Che succede se il condominio non contesta la tardiva opposizione alla delibera condominiale?

Le decisioni prese in ambito condominiale sono vincolanti per tutti i condòmini, come stabilito dall’articolo 1137 del Codice Civile. Chi desidera contestare la legittimità di una delibera dell’assemblea deve proporre la causa contro il condominio entro trenta giorni dal giorno della votazione o, se assente, dal giorno di ricevimento del relativo verbale. Diversamente si incorre nella decadenza dalla contestazione della delibera condominiale, sicché quest’ultima, benché viziata, si sana. In altri termini il mancato rispetto dei 30 giorni fa sì che la votazione si stabilizzi e divenga definitiva. Ecco perché, il più delle volte, quando a posteriori ci si accorge di un errore di convocazione, l’amministratore attende sempre trenta giorni prima di attuare la decisione assembleare, proprio per scongiurare eventuali contestazioni.

Solo nel caso di delibere nulle non c’è alcun termine da rispettare: si tratta dei casi di vizi particolarmente gravi. Queste ultime possono essere impugnate in qualsiasi momento, anche a distanza di molti anni, purché il ricorrente abbia un interesse, ossia abbia subito un danno dalla votazione.

Per comprendere meglio il tema della decadenza dalla contestazione della delibera condominiale dobbiamo soffermarci di più sulla differenza tra delibere annullabili (che devono essere contestate entro 30 giorni) e delibere nulle (per le quali non c’è alcun termine).

Contestazione delibere condominiali: differenza tra nullità e annullabilità

Le delibere condominiali possono essere impugnate per due motivi principali:

• annullabilità: quando la delibera è affetta da vizi formali, per mancato rispetto della legge o del regolamento di condominio; quando non vengono rispettati i quorum costitutivi e deliberativi; quando non viene osservato l’ordine del giorno o questo è generico o insufficiente; quando non viene convocato correttamente o nel termine di 5 giorni un condomino; se uno dei partecipanti non è munito di formale delega da parte del condomino. In questo caso, l’impugnazione può essere proposta entro 30 giorni dalla data della delibera per i dissenzienti o astenuti, e dalla data di comunicazione per gli assenti;
• nullità: quando la delibera è priva degli elementi essenziali, quando decide su questioni che non sono di competenza dell’assemblea (ad esempio lavori sulle proprietà private); quando fissa dei limiti all’uso della cosa comune o degli appartamenti a semplice maggioranza e non all’unanimità; quando modifica i criteri di ripartizione delle spese condominiali a semplice maggioranza e non all’unanimità. In questo caso, l’impugnazione può essere proposta senza limiti di tempo.

Per avere un quadro completo leggi: Differenza tra delibere nulle e annullabili.

Come si impugna una delibera di condominio 

Per impugnare una delibera condominiale nulla o annullabile:

• è necessario rivolgersi a un avvocato;
• è necessario avviare un tentativo di conciliazione presso un organismo di mediazione entro il termine di 30 giorni solo per le delibera annullabili;
• in caso di mancato raggiungimento dell’accordo, bisogna avviare la causa in tribunale.

Il tribunale deciderà se la delibera è nulla o meno.

Se la delibera viene annullata, essa perde efficacia retroattivamente.

In caso di vittoria, il condominio potrebbe essere condannato a pagare le spese legali del ricorrente.

Il condominio potrebbe evitare il giudizio annullando spontaneamente la delibera. Se però la causa è già iniziata, il giudice decide solo sulla condanna alle spese processuali già sostenute, valutando l’eventuale fondatezza (in astratto) della domanda del ricorrente.

Decadenza dei termini di impugnazione e contestazione del condominio

Una recente sentenza del Tribunale di Pavia, la n. 1362 del 8 novembre 2023, ha fornito chiarimenti importanti sulla decadenza dei termini per l’impugnazione delle decisioni condominiali e sulle modalità con cui il condominio deve eccepire tale decadenza.

La questione ha avuto origine quando la proprietaria di più unità immobiliari ha intentato una causa contro il proprio condominio per ottenere l’annullamento di una decisione condominiale, contestando tra l’altro la correttezza della convocazione e la legittimità della nomina dell’amministratore.

Il condominio ha contestato la legittimità dell’azione solo alla seconda udienza, sollevando questioni sulla validità della firma della proprietaria e sull’inosservanza dei termini di impugnazione da parte sua.

Nonostante le contestazioni, il Tribunale ha accolto le richieste della proprietaria, annullando la decisione impugnata.

La questione della decadenza dei termini per l’impugnazione sollevata dal condominio è stata giudicata inammissibile dal Tribunale. Questo perché, secondo la giurisprudenza, il termine di trenta giorni previsto dall’articolo 1137 del Codice Civile per l’impugnazione delle decisioni condominiali ha carattere sostanziale e non processuale. Di conseguenza, il giudice non può rilevarlo d’ufficio, e il condominio avrebbe dovuto sollevarlo tempestivamente.

Il condominio, intervenendo solo alla seconda udienza, ha perso il diritto di eccepire la decadenza, come previsto dall’articolo 167 del Codice di Procedura Civile. Tale norma impone al convenuto, in questo caso il condominio, di presentare tutte le eccezioni e le domande riconvenzionali entro la prima risposta al giudizio, pena la perdita del diritto di farlo successivamente.

Questo episodio sottolinea l’importanza per i condomini di agire con tempestività nel sollevare eccezioni e nel difendere i propri diritti in ambito giudiziario, specie in materia di decisioni condominiali e delle relative impugnazioni.