimamente la casa altrui, anche unitamente alla propria famiglia, per un certo periodo di tempo, senza che il legittimo proprietario possa opporsi. Analizziamo più nel dettaglio quanto detto sino a questo momento, spiegando in cosa consiste il diritto di abitare in casa altrui.

Cos’è il diritto di abitazione?

L’abitazione è un diritto che conferisce al titolare la possibilità di vivere in una casa, limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia [1].

Più tecnicamente, si dice che l’abitazione è un diritto reale limitato di godimento su una cosa altrui, in quanto chi ne è titolare può avvantaggiarsi di un bene che appartiene ad altri.

Cosa può fare il titolare del diritto di abitazione?

Al titolare del diritto di abitazione spetta la facoltà di utilizzare l’immobile soltanto per dimorarvi, da solo o con la propria famiglia.

Ciò significa che il diritto di abitazione non può avere ad oggetto un immobile destinato a uso diverso da quello abitativo, come ad esempio un magazzino, un negozio, una cantina o un box.

L’abitatore può servirsi della casa limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia; ciò significa che egli non può godere dei frutti eventualmente prodotti da questo, come ad esempio la somma ottenuta a titolo di corrispettivo per la locazione.

Quali sono gli obblighi dell’abitazione?

Sul titolare del diritto di abitazione gravano determinati obblighi.

Per legge, chi occupa la casa è tenuto alle spese di coltura, alle riparazioni ordinarie e al pagamento dei tributi, esattamente come accade per l’usufruttuario.

Questa equiparazione comporta che l’abitatore deve:

• utilizzare l’immobile osservando la diligenza del buon padre di famiglia, avendo quindi cura di non danneggiarlo;
• curare l’amministrazione della cosa, custodirla ed effettuare la manutenzione ordinaria;
• servirsene secondo la destinazione impressa dal proprietario.

Sono a carico del titolare del diritto di abitazione anche le spese straordinarie (ristrutturazione, ecc.), se esse si sono rese necessarie per via di una propria condotta colpevole.

Diritto di abitazione: come si costituisce?

Il diritto di abitazione può essere costituito per contratto, per testamento e per usucapione.

È quindi possibile che il proprietario si metta d’accordo con un’altra persona per costituire, a favore di quest’ultima, un diritto di abitazione su un proprio immobile, dietro pagamento di un corrispettivo.

È poi possibile che il diritto di usucapione venga stabilito unilateralmente dal proprietario mediante testamento.

Si pensi al genitore che lascia la proprietà della casa a un figlio e l’abitazione a un altro.

Il diritto di abitazione può infine essere acquistato per possesso ventennale pacifico, pubblico e ininterrotto: in questa ipotesi, infatti, scatta l’usucapione.

Per quanto concerne la durata, si legga l’articolo dedicato specificamente a questo tema: Quanto dura diritto di abitazione?

Il diritto di abitazione non può mai essere ceduto a terzi o dato in locazione. In altre parole, una volta che è stato costituito, non può essere trasferito a qualcun altro.

La legge [2] prevede uno speciale diritto di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare in favore del coniuge superstite, anche quando questi concorre con altri eredi, se di proprietà del defunto oppure comune.

Diritto di abitazione: chi paga le spese condominiali?

Se l’immobile si trova in condominio, il titolare del diritto di abitazione è tenuto al pagamento delle sole spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria, non anche di quelle straordinarie [3].

Diritto di abitazione: chi vota in assemblea?

Attesa l’equiparazione tra abitazione e usufrutto, l’abitatore esercita il diritto di voto nelle questioni che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni (riscaldamento centralizzato, ascensore, antenna centralizzata, ecc.). Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta al proprietario.