Come funzionano le deleghe nelle assemblee condominiali? Qual è il numero massimo di deleghe che può avere una persona? È possibile delegare l’amministratore? Le nuove regole e limiti stabiliti dalla riforma per garantire trasparenza e partecipazione.
Ti sei mai chiesto come funzionano le deleghe nelle assemblee condominiali? Perché ci sono delle limitazioni e come esse influenzano la dinamica dell’assemblea? Cosa succede se il delegato non rispetta le istruzioni fornitegli dal delegante? Può tale inosservanza determinare la nullità dell’assemblea? E quante deleghe può raccogliere la stessa persona? Il costruttore dell’edificio, proprietario ancora di numerosi appartamenti invenduti, può delegare un’altra persona per partecipare, al suo posto, alla riunione?
In questo articolo, esploreremo le nuove regole stabilite dalla riforma del condominio riguardo alle deleghe, con l’obiettivo di rendere le decisioni condominiali più trasparenti e partecipate.
Posso delegare l’amministratore in assemblea al posto mio?
No, la riforma del condominio ha introdotto una regola chiara: l’amministratore non può ricevere deleghe. Questo perché in passato spesso l’amministratore accumulava molte deleghe, influenzando in modo decisivo l’approvazione delle delibere. La riforma intende evitare potenziali conflitti di interesse (si pensi alle decisioni sull’approvazione del bilancio o sulla sua revoca) e garantire un equilibrio nelle decisioni dell’assemblea.
Ci sono limiti al numero di deleghe che una persona può avere?
Sì, e sono ben definiti. Se i condomini sono più di venti, nessuna persona può rappresentare più di un quinto dei condomini o del valore proporzionale dell’edificio (ossia dei millesimi). Questo limite è stato introdotto per evitare che una sola persona detenga troppo potere decisionale, garantendo una distribuzione equilibrata delle voci.
Solo se entrambi i requisiti sono presenti si ha la nullità della delega. Quindi è ben possibile la delega di dieci condomini a un unico soggetto se la somma dei loro millesimi è inferiore a un quinto di tutto il condominio. E viceversa, tre condomini che rappresentino più di un quinto dei millesimi possono delegare la stessa persona, non essendo superato il primo parametro (quello di un quinto del totale delle teste che, come anticipato, devono essere almeno 20 affinché operi la limitazione).
Che succede se l’edificio ha meno di 20 condomini?
Il limite alle deleghe opera, come anticipato, solo nei condomini con più di 20 condomini. In quelli che ne hanno di meno, il limite è applicabile solo se previsto dal regolamento condominiale. In caso contrario, lo stesso condomino può avere quante deleghe vuole senza che ciò possa influenzare la validità dell’assemblea.
E se possiedo più immobili nel condominio?
Anche se possiedi diverse unità immobiliari nello stesso edificio, per la legge sei considerato come un unico condomino. Questo significa che puoi tranquillamente delegare qualcuno a rappresentarti in assemblea. E ciò perché, come detto, non basta solo superare uno dei due limiti (più di un quinto dei millesimi) ma bisogna che ricorra anche l’altro (più di un quinto dei condomini).
Questo significa che il costruttore che è ancora proprietario di numerosi appartamenti invenduti può delegare un’altra persona al suo posto anche se il numero di millesimi che questa rappresenta è molto elevato.
Qual è l’opinione della giurisprudenza su questa questione?
Una sentenza recente della Corte di appello di Lecce (214/2023) ha confermato questa interpretazione. Secondo la Corte, affinché una delega sia illegittima, entrambi i limiti (quello relativo al numero di condòmini e quello relativo ai millesimi) devono essere superati. La decisione prende in considerazione anche la logica del Codice civile, che stabilisce le maggioranze assembleari basandosi sia sul numero di condòmini sia sui loro millesimi.
Come si conferisce la delega?
La delega deve essere per forza scritta. Quindi non può il presidente dell’assemblea, che si accorge solo in corso di riunione che manca il numero legale, telefonare agli assenti chiedendo loro di farsi rappresentare da uno dei presenti. Senza il documento scritto la delega è nulla.
Tuttavia non esistono formule sacramentali. Il modellino che l’amministratore invia a ogni condomino, insieme all’avviso di convocazione, è solo un esempio ma ciascuno può redigere un documento con una forma personalizzata.
La delega non deve contenere per forza le istruzioni a cui il delegato deve attenersi e quindi le modalità di voto.
Che succede se il delegato vota in modo diverso?
Se il delegato vota in modo differente dalle istruzioni ricevute dal delegante, l’assemblea resta ugualmente valida. Tuttavia, il delegante potrà pretendere il risarcimento del danno a patto che il voto del delegato sia stato determinante per il raggiungimento della maggioranza e che il delegato ne abbia subito un danno effettivo, concreto, quantificabile e dimostrabile.