Una difformità catastale, come una differenza di superficie tra l’immobile e la planimetria, non impedisce la vendita, ma è importante verificare la regolarità urbanistica.

Quando si vende o si acquista un immobile, è fondamentale che la sua rappresentazione catastale sia conforme alla realtà. Ma cosa succede se ci sono delle difformità, ad esempio se la superficie reale del bene è diversa da quella indicata nella planimetria catastale? Questo articolo chiarisce gli effetti delle difformità catastali sulla vendita di un immobile, distinguendo tra regolarità urbanistica e commerciabilità.

Difformità catastali e regolarità urbanistica

In generale, la legge italiana prevede che gli atti di trasferimento immobiliare debbano contenere, a pena di nullità, l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie (Cass. Civ., Sez. 2, n. 4216 del 09-02-2022). Tuttavia, di per sé, la presenza di una difformità catastale non impedisce la vendita dell’immobile.

È tuttavia possibile regolarizzare la situazione prima dell’atto notarile, presentando una variazione catastale per aggiornare i dati.

La normativa vigente, in particolare l’art. 29, comma 1-bis, della Legge n. 52 del 1985, stabilisce che gli atti di trasferimento immobiliare devono contenere la dichiarazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto, pena la nullità dell’atto (Cass. sent. n. 4216 del 09-02-2022). Questo implica che, in presenza di difformità, è necessario procedere a un riallineamento tra lo stato effettivo dell’immobile e le risultanze catastali prima della vendita.

Se l’immobile presenta difformità, è dunque necessario aggiornare le planimetrie catastali per riflettere il suo stato reale. Questo può essere fatto attraverso la presentazione di un atto di aggiornamento catastale, che va redatto da un tecnico abilitato. La mancata conformità catastale può essere sanata mediante un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato.

In caso di vendita di un immobile con difformità non dichiarate, il venditore può essere ritenuto responsabile per i vizi della cosa venduta. Secondo l’art. 1489 cod. civ., il compratore può chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo se le difformità non sono state dichiarate e diminuiscono il libero godimento del bene.

Se le difformità sono note al compratore al momento dell’acquisto, questi non può successivamente dolersene, a meno che non vi sia stata una dichiarazione mendace da parte del venditore (Trib. Torino, sent. n. 4433 del 21 settembre 2017). È quindi fondamentale che tutte le difformità siano chiaramente indicate nel contratto di vendita.

In alcuni casi, le difformità possono essere regolarizzate attraverso una semplice comunicazione agli uffici competenti e il pagamento di una sanzione minima, senza necessità di una variazione catastale formale [Cass. Civ., Sez. 2, N. 19897 del 18-07-2024]. Tuttavia, ciò dipende dalla natura e dall’entità delle difformità riscontrate.

Regolarità urbanistica dell’immobile

La questione più importante riguarda invece la regolarità urbanistica dell’immobile. La legge prevede la nullità degli atti di trasferimento di immobili abusivi, cioè costruiti senza i necessari permessi o in difformità rispetto a essi (art. 17 e 40 Legge 47/1985, art. 46 d.P.R. 380/2001). La giurisprudenza della Cassazione ha poi chiarito che la nullità concerne solo gli atti notarili in cui non è indicato il permesso di costruire o la sanatoria. Laddove invece tale licenza edilizia sia menzionata, l’atto è valido (anche in caso di difformità tra la costruzione e quanto autorizzato dal Comune). Resta tuttavia salva la possibilità per l’acquirente di chiedere, in caso di gravi abusi, la risoluzione del contratto o, nelle ipotesi di difformità di minore entità, il risarcimento del danno.

Regolarità urbanistica e commerciabilità

È importante distinguere tra regolarità urbanistica e commerciabilità di un immobile:

• regolarità urbanistica significa che l’immobile è stato costruito nel rispetto delle norme urbanistiche e dei permessi edilizi;
• commerciabilità significa che l’immobile può essere venduto senza problemi.

La Cassazione, con la sentenza 8230/2019, ha chiarito che, ai fini della validità del contratto di compravendita, è sufficiente che l’immobile sia “astrattamente regolare”, cioè che sia stato costruito sulla base di un permesso di costruire valido.

Eventuali difformità tra lo stato di fatto e il permesso di costruire non invalidano la vendita, ma possono comportare eccezioni di inadempimento da parte dell’acquirente, che potrebbe obbligare il venditore a sanare le difformità o, in alternativa, a risarcire il danno.

Conclusioni

In presenza di difformità catastali, è importante verificare la regolarità urbanistica del bene prima di procedere alla vendita.  Se l’immobile è abusivo, la vendita è nulla solo se nell’atto pubblico di compravendita non è stato menzionato il titolo edilizio. Se invece l’immobile è astrattamente regolare, la vendita è valida, ma il venditore potrebbe essere responsabile per eventuali difformità.