Quando la decisione presa dall’assemblea è illegittima può essere annullata: entro quando bisogna esercitare l’azione?
Se fai parte di un condominio potresti imbatterti in una decisione dell’assemblea che ti trova contrario. Se sei in disaccordo perché ritieni che la delibera sia illegittima, devi impugnarla e chiederne l’annullamento al giudice, altrimenti essa continuerà ad esplicare i suoi effetti: l’illegittimità deve essere dichiarata, non opera in via automatica. Ad esempio, senza impugnazione, dovresti pagare le quote stabilite o accettare l’esecuzione di determinati lavori. Ma quali sono i termini per impugnare una delibera condominiale?
La risposta dipende dal tipo di vizio dell’atto. Ci sono illegittimità talmente gravi da poter essere fatte valere in ogni tempo ed altre invece che prevedono un termine molto ristretto, altrimenti il vizio si sana automaticamente, per una sorta di acquiescenza che viene considerata accettazione tacita del contenuto di quella delibera che hai lasciato passare senza opporti, pur essendo informato del suo contenuto. Perciò, se non vuoi essere vincolato ad una determinata decisione dell’assemblea devi esprimere il tuo dissenso entro un preciso arco di tempo.
Inoltre, non tutti possono impugnare una delibera, ma soltanto coloro che non avevano già votato a favore, anche a mezzo di un proprio delegato che ha partecipato all’assemblea. In altre parole, i favorevoli non possono più ripensarci in seguito (a meno di non proporre, in una successiva assemblea, una nuova delibera di segno contrario alla precedente). Per stabilire e calcolare gli esatti termini per impugnare una delibera condominiale occorre anche considerare la decorrenza iniziale del termine utile entro cui opporsi: il timer parte subito per chi aveva preso parte all’assemblea, e dopo, invece, per coloro che erano assenti ed hanno ricevuto solo successivamente la comunicazione del verbale.
Come far annullare una delibera condominiale?
Una delibera adottata dall’assemblea condominiale regolarmente convocata e svolta è per sua natura obbligatoria verso tutti i condomini, compresi coloro che non hanno partecipato alla riunione, ma può essere annullata impugnando il verbale che la contiene al tribunale civile competente per territorio.
Nell’atto di citazione, il condomino dissenziente dovrà indicare gli specifici motivi di illegittimità, che possono derivare dal contrasto con la legge – ad esempio, per la violazione dei criteri di riparto delle spese – o talvolta anche dalla violazione di disposizioni stabilite nel regolamento condominiale.
Ci sono alcuni motivi di illegittimità talmente gravi che comportano la radicale nullità delle delibere ed altri che invece possono essere sanati se l’impugnazione non viene proposta: si ha una semplice annullabilità. Questa distinzione è fondamentale proprio con riferimento ai termini stabiliti per opporsi.
Delibere annullabili e nulle: quale differenza?
La giurisprudenza distingue tra delibere annullabili e delibere nulle proprio ai fini della decadenza dalla possibilità di impugnazione. Mentre l’annullamento va richiesto entro 30 giorni, la nullità può essere fatta valere dall’interessato e dichiarata dal giudice senza limiti di tempo, quindi anche molti anni dopo rispetto alla data di adozione della delibera viziata.
Di regola, tutte le delibere sono annullabili, ma sono nulle soltanto quelle che ledono alcuni diritti fondamentali dei condòmini: la categoria delle delibere nulle, quindi, è molto più ristretta, ed esse non sono sanabili in seguito (ecco perché possono essere impugnate in qualsiasi momento). Ecco alcuni esempi di delibere nulle:
- contenuto illecito, in quanto contrario a norme imperative, all’ordine pubblico o al buon costume;
- indeterminatezza o impossibilità dell’oggetto da realizzare;
- mancanza degli elementi costitutivi essenziali;
- limitazione dei diritti individuali di proprietà esclusiva di ciascun condòmino o esclusione dall’uso delle parti comuni.
Per conoscere alcuni casi specifici, leggi “Quando una delibera è nulla” e l’ultimo paragrafo di questo articolo, che esamina una vicenda concreta.
Chi può impugnare una delibera condominiale?
Possono impugnare una delibera condominiale per ottenerne l’annullamento solo coloro che non avevano votato a favore di quella decisione: il diritto di ripensamento in questa materia non è ammesso (tranne che nei casi di delibere nulle), così come non è consentito al delegante mettere in discussione le scelte di voto fatte dalla persona che egli stesso aveva delegato a partecipare all’assemblea, così ratificando a priori il suo operato.
Sono, quindi, legittimati a proporre l’impugnazione della delibera, per ciascun punto trattato e votato all’ordine del giorno, i condomini che avevano partecipato all’assemblea ma avevano espresso un voto contrario oppure si erano astenuti, e i condomini assenti, in quanto non avevano votato sui punti posti all’ordine del giorno.
Termine impugnazione delibera condominiale
Il Codice civile [1] stabilisce un termine perentorio di 30 giorni per impugnare una delibera condominiale. Questo termine decorre, rispettivamente:
- dalla data di deliberazione per coloro che hanno preso parte all’assemblea esprimendo voto contrario o astenendosi;
- dalla data di comunicazione del verbale per i condòmini che erano assenti all’assemblea.
Il termine è perentorio in quanto è stabilito a pena di decadenza. Un’impugnazione proposta tardivamente, cioè oltre i termini che abbiamo indicato, sarà rigettata, come è avvenuto in un recente caso deciso dal tribunale di Torino [2]: il ricorrente aveva impugnato una delibera di suddivisione delle spese ben oltre il previsto termine di 30 giorni. Perciò, gli eventuali vizi della decisione si erano sanati e non potevano più essere eccepiti.
Quando la delibera è impugnabile senza limiti di tempo
La Corte di Cassazione ha chiarito [3] che esiste una particolare categoria di delibere per le quali l’azione non è soggetta al termine di 30 giorni ma può essere esercitata senza limiti di tempo: sono quelle che contengono decisioni nulle.
Secondo la Suprema Corte, che si è recentemente espressa su questo tema a Sezioni Unite, «sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell’assemblea».
Ci sono materie in cui l’assemblea condominiale non può validamente disporre, come i diritti di proprietà esclusiva, e dunque inviolabile, di ogni condomino; oppure l’oggetto della delibera potrebbe essere illecito per contrarietà all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume.
Quindi, se la delibera è nulla non può avere effetti giuridici pregiudizievoli e potrà essere impugnata in qualsiasi tempo, anche oltre i 30 giorni e, addirittura, a distanza di anni dalla sua adozione. La nullità può essere fatta valere da chiunque ne abbia interesse (dunque, anche dai condomini che avevano votato a favore) e potrà essere anche rilevata d’ufficio dal giudice [4].
Approfondimenti
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