Compravendita immobiliare: come si procede alla quantificazione del prezzo. Cosa succede nel caso in cui la dimensione effettiva sia differente da quella reale. 

Il prezzo di una compravendita immobiliare (una casa, un terreno, ecc.) può essere determinato in due modi: “a corpo” o “a misura”. Nel primo caso, il corrispettivo è calcolato à forfait, nella sua globalità e quindi prescindendo dalla dimensione del bene. Nel secondo caso invece il prezzo viene stabilito a metro quadro, sicché esso risulta dalla moltiplicazione tra quest’ultimo e la totale superficie del bene. 

Se la definizione appena fornita può apparire sintetica e articolata, cerchiamo di spingerci oltre e di comprendere, in termini pratici e con esempi concreti, qual è la differenza tra vendita a corpo e a misura. Peraltro è la stessa legge – ed in particolare il codice civile – a definire la distinzione tra le due modalità di vendita. Ed il codice, in gran parte dei casi, è già sufficientemente chiaro per essere compreso da chiunque, anche da chi non ha conoscenze tecniche.

Cos’è la vendita a misura e come funziona

La vendita a misura è regolata dall’articolo 1537 del codice civile ed è anche chiamata “vendita a metro quadro”. In particolare si parla di “vendita a misura” (o “a metro quadro”) quando l’immobile è venduto con l’indicazione, nel contratto, della sua misura e per un prezzo stabilito in ragione di “un tanto” per ogni unità di misura. 

Si pensi ad esempio a una compravendita di un appartamento di 100 metri quadri venduto a 2.000 euro al metro quadro, per un totale di 200.000 euro. Come visto il prezzo finale non è che la moltiplicazione tra il prezzo della singola misura e la misura totale dell’immobile. 

Se dopo la firma del contratto le parti si accorgono che la misura effettiva dell’immobile risulta:

• inferiore a quella indicata nel contratto, l’acquirente ha diritto a ottenere a una riduzione del prezzo;
• superiore a quella indicata nel contratto, l’acquirente deve corrispondere un supplemento del prezzo. Tuttavia, se l’eccedenza supera la ventesima parte (ossia il 5%) della misura dichiarata, egli può anche decidere di recedere dal contratto e quindi rinunciare alla compravendita e farsi restituire quanto sino ad allora corrisposto. 

Cos’è la vendita a corpo e come funziona

La vendita a corpo è regolata dall’articolo 1538 del codice civile ed è anche quella più frequente, specie per le vendite dei beni “usati” ossia di seconda mano. La vendita a metro quadro invece è più frequente quando si acquista da costruttore.

Nella vendita a corpo, a differenza della vendita a misura, il prezzo è determinato per il bene nella sua interezza a prescindere dalla sua misura. Il fatto che i metri quadri dell’immobile vengano specificati nel contratto ha solo finalità descrittive, per meglio definire il bene, ma non serve per calcolare il suo prezzo.

Si pensi, ad esempio, ad una compravendita di un terreno ove il prezzo complessivo sia di 200.000 euro, senza alcun riferimento al prezzo per singolo metro quadro.

Secondo la Cassazione rientra nella vendita a corpo e non a misura quella in cui il prezzo pattuito non abbia alcuna stretta relazione con l’estensione dell’immobile, che viene indicata nel contratto soltanto ai fini di una migliore identificazione dell’immobile.

Al contrario di quanto succede nella vendita a misura, in questo caso l’eventuale divergenza tra la misura reale dell’immobile e quella indicata nel contratto non dà luogo a una modifica del prezzo a meno che la differenza sia di almeno un ventesimo. 

Così, ad esempio, se l’appartamento dovesse essere più piccolo di oltre un ventesimo rispetto a quanto riportato nel contratto, l’acquirente avrebbe diritto a una riduzione proporzionale del prezzo. 

E parimenti, se l’appartamento dovesse risultare più grande di oltre un ventesimo, il venditore avrebbe diritto a un supplemento, ma l’acquirente avrebbe la possibilità di recedere dal contratto, comunicandolo per iscritto. In tal caso il venditore è tenuto a restituire il prezzo e a rimborsare le spese del contratto.

È tuttavia facoltà delle parti prevedere nel contratto che, anche in caso di difformità oltre il ventesimo, il prezzo resti comunque immutabile. 

La revisione del prezzo conseguente a una differenza di oltre un ventesimo deve seguire non il criterio del valore di mercato, né con un calcolo aritmetico misurando proporzionalmente la differenza di metratura, in quanto la vendita a corpo prescinde dall’effettiva metratura. Spetta al giudice ristabilire l’equilibrio del contratto, calcolando la differenza di prezzo, secondo quanto gli appare più equo e opportuno nel caso specifico [1].

Il diritto del venditore al supplemento di prezzo e quello del compratore alla diminuzione o al recesso si prescrive in 1 anno dalla consegna dell’immobile.

Vendita cumulativa di più immobili

L’articolo 1540 del codice civile regola la cosiddetta vendita cumulativa. In particolare, se due o più immobili sono stati venduti con lo stesso contratto per un solo e medesimo prezzo e si scopre che la quantità è minore nell’uno e maggiore nell’altro, se ne fa la compensazione fino alla debita concorrenza.

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