Recupero crediti spese condominiali: la raccomandata di messa in mora nei confronti di chi non paga è necessaria prima di chiedere il decreto ingiuntivo?
Da diversi mesi non paghi il condomino. L’amministratore ti ha sollecitato più volte a voce, preannunciandoti che, in caso di perdurante inadempimento, sarebbe stato costretto ad adire le vie legali nei tuoi confronti. Dall’ultima telefonata però è trascorso diverso tempo e, nel frattempo, nessuno si è fatto più sentire, né hai mai partecipato alle successive assemblee di condominio proprio per evitare situazioni imbarazzanti.
Temi che il silenzio possa precludere ad azioni più incisive e, nella fattispecie, al ricorso in tribunale. Tuttavia non hai mai ricevuto una formale diffida scritta. Il postino non ha mai bussato alla tua porta per consegnarti la famigerata raccomandata di messa in mora, né a firma dell’amministratore, né dell’avvocato di quest’ultimo.
Ritieni pertanto che tale circostanza possa condizionare la richiesta di un decreto ingiuntivo contro di te. Ma non ne hai la certezza. Così telefoni al tuo avvocato e gli chiedi se la diffida al condomino moroso è obbligatoria prima di agire nei suoi riguardi. Se il tuo legale ha letto le pronunce della giurisprudenza emesse proprio in tale materia [1], ti risponderà pressappoco nel seguente modo.
Decreto ingiuntivo contro chi non paga il condominio
Chiariamo subito che l’arma legale del condominio contro i condomini morosi è il cosiddetto decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.
In buona sostanza, l’amministratore di condominio può nominare un avvocato di propria fiducia, senza necessità di previa autorizzazione da parte dell’assemblea, e incaricarlo di riscuotere le somme non versate spontaneamente dai proprietari.
L’avvocato richiede al tribunale o al giudice di pace – a seconda dell’importo – l’emissione di un decreto ingiuntivo conto il condomino moroso, limitandosi a depositare solo una copia della delibera assembleare che approva lo stato di riparto presentato dall’amministratore.
Il decreto ingiuntivo va notificato entro i successivi 60 giorni al condomino in questione. Quest’ultimo è tenuto a pagare immediatamente le somme ingiunte, pena il pignoramento dei beni, pignoramento però che non può avvenire se prima non viene notificato il cosiddetto atto di precetto, un ultimo avvertimento a corrispondere le somme dovute.
Il debitore può anche presentare opposizione entro 40 giorni al decreto ingiunto ma se questa è fondata su vizi di annullabilità dell’assemblea, perderà anche questa causa. Difatti, non è ammessa l’opposizione al decreto ingiuntivo per contestazioni che andavano sollevate opponendosi alla delibera assembleare nel termine di legge pari a 30 giorni dalla sua adozione o, per gli assenti, dal ricevimento del verbale.
È tuttavia possibile opporsi al decreto ingiuntivo per i vizi più gravi della delibera che ne abbiano comportato non la semplice “annullabilità” ma la nullità assoluta (si pensi a una delibera presa con maggioranze diverse da quelle di legge o che decida in materie che non sono di sua competenza).
Diffida condomino moroso: è obbligatoria?
Secondo la giurisprudenza, non è necessaria la preventiva diffida inviata con raccomandata al condomino moroso per la concessione del decreto ingiuntivo nei suoi confronti. La messa in mora infatti non è obbligatoria per tutte le obbligazioni che hanno un preciso termine di scadenza come in questo caso.
Infatti, come insegna la Cassazione [2], il credito del condominio diviene certo ed esigibile con l’approvazione assembleare anche del bilancio preventivo, fino a che non vi sia il bilancio consuntivo; dunque l’amministratore può legittimamente procedere alla riscossione dei contributi condominiali direttamente già dopo tale delibera.
Quindi è da escludere che il credito del condominio diventi esigibile una vota spedita la diffida di pagamento.
Si richiama inoltre una decisione della Cassazione [3], nella quale era stato consentito all’amministratore di riscuotere le quote degli oneri in forza di un bilancio preventivo regolarmente approvato. Secondo la Suprema Corte, il sollecito al condomino moroso non è obbligatorio e neppure può costituire una condizione di procedibilità del recupero del credito.
Questo neppure se il regolamento condominiale preveda la previa diffida, posto che la violazione di siffatta regola può al più far sorgere in capo all’amministratore una responsabilità da inesatto adempimento del mandato, ma non può determinare un vizio della procedura, procedura che solo la legge può regolare.
Ricordiamo in ultimo che il ricorso alla procedura di recupero crediti rappresenta un obbligo per l’amministratore, il quale deve provvedervi in tempi stretti e non oltre sei mesi dall’approvazione del piano di riparto.