Vizi dell’immobile in caso di compravendita: l’acquirente può agire contro chi gli ha venduto la casa?

Hai appena acquistato una piccola villetta. Il precedente proprietario ti ha assicurato sulla buona qualità dei materiali e sulla stabilità della costruzione. Invece, dopo qualche mese, ti sei accorto di alcune crepe sui muri della cantina che farebbero temere un difetto di costruzione dell’immobile con conseguenti ricadute sull’intero fabbricato. Per eseguire le opere di consolidamento, un ingegnere ti ha prospettato la necessità di lavori costosi. Ti chiedi se puoi addebitarli su chi ti ha venduto la casa, avendoti nascosto i relativi vizi. In caso di difetti di costruzione dell’immobile il venditore è responsabile?

Il Codice civile, per come interpretato da una recente sentenza della Cassazione [1], contiene due diverse tutele per chi acquista un immobile e si accorge, in un momento successivo, che sullo stesso sono presenti dei difetti. La differenza tra le due è sostanzialmente legata ai termini entro cui agire.

Rovina e gravi difetti di immobili

La prima azione è quella in caso di rovina e difetti di immobili. Il Codice civile stabilisce che, se nel corso di dieci anni dal suo compimento, l’opera presenta dei gravi difetti che ne minacciano la stabilità a causa di un vizio del suolo o di un problema di costruzione, il costruttore è responsabile nei confronti del proprietario (e degli eventuali successivi acquirenti o eredi).

A tal fine, è però necessario:

• inviare una diffida scritta all’appaltatore entro 1 anno dalla scoperta del vizio: per «scoperta» si intende non la presa di coscienza del vizio attraverso l’osservazione dello stesso, ma la conoscenza delle relative cause (quindi, di solito, il termine decorre dal momento in cui si acquisisce una perizia di parte che evidenzia le ragioni della rovina). Come osservato dalla giurisprudenza, «la denunzia dei vizi acquista rilevanza solo allorché colui che la compia abbia raggiunto adeguata consapevolezza della consistenza degli stessi e della loro riconducibilità all’operato dell’appaltatore talché alcun rilievo assume la circostanza che il danneggiato abbia sin da principio notato la sussistenza di problemi, potendo ascriversi alla stessa certa consapevolezza della sussistenza di nesso causale fra la condotta del venditore/appaltatore e gli inconvenienti lamentati solo a fronte di apposita relazione tecnica accertante i vizi»;
• iniziare la causa contro il costruttore entro 1 anno dalla denuncia di cui al punto precedente.

Questa previsione, che introduce la famosa garanzia decennale del costruttore per le opere da lui realizzate, non si estende però solo a quei vizi strutturali che minacciano di far crollare l’edificio, ma anche a problemi meno importanti come:

• le crepe sui muri;
• le infiltrazioni di acqua;
• la rottura dei tubi dell’acqua o dei rivestimenti;
• i problemi dell’impianto di riscaldamento o della canna fumaria.

Secondo la giurisprudenza, infatti, il concetto di gravi difetti che fa scattare tale tutela non si identifica necessariamente nei vizi influenti sulla staticità dell’edificio, ma comprende anche quelle «alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura».

La garanzia ha durata di dieci anni decorrenti dal giorno di ultimazione dei lavori. È escluso, quindi, che il termine inizi a decorrere dall’ultimazione delle singole parti su cui si riscontrano i difetti.

In generale, l’azione di responsabilità viene esercitata nei confronti dell’appaltatore, spesso chiamato a rispondere in via solidale unitamente ad altri soggetti, quali il progettista e il direttore dei lavori, che abbiano concorso, con la loro opera, a causare il danno lamentato.

Difformità e vizi dell’opera

La seconda tutela riguarda i problemi meno gravi dell’immobile, quelli cioè che non incidono sulla struttura, sulla sua stabilità o sul godimento del bene.

Il Codice civile stabilisce che l’appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell’opera. La garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l’opera e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o erano riconoscibili, purché, in questo caso, non siano stati in mala fede taciuti dall’appaltatore.

In tale ipotesi, i termini per inoltrare la contestazione si riducono. In particolare, il proprietario deve:

• inviare la diffida scritta, con la denuncia delle difformità o dei vizi, entro 60 giorni dalla loro scoperta. La denunzia non è necessaria se l’appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati;
• intraprendere la causa entro 2 anni dal giorno della consegna dell’opera.

Tutela dell’acquirente di immobile dal venditore

Ci si è chiesti se l’azione di responsabilità per gravi difetti di costruzione, prevista dal Codice nei confronti del costruttore, possa essere esercitata dall’acquirente nei confronti di chi gli ha venduto l’immobile. In pratica, il precedente proprietario risponde della rovina dell’edificio e di tutti quegli altri vizi che ne pregiudicano in modo sostanziale il godimento?

In linea di massima, secondo la Cassazione, no: l’azione di responsabilità per la «rovina e i difetti di cose immobili» non è esperibile contro chi si è limitato a vendere l’immobile, a meno che questi abbia fatto eseguire opere di ristrutturazione sul bene prima di venderlo [2].

L’azione di responsabilità è, invece, esperibile contro il costruttore (ossia chi ha costruito in autonomia l’immobile sotto la propria responsabilità, coordinando le maestranze o subappaltando).

La Corte precisa che l’azione di responsabilità prevista nei primi dieci anni dalla realizzazione dell’opera per gravi difetti di costruzione può essere esercitata, non solo dal committente contro l’appaltatore, ma anche dall’acquirente contro il venditore che abbia costruito l’immobile sotto la propria responsabilità ossia quando il costruttore è anche venditore [3].

La norma trova applicazione, oltre che nei suddetti casi in cui il venditore abbia provveduto alla costruzione con propria gestione di uomini e mezzi, anche nelle ipotesi in cui, pur avendo utilizzato l’opera di soggetti estranei, la costruzione sia, comunque, a lui riferibile in tutto o in parte per avere ad essa partecipato in posizione di autonomia decisionale, mantenendo il potere di coordinare lo svolgimento dell’attività altrui o di impartire direttive o di sorveglianza, sempre che la rovina o i difetti dell’opera siano riconducibili all’attività da lui riservatasi [4].