Vizi di costruzione: la giurisprudenza ha fornito importanti chiarimenti in merito alla responsabilità della ditta appaltatrice.

Quando concludiamo un contratto con una ditta edile, a cui affidiamo l’appalto per l’esecuzione di lavori all’interno di un’abitazione privata o di un condominio, ci aspettiamo che le opere siano eseguite a regola d’arte e che eventuali impianti funzionino come promesso. Ma cosa accade quando emergono dei difetti di realizzazione?

La legge prevede, a favore del committente, una garanzia per vizi da esercitare entro termini di prescrizione e decadenza prefissati dalla legge. Scopriamo come funziona la materia in modo semplice e con esempi.

I doveri dell’appaltatore

Una volta eseguita integralmente l’opera pattuita, l’appaltatore deve garantire che questa non abbia vizi (cioè difetti sulle modalità o qualità dell’opera rispetto alle regole dell’arte) oppure difformità (cioè discordanze rispetto alle prescrizioni contrattuali o del progetto). Nel contratto le parti possono ampliare o restringere tale garanzia.

I difetti di costruzione

Quando i vizi si sostanziano in gravi difetti di costruzione, tali cioè da rendere inservibile l’opera o, addirittura, da minacciare la rovina dell’edificio, l’appaltatore è tenuto a coprire tutti i difetti che si manifestano nei dieci anni successivi all’ultimazione dei lavori.

Il committente però deve denunciare i vizi entro un anno dalla scoperta e, nell’anno successivo, avviare la causa. Il mancato rispetto di tali termini comporta la decadenza del diritto al risarcimento.

Il termine di un anno per la denuncia dei vizi non decorre da quando questi si sono manifestati ma dal momento in cui il committente ha avuto cognizione delle sue cause ossia del fatto che gli stessi dipendono dall’errore dell’appaltatore. Di norma quindi si fa partire il decorso del termine dal compimento di una perizia di parte.

I vizi di realizzazione dell’opera

Quando i vizi sono meno gravi ma riguardano comunque la conformità dell’opera rispetto a quanto convenuto dalle parti, la garanzia dell’appaltatore è solo di due anni dalla consegna dei lavori. Il committente deve tuttavia denunciare il vizio entro 60 giorni dalla scoperta dello stesso (sulla consapevolezza delle cause del vizio vale quanto già detto nel paragrafo precedente).

Tale garanzia vale solo per i cosiddetti «vizi occulti», quelli cioè che non potevano essere riconoscibili al momento della verifica dei lavori o di collaudo.

La denuncia entro 60 giorni non è necessaria però se l’appaltatore:

• ha riconosciuto le difformità o i vizi;
• oppure li ha dolosamente occultati.

Maggiori chiarimenti in Quanto tempo per denunciare un lavoro fatto male?

I diritti del committente

Il committente che faccia valere la garanzia ha diritto al ripristino dell’opera e all’eliminazione dei difetti. Il che può avvenire:

• tramite il rifacimento dei lavori, questa volta a regola d’arte;
• oppure con una riduzione del prezzo che tenga conto del ridotto valore dell’opera;
• oppure con il risarcimento per i danni arrecati e le spese da sostenere per riparare i vizi di costruzione.

Quando l’appaltatore è responsabile

Il committente non è coperto da garanzia quando:

– ha accettato l’opera e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o riconoscibili e non sono stati in malafede taciuti dall’appaltatore.

L’appaltatore è responsabile anche per vizi o difformità:

• non gravi, fatta salva una diversa previsione contrattuale;
• di un’opera realizzata in base a un progetto altrui, dovendo sempre rispettare le regole dell’arte;
• di un’opera realizzata con l’ingerenza del committente, purché, in capo all’appaltatore, permanga una sfera di autonomia e discrezionalità;
• imputabili a errori di progettazione o direzione dei lavori se, accortosi del vizio, non lo ha denunciato tempestivamente al committente manifestando formalmente il proprio dissenso o non ha rilevato i vizi pur potendo e dovendo riconoscerli in relazione alla perizia e alla capacità tecnica da lui esigibili nel caso concreto.