Vizi di costruzione: c’è responsabilità solidale tra costruttore e condominio.

Nell’ipotesi in cui il proprietario di un appartamento subisca danni a causa dei difetti di costruzione di un edificio (si pensi a un lastrico solare non adeguatamente isolato attraverso cui si infiltri l’acqua piovana), di chi è la responsabilità: dell’originario costruttore oppure del condominio? A chi dei due bisogna rivolgersi per ottenere il risarcimento e, in caso di inerzia, chiamare in giudizio? Il condominio è responsabile per i difetti di costruzione imputabili alla ditta che ha realizzato il palazzo? Sul punto si è espressa più volte la Cassazione.

La responsabilità del condominio

Con una recente pronuncia (ordinanza n. 28253/2023 del 9.10.2023), la Cassazione ha ritenuto che il condomino danneggiato da vizi di realizzazione dell’edificio può agire contro il condominio. Questo perché, ai sensi dell’articolo 2051 del codice civile (che regola la cosiddetta «responsabilità per cose in custodia») il condominio ha una responsabilità oggettiva per tutti i beni che sono nella sia diretta disponibilità. Quindi, tanto per fare un esempio, se a causa del cattivo stato di conservazione del manto di impermeabilizzazione di una terrazza o del lastrico solare si determinano infiltrazioni negli appartamenti sottostanti, i danneggiati possono agire tanto contro il costruttore, tanto contro il condominio.

La responsabilità del costruttore

L’azione contro il costruttore può essere esperibile solo se non sono decorsi 10 anni dall’ultimazione dell’edificio (tanto infatti dura la garanzia per vizi di costruzione). A tal fine, il danneggiato deve inviare una diffida al costruttore entro 1 anno da quando ha preso cosciente cognizione dei vizi e della loro causa (ossia da quando ha scoperto che la responsabilità è del costruttore). Entro 1 anno dall’invio di tale denuncia egli deve avviare l’azione in tribunale. Il mancato rispetto di tali termini comporta la decadenza dal diritto nei confronti del costruttore.

La responsabilità concorrente

Ferma restando la possibilità di adire in giudizio il costruttore se non sono trascorsi 10 anni dall’ultimazione del palazzo, resta tuttavia sempre la possibilità di agire contro il condominio 5 cinque anni da quando si è verificato il danno.

Il danneggiato quindi può scegliere se avviare il giudizio di risarcimento:

• contro il costruttore (sempre nel rispetto dei termini appena indicati);
• e/o contro il condominio.

L’azione contro il condominio può quindi essere esercitata anche se i difetti siano imputabili già all’originario venditore/costruttore dell’intero fabbricato e nonostante la garanzia decennale non sia ancora scaduta.

Non è tutto. Secondo la pronuncia della Cassazione sopra richiamata, il danneggiato può agire contro il condominio anche se, al momento della vendita dei primi appartamenti, il costruttore aveva comunicato i vizi di realizzazione e aveva stretto una transazione con gli acquirenti. Tale accordo infatti non elimina la responsabilità del condominio verso i successivi proprietari, estranei a detto accordo. Con l’unica differenza che il condominio non potrà poi rivalersi contro il costruttore.

Quindi chi subisce danni da infiltrazioni di acqua o da altri difetti di costruzione può sempre decidere di agire contro il proprio condominio, anche se non sono ancora decorsi i dieci anni della garanzia del costruttore. A tal fine può chiedere il risarcimento dei danni. Danni che verranno divisi tra tutti i condomini, compreso quello danneggiato (il quale è sia danneggiante, in quanto condomino, sia danneggiato, in quanto proprietario dell’appartamento interessato dalle infiltrazioni).

Difatti, il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno. La sua è una responsabilità oggettiva che prescinde cioè da una sua responsabilità personale diretta o anche da una semplice colpa.

Qualora la situazione dannosa sia potenzialmente produttiva di ulteriori danni, il condominio può essere obbligato anche a rimuovere le cause del danno stesso.

La responsabilità in caso di terrazza o lastrico solare a uso esclusivo

Nell’ipotesi in cui l’uso o la proprietà del lastrico solare o della terrazza siano in capo a un unico condomino, questi ha una responsabilità pari a un terzo del danno mentre gli altri due terzi sono in capo al condominio (almeno sui condomini che si trovano sotto l’asse verticale della copertura). Il relativo risarcimento quindi andrà determinato secondo tali quote.