Cos’è e come funziona la cauzione? Qual è la differenza con la caparra? Cosa dice la legge sull’equo canone? Si può fare ricorso per decreto ingiuntivo?

La legge prevede diverse forme di garanzia, come ad esempio la fideiussione, l’avallo e l’ipoteca. Tutti questi strumenti consentono al creditore di potersi rivalere sul patrimonio di altre persone (avallo e fideiussione) oppure su alcuni beni del patrimonio del debitore (ipoteca) nel caso in cui quest’ultimo sia inadempiente. Esistono però altri strumenti di garanzia, per certi versi molto più affidabili, veloci e sicuri. Proprio di ciò parleremo con il presente articolo, allorquando vedremo come avere indietro il deposito cauzionale.

La cauzione è un istituto piuttosto noto in Italia, visto che la legge lo prevede in diverse occasioni, la più nota delle quali è sicuramente quella riguardante la locazione: chi va a vivere in affitto deve versare sin da subito una somma di denaro che verrà poi restituita al termine dell’affitto, se l’inquilino avrà rispettato le condizioni del contratto. Come avere indietro il deposito cauzionale? È ciò di cui ci occuperemo con il presente articolo.

Cos’è il deposito cauzionale?

Il deposito cauzionale è la somma di denaro che viene data al momento della stipula di un contratto a titolo di garanzia dell’adempimento degli obblighi che sorgono da esso.

Il deposito cauzionale va restituito al termine del rapporto contrattuale, potendo invece essere trattenuto a titolo definitivo soltanto se la parte che l’ha versata è stata inadempiente.

Si pensi al conduttore che, al termine della locazione, lascia l’appartamento in stato di totale degrado: in un’ipotesi del genere il locatore potrà legittimamente pretendere di trattenere la cauzione a titolo di risarcimento dei danni.

Qual è la differenza tra deposito cauzionale e caparra?

Apparentemente, il deposito cauzionale potrebbe sembrare del tutto identico alla caparra. In realtà, non è così.

La funzione della cauzione, infatti, è quella propria della garanzia, consentendo al creditore di soddisfarsi sulla somma ove il cauzionante abbia causato un danno, per l’ammontare del danno stesso.

La caparra, invece, è la somma di denaro che viene data per confermare la propria intenzione di acquistare un determinato bene, tant’è vero che essa, nel caso di adempimento, può essere restituita ovvero imputata alla prestazione dovuta.

Quindi, mentre la cauzione va sempre restituita nel caso di corretto adempimento, la caparra può essere trattenuta per essere conteggiata come parte integrante della prestazione di chi l’ha versata.

La cauzione, invece, se c’è stato adempimento, va sempre restituita, proprio perché la sua funzione è quella di essere una garanzia e non un acconto.

Deposito cauzionale: quand’è previsto?

La cauzione può essere liberamente concordata dalle parti praticamente in qualsiasi tipo di accordo.

La legge ne prevede l’applicazione in diverse occasioni: c’è ad esempio la cauzione che il tutore deve fornire prima di cominciare ad amministrare il patrimonio dell’interdetto, a garanzia di eventuali danni; la cauzione dell’usufruttuario quando comincia a gestire i beni altrui; il deposito cauzionale quando si affitta una casa, (di cui parleremo più diffusamente nel prossimo paragrafo).

La cauzione è pratica molto nota anche quando si stipula un contratto di fornitura, come ad esempio quello di luce e gas. Anche in questo caso, lo scopo del deposito è di tutelarsi da eventuali morosità del cliente.

Il deposito cauzionale nella locazione

La legge sull’equo canone [1] stabilisce che il deposito cauzionale che il conduttore deve versare al locatore non può essere superiore a tre mensilità del canone.

La cauzione è inoltre fruttifera, nel senso che produce interessi: ciò significa che, al momento della restituzione, il locatore dovrà restituire il capitale inizialmente consegnatogli maggiorato degli interessi nel frattempo maturati.

Il deposito cauzionale versato al momento della stipula del contratto di locazione non è compensabile con eventuali canoni non pagati.

In altre parole, non è data la possibilità al conduttore di compensare il credito dovuto dalla restituzione del deposito cauzionale con il pagamento del canone di locazione.

Ciò significa che la compensazione tra cauzione e canone non è ammessa, salvo alla scadenza del rapporto locatizio, momento in cui diventerà esigibile anche la somma data in deposito, che si potrà quindi compensare con le mensilità di canone già esigibili.

Non ci sono dubbi sul fatto che la cauzione possa essere trattenuta in via definitiva dal locatore allorquando si accorga che, al termine dell’affitto, l’immobile sia danneggiato.

Si ritiene tuttavia che il deposito cauzionale possa essere trattenuto solamente se il locatore promuove un’azione legale per ottenere il risarcimento dei danni.

In altre parole, il deposito cauzionale non può essere arbitrariamente trattenuto dal locatore senza la presentazione di una domanda giudiziale finalizzata a richiedere l’accertamento di eventuali danni arrecati dall’inquilino o canoni dallo stesso ancora non pagati.

Quando si restituisce il deposito cauzionale?

Il deposito cauzionale va restituito al momento della fine del rapporto contrattuale. Nel caso di locazione, la cauzione va resa al conduttore quando viene rilasciato l’immobile affittato: è questo l’esatto momento in cui il capitale dato in cauzione, maggiorato degli interessi, va restituito all’inquilino.

Come avere indietro la cauzione?

Come appena detto, la cauzione va restituita al momento della conclusione del contratto. Nel caso specifico della locazione, la restituzione del deposito cauzionale avviene al momento del rilascio dell’immobile, quando le parti sottoscrivono il verbale di riconsegna.

Cosa succede se tale restituzione non dovesse avvenire spontaneamente? Ad esempio, come avere indietro il deposito cauzionale che il locatore non vuole restituire perché ritiene di aver subito dei danni?

Ebbene, in casi del genere non resta che procedere legalmente, prima con una formale diffida scritta (inviata tramite pec o raccomandata a/r) in cui si concedono 15 giorni di tempo per provvedere alla restituzione e, successivamente, con una vera e propria azione giudiziaria.

Come detto in precedenza, infatti, chi ha ricevuto la cauzione non può trattenerla a proprio piacimento, ad esempio perché lamenta di aver subito danni in realtà inesistenti.

La restituzione del deposito cauzionale può essere ottenuta attraverso un ricorso per decreto ingiuntivo, trattandosi di una somma di denaro certa nel suo ammontare, esigibile (in quanto il contratto è cessato) e risultante da documento scritto.

Contro il decreto ingiuntivo colui che ha trattenuto la cauzione potrà presentare opposizione chiedendo che la stessa gli venga formalmente assegnata dal giudice per via degli inadempimenti contrattuali dell’altra parte.

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