Quante deleghe si può avere in assemblea e quando una delega è valida? Quanti millesimi può rappresentare lo stesso condomino?

È diritto di ogni condomino non partecipare all’assemblea o farsi sostituire da un delegato. In questo secondo caso è tuttavia necessaria una delega scritta. La delega può essere rilasciata a un altro condomino o a un terzo estraneo, giammai all’amministratore. In questo articolo vedremo come funzionano le deleghe in assemblea di condominio, quali sono i limiti previsti dalla legge e chi sono i soggetti che possono votare. Ma procediamo con ordine.

Quando va data la delega

La legge riconosce esplicitamente la possibilità per il condomino di non partecipare di persona all’assemblea, ma di delegare un altro condomino o un terzo per rappresentarlo, presentare le sue argomentazioni ed esprimere il voto secondo le istruzioni ricevute o secondo il proprio giudizio.

La delega consente pertanto a un condomino di partecipare e votare in assemblea facendosi sostituire da una persona di sua fiducia.

Come noto, la legge prevede un termine entro cui l’avviso di convocazione deve pervenire nelle mani del condomino: almeno 5 giorni dalla prima convocazione. Al contrario, la delega può essere conferita in qualsiasi momento, anche poco prima dell’inizio dell’assemblea stessa.

È anche ammessa la delega rilasciata in corso di assemblea, nel momento in cui un condomino deve assentarsi.

Limiti all’uso delle deleghe in assemblea

Quando in un condominio i condomini sono più di 20, una singola persona non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.

Questo vincolo mira a promuovere la partecipazione personale dei condomini alle assemblee, evitando la concentrazione eccessiva di potere decisionale nelle mani di pochi, situazione che potrebbe portare a conflitti di interesse e influenzare le decisioni dell’assemblea.

Non esistono invece limiti nei condomini fino a 20 condomini.

In ogni caso il regolamento (sia esso di natura contrattuale che assembleare) può prevedere ulteriori requisiti e modalità, ad esempio può stabilire che un condomino possa farsi rappresentare solo da determinate persone, come un parente o un altro condomino. Potrebbe anche stabilire un numero massimo di deleghe che un singolo condomino può detenere, purché tale limite non superi quello imposto dalla legge.

Al contrario, il regolamento può legittimamente fissare un numero di deleghe inferiore a quello massimo previsto dalla normativa, come confermato da una sentenza del Tribunale di Milano (n. 5713 del 07.07.2023); tale pronuncia ha ritenuto legittima la restrizione imposta dal regolamento condominiale sul numero di deleghe attribuibili a un unico delegato, anche se tale numero si rivelasse inferiore a quello legale.

Come anticipato non si può delegare l’amministratore, ma si può delegare il presidente o il segretario dell’assemblea. Il delegato può anche essere un terzo estraneo.

Rapporti tra delegato e delegante

Approfondendo ulteriormente il tema delle deleghe in ambito condominiale, è importante esaminare i rapporti tra rappresentante e rappresentato, regolati dalle normative sul mandato in assenza di disposizioni specifiche, come sottolineato dalla Cassazione nella sentenza del 26 aprile 1994 n. 3952.

Il rappresentante ha il dovere di attenersi scrupolosamente alle istruzioni ricevute dai condominiche gli hanno conferito la delega, esercitando il diritto di voto secondo le direttive da questi previamente stabilite. La violazione di tale obbligo non consente al delegante di impugnare la delibera assembleare che pertanto resta valida. Il delegante può solo chiedere al delegante infedele il risarcimento ma a patto che dimostri di aver subito un effettivo danno e che il voto del delegato, diverso dalle istruzioni, sia stato determinante ai fini della formazione della maggioranza. Se invece non ha inciso sulla decisione, il delegante non ha diritto a nulla.

Se il delegato è anch’egli condomino e la sua volontà diverge da quella indicatagli da uno o più deleganti, egli può esprimere votazioni divergenti.

È ammessa la delega in bianco?

È inoltre possibile che una delega venga rilasciata “in bianco”, senza istruzioni specifiche. In questa situazione, il rappresentante ha la libertà di determinare autonomamente l’azione più appropriata nell’interesse del delegante durante la discussione e la votazione.

Che succede se il delegato è in conflitto di interessi?

Riguardo al conflitto di interessi, la giurisprudenza chiarisce che una situazione di conflitto che riguarda il delegato non si estende automaticamente al rappresentato, a meno che non si dimostri che quest’ultimo fosse a conoscenza del conflitto e abbia comunque ritenuto il proprio interesse in linea con quello del delegato (Cass. n. 18192/2009).

Il presupposto è che il delegante, nel conferire la delega, abbia valutato gli interessi in gioco, considerando non solo il proprio beneficio personale ma anche quello della collettività condominiale, e abbia ritenuto che l’agire del delegato fosse in linea con tali interessi.

Tuttavia, ogni valutazione del conflitto di interessi deve essere basata su elementi concreti e non su mere supposizioni astratte. Non basta, infatti, ipotizzare genericamente un potenziale conflitto: è necessario dimostrare che l’interesse personale del delegato abbia effettivamente prevalso su quello generale del condominio.

Come si conferisce la delega

Continuando l’analisi sulle dinamiche all’interno delle assemblee condominiali, un altro tema che merita attenzione riguarda i limiti e le modalità di conferimento delle deleghe, come stabiliti dal regolamento condominiale.

Il regolamento condominiale, soprattutto se di natura contrattuale e quindi frutto di un accordo tra tutti i partecipanti, può stabilire regole specifiche per il conferimento delle deleghe. Ad esempio potrebbe imporre una delega notarile per i terzi estranei al condominio.

Analogamente, la limitazione del conferimento della delega a figure vicine al condomino, come il coniuge o un parente, si inserisce in una logica di preservare un certo grado di coesione e di affinità all’interno della comunità condominiale, assicurando che chi partecipa alle decisioni abbia un legame diretto con il contesto abitativo in questione.

Si possono dare deleghe a collaboratori dell’amministratore?

Un altro quesito frequente riguarda la possibilità di conferire deleghe ai collaboratori degli amministratori di condominio.

La normativa in materia è chiara nel vietare esplicitamente la delega all’amministratore di condominio, per prevenire possibili conflitti di interesse derivanti dalla sua duplice funzione di rappresentante sia dell’intero condominio sia di singoli condòmini. Tale divieto, dettato dall’articolo 67, comma 5, del Codice civile, è motivato dalla necessità di mantenere separate le responsabilità dell’amministratore, legate alla gestione degli interessi collettivi, da quelle individuali dei singoli condomini.

Tuttavia, la norma non specifica direttamente la situazione dei collaboratori dell’amministratore, lasciando una zona grigia da interpretare. In questo contesto, diventa fondamentale valutare la natura del rapporto tra l’amministratore e il suo collaboratore: un legame di stretta subordinazione potrebbe effettivamente sollevare questioni analoghe a quelle concernenti l’amministratore stesso, specialmente se il collaboratore agisce sotto le dirette istruzioni di quest’ultimo.

Nonostante l’assenza di una disposizione esplicita sul punto, è ragionevole suggerire che, per motivi di prudenza e per evitare situazioni ambigue o percepite come tali dalla comunità condominiale, sia opportuno che l’amministratore e i suoi collaboratori, in particolare i dipendenti, evitino di accettare deleghe dai condòmini. Questo approccio consente di preservare la chiarezza dei ruoli e la fiducia nell’imparzialità delle decisioni prese in assemblea, riducendo al minimo il rischio di potenziali conflitti di interesse.

È valida la delega per telefono?

Quante volte avviene che, solo in assemblea, ci si accorga dell’assenza del quorum necessario a rendere valida la delibera. In tal caso si telefona agli assenti e si chiede una delega telefonica. È valido questo operato? Sicuramente no. Per essere valida, la delega deve essere necessariamente scritta poiché così prevede espressamente la legge (articolo 67 disp. att. del Cc) e solo in questo modo il proprietario assente potrà essere rappresentato in sede di assemblea.